KİRA SÖZLEŞMESİNDE KİRA ARTIŞ ORANI BELİRLENMEMİŞSE KİRA BEDELİNİ İSPAT YÜKÜ KİRAYA VERENE AİTTİR

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi,  2020/237 E.,  2020/2631 K.

MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ

Taraflar arasındaki itirazın iptali – kiralananın tahliyesi davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, itirazın iptali talebi yönünden davanın kısmen kabulüne, kiralananın tahliyesi talebi yönünden davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalının mirasçılardan … tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü.

Y A R G I T A Y K A R A R I

Davacı, davalının 01/09/2013 tarihinden beri kiracı olarak oturduğu taşınmazı 13/12/2013 tarihinde satın alarak taşınmazda malik olduğunu, ödenmeyen kira bedellerinin tahsiline yönelik olarak başlatılan takibe davalının haksız olarak itiraz ettiğini belirterek itirazın iptali ile takibin devamına, takip tutarının %20’sinden aşağı olmamak üzere icra inkar tazminatına hükmedilmesine ve davalının temerrüt nedeniyle kiralanandan tahliyesine karar verilmesini istemiştir.
Davalı, temerrüt koşullarının gerçekleşmediğini savunarak davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece, kiralananın tahliyesi talebi yönünden davanın kabulüne, alacak talebi yönünden ise davanın kısmen kabulü ile takibin 29.279,08.-TL yönünden devamına dair verilen hükmün davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairemizin 13/02/2019 tarih 2017/7098 Esas 2019/1076 Karar sayılı ilamı ile” …Davalı ile önceki malik arasında düzenlenen 01/09/2013 başlangıç tarihli kira sözleşmesi incelendiğinde, hususi şartlar bölümünün 5. maddesinde “Kiracı kontrat bitiminde kira bedelini… göre % … oranında artırmayı şimdiden kabul ve taahhüt eder.” düzenlenmesinin yer aldığı anlaşılmaktadır. Söz konusu hükümde artış oranı belirtilmediğine göre, bu artış şartı belirli ve muayyen olmadığından geçerli değildir. Takibe konu kira tutarının ispatı kiraya verene aittir. Davacının tek yanlı kira oranı ve kira bedeli belirlemesine itibar edilemez. Davacı kiraya veren kira miktarını ispat edemediğine göre, Mahkemece, talep edilen dönemde davalının kabul edip ödediği kira bedeli üzerinde durularak davalının ödeme savunması da birlikte değerlendirilerek kira bedellerinin ödenip ödenmediği tespit edilerek hasıl olacak sonuca göre karar verilmesi gerekir. ” gerekçesiyle bozulmuştur.
Bozmaya uyularak yapılan yargılama neticesinde, itirazın iptali talebi yönünden davanın kısmen kabulü ile takibin 27.815 TL yönünden devamına, kiralananın tahliyesi talebi yönünden davanın kabulüne yönelik olarak verilen hüküm, davalı kiracı … mirasçısı … tarafından temyiz edilmiştir.
Davaya dayanak 01/09/2013 başlangıç tarihli bir yıl süreli aylık 1.100TL bedelli kira sözleşmesi konusunda, taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede, kira bedelinin ait olduğu ayın ilk …. gününde ve her ay peşin olarak ödeneceği, aynı dönem içerisinde kira bedelinin iki ay arka arkaya ödenmemesi halinde, ödenmeyen aydan itibaren kontrat süresi sonuna kadar olan kira bedellerinin muacceliyet kazanacağı düzenlenmiştir. Davacı tarafından, davaya konu taşınmaz 13/12/2013 tarihinde satın alınarak 30/12/2013 tarihinde gönderilen ihtarname ile 2014 yılı Ocak ayından itibaren aylık kira bedelinin 2.650TL olarak ve her ayın en geç beşinci günü ödenmesi hususu davalıya ihtar edilmiş, davalı kiracı tarafından 06/01/2014 tarihli cevabi ihtarname ile de talep doğrultusunda kira bedellerinin ödeneceği davacıya bildirilmiştir.
Taraflar arasındaki uyuşmazlığın, kira bedelinin hangi tarihten itibaren ve hangi oranda artırılacağı noktasında toplandığı anlaşılmaktadır.
Davacı tarafından, davalı aleyhine 09/11/2015 tarihinde Karşıyaka 4. İcra Müdürlüğü’nün 2015/15005 Esas sayılı dosyası ile başlatılan takipte, 01/09/2014 tarihinden itibaren kira dönemi için aylık 2.914 TL kira bedeli, 01/09/2015 tarihinden itibaren kira dönemi için aylık 3.141 TL kira bedeli esas alınarak; 01/09/2014 tarihinden 01/11/2015 tarihine kadar muaccel olup da ödenmeyen bakiye kira bedellerini, 01/11/2015 tarihinden 01/08/2016 tarihine kadarki dönem için ise muacceliyet kaydı nedeniyle toplam 72.660 TL kira bedelinden 42.556.81 TL tahsilatın mahsubu ile 30.140,28 TL kira alacağı ve işlemiş faizin tahsilini talep etmiştir. Davalının ödeme emrine itirazı üzerine; davacı, açtığı iş bu dava ile itirazın iptalini ve davalının kiralanandan tahliyesini talep etmiştir.
Kira ilişkisini ve kira bedelini ispat yükü kiraya verene, kira bedelinin ödendiğini ispat yükü ise kiracıya aittir. Davaya dayanak sözleşmenin hususi şartlar 5. maddesinde, artış oranı belirtilmediğine göre bu artış şartı belirli ve muayyen olmadığından geçerli değildir. Sözleşmede kira artış oranı bulunmadığından mahkemece yazılı kira sözleşmesi uyarınca kira bedelinin hesaplanması gerektiği; ancak davalı kiracının akit başlangıcından kısa süre sonra davacının talebi üzerine iyi niyetli olarak 2014 yılı Ocak ayından itibaren artış yaparak kira bedellerini ödediği, davacının da ödemelere karşı çıkmadığı görülmektedir.
Dosya arasında bulunan ve hükme esas alınan 22/08/2019 tarihli bilirkişi raporunda kira bedelinin hangi tarihten itibaren artırılacağına ilişkin seçenekli hesaplama yapılmış olup, Mahkemece davacı kiraya verenin talep ettiği kira miktarını ispat edemediğinden davalının kabul edip ödediği kira bedelleri üzerinden bilirkişi tarafından yapılan hesaplamaya göre muacceliyet kaydı gereğince 27.815TL yönünden haksız itirazın iptali ile takibin devamına karar verilmiştir.
Somut olayda; Kira sözleşmesinde kira artış oranı bulunmadığından kiracının kabul edip ödediği kira miktarı esas alınarak yapılan hesaplamada, takibe konu kiralardan 2014 yılı Eylül, Ekim, Kasım, Aralık ayları için aylık kira bedeli 2.914 TL yerine ödenen 2.650TL; 2015 yılı Ocak, Şubat, Mart, Nisan, Mayıs, Haziran, Temmuz, Ağustos, Eylül, Ekim, Kasım, Aralık ayları için aylık 3.141 TL yerine ödenen 2.914 TL , 2016 yılı Ocak, Şubat, Mart, Nisan, Mayıs, Haziran, Temmuz ayları için ise ödenen kira bedeli 3.141 TL’dir. Kiracının kabulünde olan ödediği bu miktarlar banka makbuzu/dekontlar ve bilirkişi raporu ödeme cetveli kısmıyla sabittir. Kiraya veren talep ettiği kira bedelini ispatlayamadığından davalının takip tarihi itibariyle kira borcu bulunmamaktadır. Kira bedellerinin tamamının ödendiği belirlenmiş olup temerrüt olgusu gerçekleşmediğinden sözleşmedeki muacceliyet şartının da gerçekleştiğinden söz edilemez. Bu durumda Mahkemece, davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile kararın BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz eden davalıya iadesine, 6100 sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440. maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 03/06/2020 gününde oy birliği ile karar verildi.