June 22, 2020 admin

ÖNALIM DAVALARINA DAİR TÜM MERAK EDİLENLER

Önalım davasını anlamak açısından öncelikle bu dava anlatılırken kullanılacak kavramları açıklamak gerekmektedir.

“Mülkiyet” kavramını açıklayarak başlanabilir. Türk Medeni Kanunu’nun 683. Maddesinin 1. Fıkrasında göre bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yaralanma ve tasarrufta bulunma hakkına sahiptir. Mülkiyet hakkı mutlak haklardan olup herkese karşı ileri sürülebilir. Mutlak haklar sahibine maddi ve maddi olmayan bütün mallar üzerinde en geniş yetkileri veren ve herkese karşı ileri sürülebilen haklarıdır. Mutlak hakların dışında bir de nispi haklar vardır ki nispi haklar da herkese karşı değil, belirli kişilere karşı ileri sürülebilen haklardır. Eşyaya bir kişi malik ise müstakil mülkiyet, birden fazla kişi malik ise birlikte mülkiyet söz konusu olur. Birlikte mülkiyet ise eğer malikler belli paylara sahip iseler paylı mülkiyet, belli payları olmaksızın ortaklık şeklinde malik iseler elbirliği mülkiyeti söz konusu olur.

(TMK-688): “Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir. Başka türlü belirlenmedikçe paylar eşit sayılır. Paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olur. Pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir.”

“Tapu kütüğüne bakıldığında paydaşların isimlerinin karşılığında pay oranları belirtilmişse bu paylı(müşterek) mülkiyettir” (Ahmet Cemal RUHİ-Önalım Davaları s.14).

Paydaşlar taşınmazın tamamı üzerinde payları oranında hak sahibidirler.

(TMK-701): “Kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan topluluk dolayısıyla mallara birlikte malik olanların mülkiyeti, elbirliği mülkiyetidir.

Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları olmayıp her birinin hakkı, ortaklığa giren malların tamamına yaygındır.”

Düzenlemeye göre malikler paydaş değil, ortaktırlar. Mal üzerinde ayrılmış payları bulunmamaktadır. Ortaklar birlikte hareket etmek zorundadır. “Tapu kütüğüne bakıldığında paydaşların isimlerinin karşılığında belirtilmemiş yerine verasette iştirak yazılmış ise bu elbirliği (iştirak halinde) mülkiyettir” (Ahmet Cemal RUHİ-Önalım Davaları s.14).

(TMK-731): “Taşınmaz mülkiyetinin kanundan doğan kısıtlamaları, tapu siciline tescil edilmeksizin etkili olur.

Bu kısıtlamaların ortadan kaldırılması veya değiştirilmesi, buna ilişkin sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesine ve tapu kütüğüne şerh verilmesine bağlıdır.

Kamu yararı için konulan kısıtlamalar kaldırılamaz ve değiştirilemez”.

Yukarıdaki maddeye açıklık getirmek gerekirse taşınmaz mülkiyetinin kanundan doğan kısıtlamaları önalım, alım ve gerialım hakları olarak karşımıza çıkar.

Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir şahsa satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir. Önalım hakkı kanundan doğan ve sözleşmeden doğan önalım hakkı olarak ikiye ayrılır.

Kanundan Doğan Önalım Hakkı:

(TMK-732): “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.”

“Önalım davasının konusu taşınmazlardır. Taşınır mallarda önalım hakkı kullanılamaz. Kanuni önalım hakkı, paylı mülkiyete tabi olan bir taşınmazda paydaşlardan birinin payını bir üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşlara aynı şartlarla bu payı satın alma yetkisi veren yenilik doğuran bir haktır. Bu hak kişiye değil paya bağlı olan bir haktır. Kim paydaş olursa bu hakka o sahip olur.” (Ahmet Cemal RUHİ-Önalım Davaları s.14).

Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı:

Önalım sözleşmesi genellikle noterde yapılmaktadır. Fakat taraflar arasında adi yazılı şekilde yapılan önalım sözleşmesi de geçerlidir. Önalım sözleşmesi yapılması ile taşınmaz mal sahibi, önalım hakkı tanınan kişiye, önalım sözleşmesine konu olan taşınmazdaki payını devretme borcu altına girer. Yapılan önalım sözleşmesi tapuya şerh verilmemiş ise, sadece sözleşmenin tarafları olan malike ve külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Tapu siciline şerh verilmiş ise şerhte belirtilen süre içinde sonraki maliklere karşı da ileri sürülebilir. Önalım sözleşmesi yapılmasına rağmen taşınmaz payı üçüncü bir kişiye satılmış ise üçüncü kişiye karşı ileri sürülemez. Sadece sözleşme ile yükümlülük altına girmiş kişiye karşı tazminat davası açılabilir. Lehine sözleşme yapılmış olan kişinin tapuya şerh verebilmesi için noterde yapılan sözleşmede bu hususun açıkça belirtilmesi ve şerh bu kişiye tapu şerh yetkisinin verilmesi gerekir. Tapu siciline şerh verilmesi halinde bu kişisel hak etkisi kuvvetlendirilmiş kişisel hak haline gelir. Tapuya şerh verilen önalım hakkı herkese karşı ileri sürülebilir hale gelir. Önalım hakkının tapuya şerh verilmesi taşınmaz payının satışına engel olmaz fakat satın alan kişilere karşı ileri sürülme imkanı sağlar.

Önalım hakkı paylı mülkiyete konu olan taşınmazlar için söz konusu olur. Elbirliği mülkiyetine konu olan taşınmazlarda önalım hakkı söz konusu olmaz.

O halde, davanın görülebilirlik koşulu itibariyle davacının eldeki davayı kendi adına sürdürebilmesi için tapu kaydında iştirakın çözülmesi, başka bir ifadeyle anılan elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesine dair ilamın infazının sağlanması gerektiği açıktır. Aksi halde davanın tereke adına sürdürülmesi zorunluluğu gözetilerek TMK’nun 640. maddesi uyarınca işlem yapılması gerektiği kuşkusuzdur.

Mahkemece, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesine dair kararın tapu kaydına yansıtılması için davacı tarafa uygun bir süre verilmesi, verilen süre içerisinde kararın tapu kaydına yansıtılıp yansıtılmadığı güncel tapu kayıtlarının getirtilmesi suretiyle denetlendikten başka bir ifadeyle, yukarda değinilen ilkeler gözetilmek suretiyle davanın görülebilirlik koşulu yerine getirildikten sonra işin esasına girilerek oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken noksan inceleme ve araştırmayla yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.

Önalım davası satışın paydaşlar dışında üçüncü kişiye satılması gerekmektedir. Aksi takdirde önalım davası açılamaz.

(Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E. 2018/1272 K. 2018/5005 T. 3.7.2018)

Önalım davasında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir; yetkili mahkeme önalım davasına konu taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Kanuni önalım hakkı kişiye değil paya bağlı bir haktır. Önalım hakkı payın 3. Bir kişiye satılması halinde söz konusu olur. Paydaşlar arasında yapılan satışlarda önalım hakkı söz konusu değildir. Önalım davası sırasında paydaş paydaşlığını herhangi bir nedenden dolayı kaybederse dava reddedilir, davaya devam olunamaz. Payın kaybedilmesi satım, trampa, bağışlama, cebri icra vb. şekillerde olabilir.

(TMK-734)’e göre önalım hakkı alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Bu maddeden de anlaşıldığı üzere önalım hakkı ancak dava yoluyla kullanılabilir. Bu düzenlemeden ayrıca davanın taraf ehliyetine de değinmek gerekir ki o da söz konusu davada davacının önalım hakkını kullanmak isteyen paydaş veya paydaşlar olduğu ve davalının da tapuda payı satın alan paydaş olmayan alıcı olduğudur. Bu davada payını satan paydaşın artık herhangi bir sıfatı bulunmamaktadır. Önalım davasını bir paydaş açabileceği gibi birden fazla paydaş da açabilir. Davanın birden fazla paydaş tarafından açılması halinde, paydaşların payları ne olursa olsun dava konusu pay eşit olarak paydaşlar adına tescil edilir. Tek bir paydaşın önalım davası açması halinde ise dava konusu edilen payın tamamı bu kişi adına tescil edilir ev önalım bedeli bu kişi tarafından depo edilir.

Paylı mülkiyet şeklinde tapuda kayıtlı bir taşınmazın paydaşı payını üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlar önalım hakkını kullanmak amacı ile birlikte veya ayrı ayrı dava açabilirler. Ayrı ayrı açılan davalar talep üzerine birleştirilir.

“Önalım hakkının önlenmesi için gerçekte satış olduğu halde işlem tapuda trampa veya bağışlama şeklinde gösterilmiş olması halinde, kısaca tapuda edinme sebebi olursa olsun tapuda malik olarak görünen kişiye karşı dava açılır. Açılan bu davada işlemin gerçekte satış olduğu davacı tarafından kanıtlanmalıdır”. (Ahmet Cemal RUHİ-Önalım Davaları s.92)

Paydaşlardan birinin vefatı halinde o paydaşın miraşçıları elbirliği halinde malik olurlar ve elbirliği halinde malik olanların arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunması sebebiyle mirasçıların tamamı birlikte dava açabilirler veya mirasçılardan biri tarafından açılan davaya müdahil olarak katılabilirler veyahut da miras ortaklığına mümessil tayine ederek bu mümessil vasıtası ile dava açabilirler. Miraşçıların her biri tek başına dava açamaz. Tek başına açmaları halinde yukarıda belirtilen şartlar gerçekleştirilmeden karar verilemez.

Önalım davası açılırken aynı zamanda dava dilekçesi ile birlikte, dava konusu payın el değiştirmesinin önüne geçilmesi amacıyla, dava konusu pay üzerine ihtiyati tedbir konulması talep edilmelidir.

Önalım davası devam ederken dava konusu pay başka bir şahsa satılırsa davacı yeni malik aleyhine de harcını vermek suretiyle yeni bir dava açılabilir ve bu dava ile birleştirilerek birlikte görülebilir. Önalım davası devam ederken dava konusu pay başka bir kişiye satılırsa davacı isterse ilk davalıya karşı davasını tazminat davasına dönüştürebilir.

(TMK-733/3)’a göre “Yapılan satış alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir.”

Aynı şekilde bu maddenin 4. Fıkrasına göre ise “Önalım hakkı satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve herhalde satışın üzerinden 2 yıl geçmekle düşer”.

Önalım davası ile ilgili olarak kanunda öngörülen süreler hak düşürücü sürelerdir. Hak düşürücü sürelerin de hakim tarafından re’sen incelenmesi nedeniyle davanın süresinde açılıp açılmadığı yargılamanın her aşamasında hakim tarafından dikkate alınır.  

Paydaşlardan biri vefat ettiyse noter aracılığı ile yapılacak olan bildirim vefat eden kişinin yasal mirasçılarının tümüne yapılmalıdır.

Önalım hakkının tapudaki satış bedelinin harç ve masraflar tutarı üzerinden tanınması gerekir.

“Türk Medeni Kanunu’nun 733. Maddesinde yapılan satılın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi yükümlülüğü getirilmiştir. Davalı alıcı, satış noter aracılığıyla davacıya bildirilmemişse, satış tarihi ile dava tarihi arasındaki sürenin geçmesine kendisi sebebiyet verdiğinden gerçek bedel belirlenerek bu değer üzerinden önalım bedelinin tespitini isteyemez.” (Ahmet Cemal RUHİ-Önalım Davaları s.281)

Bu görüşü destekleyen Yargıtay kararından bir kesit aşağıda sunulacaktır.

“…Davalı alıcı, satışı noter aracılığıyla davacıya bildirmediğine göre satış tarihi ile dava tarihi arasındaki sürenin geçmesine kendi eylemiyle sebebiyet verdiğinden objektif esaslara göre taşınmazın değerinin belirlenmesini isteyemez. Önalım bedelinin tapudaki satış bedelinin harç ve masraflar bedeli üzerinden tanınması gerekmektedir…”

(Y. 6. HD., 12.11.2009, E. 2009/5920, 2009/9794)

Satımın yapıldığı tarihte taşınmaz tapuya kayıtlı değilse önalım hakkı kullanılamaz. Harici satımdan sonra yapılan kadastro çalışması neticesinde taşınmazın tapuya kaydedilmesi bu kaideyi değiştirmez.

“Önalım hakkı sahibi paylı taşınmazdaki payını üçüncü kişiye satıştan önce, satıştan sonra veya dava açıldıktan sonra feragat edebilir. Önalım hakkını kullanmaktan feragatin geçerli olabilmesi için yazılı şekilde yapılması gerekir. Dava açıldıktan sonra yapılan feragat, açılan davadan vazgeçme niteliğindedir.” (Ahmet Cemal RUHİ-Önalım Davaları s.366)

(TMK-733/2): Önalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tâbidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir.

Özetle son 2 paragrafı açıklamak gerekirse;

Önalım hakkından feragat eden kişi önalım hakkını tamamen kullanmaktan vazgeçmektedir ve bu beyan tapu kütüğüne şerh verilerek payını satan paydaş ve alıcı konumundaki üçüncü kişiyi satış işleminin bu paydaşa bildirilmesi yükümlülüğünden kurtarmaktadır.

Belli bir satış işleminde önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme ise yazılı şekle tabidir. Satıştan önce veya sonra yapılması mümkündür. Burada paydaş önalım hakkından feragat etmemektedir. Önalım hakkının kullanılmasından vazgeçilen satış işlemi dışında, herhangi bir paydaş payını satarsa, bu satış, payını satan paydaş veya alıcı tarafından önalım hakkı sahibine yine bildirilmelidir. Vazgeçme feragat niteliğinde bir şey olmadığından tapu kütüğüne şerh verilmesi gibi bir durum söz konusu değildir.

Önalım gerçek satış işleminde söz konuş olacağı için, satış vaadi sözleşmesi kurulduktan sonra önalım davası söz konusu olamaz. Satış vaadi taşınmazın satışı olarak kabul edilemez. Satış vaadi hukuki niteliği bakımından bir ön akittir. Satış vaadi sözleşmesi ile bir taşınmazın mülkiyetinin başkasına geçememesi nedeniyle satış vaadi sözleşmesine istinaden önalım davası açılamaz.

“Satış vaadi sözleşmesine istinaden daha sonra satış gerçekleşirse veya satış vaadine dayanılarak açılan cebri tescil davası neticesinde mahkeme kararına dayanılarak bir tescil işlemi gerçekleşmiş ise paydaşlar için önalım hakkı doğar.” (Ahmet Cemal RUHİ-Önalım Davaları s.367)

Trampa sözleşmesinde sözleşmenin taraflarından her biri diğerine karşı bir malın mülkiyetini devretme borcu altına girdiği için ve burada bir satış olmadığı için, satış vaadi sözleşmesine benzer şekilde, önalım hakkı da söz konusu değildir.

Önalım davalarında diğer davalarda olduğu gibi genel usul kuralları uygulanacaktır. Dolayısıyla davanın Asliye Hukuk Mahkemesi’nde görülmesinden dolayı yazılı yargılama usulüne tabi olacaktır.

Önalım davaları çekişmeli yargı davasıdır.

Önalım davasında davaya katılma asli müdahale şeklinde gerçekleşmektedir. Zira bir kimsenin görülmekte olan davaya bağımsız bir hak talebi işle katılmasına asli müdahale denir. Metnin başlarında belirtildiği üzere paydaşların hepsinin davacı konumunda olmadığı durumlarda davacının dışındaki paydaşlar davaya müdahale yoluyla katılmak zorundadır. Asli katılma istemi bir dilekçe ile olur. Yapılan başvuru sahibinden gerekli harçlar ve masraflar alınır zira ayrı bir dava gibi düşünülmelidir.

Önalım davası taşınmazlar için geçerli olan bir davadır. Dolayısıyla satış öncesini ve satış sonrasını gösteren tapu kayıtları getirilmelidir. Kayıt sahibi ölmüş ise paydaşlık durumunun tespiti için mirasçılık belgesinin istenmesi gerekir. Elbirliği mülkiyeti söz konusu ise, tüm paydaşların davaya iştiraklerinin sağlanması veya terekeye mümessil atanmasının istenmesi gerekir.

“Davacı önalım hakkını kullanacağını karşı tarafa bildirmeden doğrudan doğruya dava açarak kullanmış, davalı da cevap dilekçesinde açılan davayı kabul etmiş ise bu durumda davalı davanın açılmasına sebebiyet vermediği için yargılama giderleri (vekil ile temsil durumunda vekalet ücreti) davacı üzerinde bırakılır.” (Ahmet Cemal RUHİ-Önalım Davaları s.628)

“Davacı önalım hakkını kullanacağını karşı tarafa bildirmiş, karşı tarafın olumsuz yaklaşımı neticesinde dava açmak zorunda kalmış ise davacı davayı kabul etmiş olsa bile davanın açılmasına sebebiyet verdiğinden yargılama giderleri (vekil ile temsil durumunda vekalet ücreti) davalıya yüklenir.”(Ahmet Cemal RUHİ-Önalım Davaları s.628)

Davacının davadan feragat etmesi halinde dava reddedileceği için yargılama giderleri ve aynı şekilde vekil ile temsil edilmiş olma halinde vekalet ücreti davacıya yükletilir.

Önalım davaları yukarıda, kısaca derli toplu bir şekilde, anlatılmaya çalışılmıştır. Önalım davasında, dava konu ve miktar bakımından önemli ve riskli bir dava olması nedeniyle, bir uzmandan yardım alınması veya avukat ile temsil edilmesi tavsiye olunur.

Av. Bilge İŞ    Av. Selçuk ENER

Tagged: , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,

İletişim

Hukuki konularda aklınıza takılan sorular mı var? Bize yazın cevaplayalım.