GEÇERLİ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMELERİNDE AYNEN İFA YERİNE GEÇEN MÜSPET ZARAR TALEBİNDE BULUNULABİLMESİ NEDENİYLE MAHKEMECE, KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN GERİYE ETKİLİ OLARAK FESHEDİLDİĞİ DE DİKKATE ALINARAK BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN DAVA TARİHİNDEN İTİBAREN BELİRLENEN RAYİÇ DEĞERİ DE HESAPLANARAK DAVACININ ALACAĞI BELİRLENİR.

Yargıtay 13. Hukuk Dairesi         2018/38 E.  ,  2020/3199 K.

“İçtihat Metni”

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne kısmen reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü.
KARAR
Davacı, davalılardan …’ın … Noterliğinin 07.03.1996 tarihli Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ile almış olduğu … ili … ilçesi Merkez Mahallesi 70 Ada 22 parselde bulunan 2.kat 15 nolu daireyi diğer davalı … …’a … Noterliğinin 23.08.1996 tarihli sözleşme ile satma vaadinde bulunduğunu, davalı … …’ın da bu satış vaadine istinaden … 2.Noterliğinin 06.03.2002 tarihli Satış Vaadi Sözleşmesi ile aynı taşınmazı kendisine satma vaadinde bulunduğunu, bedelini eksiksiz olarak aldığını ve taşınmazın zilyetliğini fiilen de kendisine devrettiğini, malik olduğu düşüncesi ile iyiniyetli olarak bağımsız bölümü zilyet ettiğini, faydalı masraflar yaparak taşınmazın değerini artırdığını, … 2.Asliye Hukuk Mahkemesinin 2007/264 Esas sayılı dosyası ile tescil davası açtığını fakat arsa sahipleri ile müteahhit olan davalı …’ ın inşaatın %5 lik kısmını bitirmesi sebebi aralarındaki sözleşmenin feshedildiğini, bu sebeple tapu iptaline yönelik hak iddiasında bulunamayacağı gerekçesi ile davasının reddolunduğunu ve Yargıtay incelemesinden geçerek kesinleştiğini, sözleşmenin ifa olanağının kalmadığını belirtmekle; fazlaya ilişkin hakları saklı olmak üzere 50.000,00 TL tazminatın ifanın imkansız olduğunun tespit edildiği … 2.Asliye Hukuk Mahkemesinin karar tarihi olan 22.09.2011 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı …, inşaatın % 5’ini tamamladıktan sonra sözleşmeyi feshettiklerini başka bir yüklenici ile arsa sahipleri arasında 20/07/2000 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, davada kendisine husumet düşmediğini, arsa sahipleri ile ibralaştığını savunmuş; diğer davalı … ise davanın zamanaşımı ve husumet yönünden reddi ile davacının bugüne kadar elde ettiği kira bedellerinin istenen tazminat miktarından düşülmesini ve takas hükümlerinin uygulanmasını talep etmiştir.
Mahkemece, davalı … …’a karşı açılan davanın kısmen kabulü ile; 8.210,90-TL alacağın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, davalı … aleyhine açılan davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir.
1-Davacı, Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi gereği tüm edimlerini yerine getirdiğini, davalılardan …’in satışını vaadettiği dairenin, tescil davası açmasına rağmen maliki olamadığını ileri sürerek, aynen ifa yerine geçen müspet zararının tahsilini istemiştir. Mahkemece, davacı ile davalı … … arasında yapılan sözleşmenin yapıldığı tarih itibariyle ifa imkansızlığının olduğu, ifa imkansızlığının olduğu durumlarda yapılan sözleşmenin butlanla geçersiz olduğu ve geçersiz sözleşmelerde ödenen bedelinin güncel değerinin iadesi gerektiği belirtilerek ödenen 2.000.000.000,00 ETL’sinin güncel değeri belirlenmiş, mahkemece de belirlenen bu güncel değere itibar ile 8.210,90-TL alacağın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı …’den tahsili ile gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde davalı …’ın taraf olmadığı gerekçesiyle bu davalı yönünden davanın reddi şeklinde hüküm kurulmuştur.
Söz konusu taşınmaz, diğer davalı ve müteahhit olan …’ a kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile özgülenen daire olup, bunu diğer davalı … ile satış vaadi sözleşmesi yapılmış, davacı bu daireyi diğer davalı …’den alacağın temliki hükümlerine göre almış ve aralarındaki bu sözleşme geçerli olarak kurulmuştur. Geçerli sözleşmelerde aynen ifa yerine geçen müspet zarar talebinde bulunabilir. Davacı da, eldeki dava da aynen ifa yerine geçen müspet zararı kapsamında fazlaya ilişkin hakkını saklı tutarak tazmin talebinde bulunmuştur. Geçerli sözleşmelerde aynen ifa yerine geçen müspet zarar talebinde bulunabilir. Hal böyle olunca mahkemece, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshedildiği gözetilerek, bağımsız bölümün dava tarihi itibariyle belirlenen rayiç değeri de belirlenmek suretiyle davacının alacağının belirlenmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırı olup, bozma nedenidir.
2-Bozma nedenine göre davacının sair temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik gerek görülmemiştir.
SONUÇ: Yukarıda 1.bentte açıklanan nedenlerle temyiz olunan kararın BOZULMASINA, 2.bentte açıklanan nedenlerle davacının sair temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına, peşin alınan harcın istek halinde iadesine, HUMK’nun 440/I maddesi uyarınca tebliğden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 11/03/2020 gününde oybirliğiyle karar verildi

ÖNALIM DAVALARINA DAİR TÜM MERAK EDİLENLER

Önalım davasını anlamak açısından öncelikle bu dava anlatılırken kullanılacak kavramları açıklamak gerekmektedir.

“Mülkiyet” kavramını açıklayarak başlanabilir. Türk Medeni Kanunu’nun 683. Maddesinin 1. Fıkrasında göre bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yaralanma ve tasarrufta bulunma hakkına sahiptir. Mülkiyet hakkı mutlak haklardan olup herkese karşı ileri sürülebilir. Mutlak haklar sahibine maddi ve maddi olmayan bütün mallar üzerinde en geniş yetkileri veren ve herkese karşı ileri sürülebilen haklarıdır. Mutlak hakların dışında bir de nispi haklar vardır ki nispi haklar da herkese karşı değil, belirli kişilere karşı ileri sürülebilen haklardır. Eşyaya bir kişi malik ise müstakil mülkiyet, birden fazla kişi malik ise birlikte mülkiyet söz konusu olur. Birlikte mülkiyet ise eğer malikler belli paylara sahip iseler paylı mülkiyet, belli payları olmaksızın ortaklık şeklinde malik iseler elbirliği mülkiyeti söz konusu olur.

(TMK-688): “Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir. Başka türlü belirlenmedikçe paylar eşit sayılır. Paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olur. Pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir.”

“Tapu kütüğüne bakıldığında paydaşların isimlerinin karşılığında pay oranları belirtilmişse bu paylı(müşterek) mülkiyettir” (Ahmet Cemal RUHİ-Önalım Davaları s.14).

Paydaşlar taşınmazın tamamı üzerinde payları oranında hak sahibidirler.

(TMK-701): “Kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan topluluk dolayısıyla mallara birlikte malik olanların mülkiyeti, elbirliği mülkiyetidir.

Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları olmayıp her birinin hakkı, ortaklığa giren malların tamamına yaygındır.”

Düzenlemeye göre malikler paydaş değil, ortaktırlar. Mal üzerinde ayrılmış payları bulunmamaktadır. Ortaklar birlikte hareket etmek zorundadır. “Tapu kütüğüne bakıldığında paydaşların isimlerinin karşılığında belirtilmemiş yerine verasette iştirak yazılmış ise bu elbirliği (iştirak halinde) mülkiyettir” (Ahmet Cemal RUHİ-Önalım Davaları s.14).

(TMK-731): “Taşınmaz mülkiyetinin kanundan doğan kısıtlamaları, tapu siciline tescil edilmeksizin etkili olur.

Bu kısıtlamaların ortadan kaldırılması veya değiştirilmesi, buna ilişkin sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesine ve tapu kütüğüne şerh verilmesine bağlıdır.

Kamu yararı için konulan kısıtlamalar kaldırılamaz ve değiştirilemez”.

Yukarıdaki maddeye açıklık getirmek gerekirse taşınmaz mülkiyetinin kanundan doğan kısıtlamaları önalım, alım ve gerialım hakları olarak karşımıza çıkar.

Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir şahsa satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir. Önalım hakkı kanundan doğan ve sözleşmeden doğan önalım hakkı olarak ikiye ayrılır.

Kanundan Doğan Önalım Hakkı:

(TMK-732): “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.”

“Önalım davasının konusu taşınmazlardır. Taşınır mallarda önalım hakkı kullanılamaz. Kanuni önalım hakkı, paylı mülkiyete tabi olan bir taşınmazda paydaşlardan birinin payını bir üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşlara aynı şartlarla bu payı satın alma yetkisi veren yenilik doğuran bir haktır. Bu hak kişiye değil paya bağlı olan bir haktır. Kim paydaş olursa bu hakka o sahip olur.” (Ahmet Cemal RUHİ-Önalım Davaları s.14).

Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı:

Önalım sözleşmesi genellikle noterde yapılmaktadır. Fakat taraflar arasında adi yazılı şekilde yapılan önalım sözleşmesi de geçerlidir. Önalım sözleşmesi yapılması ile taşınmaz mal sahibi, önalım hakkı tanınan kişiye, önalım sözleşmesine konu olan taşınmazdaki payını devretme borcu altına girer. Yapılan önalım sözleşmesi tapuya şerh verilmemiş ise, sadece sözleşmenin tarafları olan malike ve külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Tapu siciline şerh verilmiş ise şerhte belirtilen süre içinde sonraki maliklere karşı da ileri sürülebilir. Önalım sözleşmesi yapılmasına rağmen taşınmaz payı üçüncü bir kişiye satılmış ise üçüncü kişiye karşı ileri sürülemez. Sadece sözleşme ile yükümlülük altına girmiş kişiye karşı tazminat davası açılabilir. Lehine sözleşme yapılmış olan kişinin tapuya şerh verebilmesi için noterde yapılan sözleşmede bu hususun açıkça belirtilmesi ve şerh bu kişiye tapu şerh yetkisinin verilmesi gerekir. Tapu siciline şerh verilmesi halinde bu kişisel hak etkisi kuvvetlendirilmiş kişisel hak haline gelir. Tapuya şerh verilen önalım hakkı herkese karşı ileri sürülebilir hale gelir. Önalım hakkının tapuya şerh verilmesi taşınmaz payının satışına engel olmaz fakat satın alan kişilere karşı ileri sürülme imkanı sağlar.

Önalım hakkı paylı mülkiyete konu olan taşınmazlar için söz konusu olur. Elbirliği mülkiyetine konu olan taşınmazlarda önalım hakkı söz konusu olmaz.

O halde, davanın görülebilirlik koşulu itibariyle davacının eldeki davayı kendi adına sürdürebilmesi için tapu kaydında iştirakın çözülmesi, başka bir ifadeyle anılan elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesine dair ilamın infazının sağlanması gerektiği açıktır. Aksi halde davanın tereke adına sürdürülmesi zorunluluğu gözetilerek TMK’nun 640. maddesi uyarınca işlem yapılması gerektiği kuşkusuzdur.

Mahkemece, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesine dair kararın tapu kaydına yansıtılması için davacı tarafa uygun bir süre verilmesi, verilen süre içerisinde kararın tapu kaydına yansıtılıp yansıtılmadığı güncel tapu kayıtlarının getirtilmesi suretiyle denetlendikten başka bir ifadeyle, yukarda değinilen ilkeler gözetilmek suretiyle davanın görülebilirlik koşulu yerine getirildikten sonra işin esasına girilerek oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken noksan inceleme ve araştırmayla yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.

Önalım davası satışın paydaşlar dışında üçüncü kişiye satılması gerekmektedir. Aksi takdirde önalım davası açılamaz.

(Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E. 2018/1272 K. 2018/5005 T. 3.7.2018)

Önalım davasında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir; yetkili mahkeme önalım davasına konu taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Kanuni önalım hakkı kişiye değil paya bağlı bir haktır. Önalım hakkı payın 3. Bir kişiye satılması halinde söz konusu olur. Paydaşlar arasında yapılan satışlarda önalım hakkı söz konusu değildir. Önalım davası sırasında paydaş paydaşlığını herhangi bir nedenden dolayı kaybederse dava reddedilir, davaya devam olunamaz. Payın kaybedilmesi satım, trampa, bağışlama, cebri icra vb. şekillerde olabilir.

(TMK-734)’e göre önalım hakkı alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Bu maddeden de anlaşıldığı üzere önalım hakkı ancak dava yoluyla kullanılabilir. Bu düzenlemeden ayrıca davanın taraf ehliyetine de değinmek gerekir ki o da söz konusu davada davacının önalım hakkını kullanmak isteyen paydaş veya paydaşlar olduğu ve davalının da tapuda payı satın alan paydaş olmayan alıcı olduğudur. Bu davada payını satan paydaşın artık herhangi bir sıfatı bulunmamaktadır. Önalım davasını bir paydaş açabileceği gibi birden fazla paydaş da açabilir. Davanın birden fazla paydaş tarafından açılması halinde, paydaşların payları ne olursa olsun dava konusu pay eşit olarak paydaşlar adına tescil edilir. Tek bir paydaşın önalım davası açması halinde ise dava konusu edilen payın tamamı bu kişi adına tescil edilir ev önalım bedeli bu kişi tarafından depo edilir.

Paylı mülkiyet şeklinde tapuda kayıtlı bir taşınmazın paydaşı payını üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlar önalım hakkını kullanmak amacı ile birlikte veya ayrı ayrı dava açabilirler. Ayrı ayrı açılan davalar talep üzerine birleştirilir.

“Önalım hakkının önlenmesi için gerçekte satış olduğu halde işlem tapuda trampa veya bağışlama şeklinde gösterilmiş olması halinde, kısaca tapuda edinme sebebi olursa olsun tapuda malik olarak görünen kişiye karşı dava açılır. Açılan bu davada işlemin gerçekte satış olduğu davacı tarafından kanıtlanmalıdır”. (Ahmet Cemal RUHİ-Önalım Davaları s.92)

Paydaşlardan birinin vefatı halinde o paydaşın miraşçıları elbirliği halinde malik olurlar ve elbirliği halinde malik olanların arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunması sebebiyle mirasçıların tamamı birlikte dava açabilirler veya mirasçılardan biri tarafından açılan davaya müdahil olarak katılabilirler veyahut da miras ortaklığına mümessil tayine ederek bu mümessil vasıtası ile dava açabilirler. Miraşçıların her biri tek başına dava açamaz. Tek başına açmaları halinde yukarıda belirtilen şartlar gerçekleştirilmeden karar verilemez.

Önalım davası açılırken aynı zamanda dava dilekçesi ile birlikte, dava konusu payın el değiştirmesinin önüne geçilmesi amacıyla, dava konusu pay üzerine ihtiyati tedbir konulması talep edilmelidir.

Önalım davası devam ederken dava konusu pay başka bir şahsa satılırsa davacı yeni malik aleyhine de harcını vermek suretiyle yeni bir dava açılabilir ve bu dava ile birleştirilerek birlikte görülebilir. Önalım davası devam ederken dava konusu pay başka bir kişiye satılırsa davacı isterse ilk davalıya karşı davasını tazminat davasına dönüştürebilir.

(TMK-733/3)’a göre “Yapılan satış alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir.”

Aynı şekilde bu maddenin 4. Fıkrasına göre ise “Önalım hakkı satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve herhalde satışın üzerinden 2 yıl geçmekle düşer”.

Önalım davası ile ilgili olarak kanunda öngörülen süreler hak düşürücü sürelerdir. Hak düşürücü sürelerin de hakim tarafından re’sen incelenmesi nedeniyle davanın süresinde açılıp açılmadığı yargılamanın her aşamasında hakim tarafından dikkate alınır.  

Paydaşlardan biri vefat ettiyse noter aracılığı ile yapılacak olan bildirim vefat eden kişinin yasal mirasçılarının tümüne yapılmalıdır.

Önalım hakkının tapudaki satış bedelinin harç ve masraflar tutarı üzerinden tanınması gerekir.

“Türk Medeni Kanunu’nun 733. Maddesinde yapılan satılın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi yükümlülüğü getirilmiştir. Davalı alıcı, satış noter aracılığıyla davacıya bildirilmemişse, satış tarihi ile dava tarihi arasındaki sürenin geçmesine kendisi sebebiyet verdiğinden gerçek bedel belirlenerek bu değer üzerinden önalım bedelinin tespitini isteyemez.” (Ahmet Cemal RUHİ-Önalım Davaları s.281)

Bu görüşü destekleyen Yargıtay kararından bir kesit aşağıda sunulacaktır.

“…Davalı alıcı, satışı noter aracılığıyla davacıya bildirmediğine göre satış tarihi ile dava tarihi arasındaki sürenin geçmesine kendi eylemiyle sebebiyet verdiğinden objektif esaslara göre taşınmazın değerinin belirlenmesini isteyemez. Önalım bedelinin tapudaki satış bedelinin harç ve masraflar bedeli üzerinden tanınması gerekmektedir…”

(Y. 6. HD., 12.11.2009, E. 2009/5920, 2009/9794)

Satımın yapıldığı tarihte taşınmaz tapuya kayıtlı değilse önalım hakkı kullanılamaz. Harici satımdan sonra yapılan kadastro çalışması neticesinde taşınmazın tapuya kaydedilmesi bu kaideyi değiştirmez.

“Önalım hakkı sahibi paylı taşınmazdaki payını üçüncü kişiye satıştan önce, satıştan sonra veya dava açıldıktan sonra feragat edebilir. Önalım hakkını kullanmaktan feragatin geçerli olabilmesi için yazılı şekilde yapılması gerekir. Dava açıldıktan sonra yapılan feragat, açılan davadan vazgeçme niteliğindedir.” (Ahmet Cemal RUHİ-Önalım Davaları s.366)

(TMK-733/2): Önalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tâbidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir.

Özetle son 2 paragrafı açıklamak gerekirse;

Önalım hakkından feragat eden kişi önalım hakkını tamamen kullanmaktan vazgeçmektedir ve bu beyan tapu kütüğüne şerh verilerek payını satan paydaş ve alıcı konumundaki üçüncü kişiyi satış işleminin bu paydaşa bildirilmesi yükümlülüğünden kurtarmaktadır.

Belli bir satış işleminde önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme ise yazılı şekle tabidir. Satıştan önce veya sonra yapılması mümkündür. Burada paydaş önalım hakkından feragat etmemektedir. Önalım hakkının kullanılmasından vazgeçilen satış işlemi dışında, herhangi bir paydaş payını satarsa, bu satış, payını satan paydaş veya alıcı tarafından önalım hakkı sahibine yine bildirilmelidir. Vazgeçme feragat niteliğinde bir şey olmadığından tapu kütüğüne şerh verilmesi gibi bir durum söz konusu değildir.

Önalım gerçek satış işleminde söz konuş olacağı için, satış vaadi sözleşmesi kurulduktan sonra önalım davası söz konusu olamaz. Satış vaadi taşınmazın satışı olarak kabul edilemez. Satış vaadi hukuki niteliği bakımından bir ön akittir. Satış vaadi sözleşmesi ile bir taşınmazın mülkiyetinin başkasına geçememesi nedeniyle satış vaadi sözleşmesine istinaden önalım davası açılamaz.

“Satış vaadi sözleşmesine istinaden daha sonra satış gerçekleşirse veya satış vaadine dayanılarak açılan cebri tescil davası neticesinde mahkeme kararına dayanılarak bir tescil işlemi gerçekleşmiş ise paydaşlar için önalım hakkı doğar.” (Ahmet Cemal RUHİ-Önalım Davaları s.367)

Trampa sözleşmesinde sözleşmenin taraflarından her biri diğerine karşı bir malın mülkiyetini devretme borcu altına girdiği için ve burada bir satış olmadığı için, satış vaadi sözleşmesine benzer şekilde, önalım hakkı da söz konusu değildir.

Önalım davalarında diğer davalarda olduğu gibi genel usul kuralları uygulanacaktır. Dolayısıyla davanın Asliye Hukuk Mahkemesi’nde görülmesinden dolayı yazılı yargılama usulüne tabi olacaktır.

Önalım davaları çekişmeli yargı davasıdır.

Önalım davasında davaya katılma asli müdahale şeklinde gerçekleşmektedir. Zira bir kimsenin görülmekte olan davaya bağımsız bir hak talebi işle katılmasına asli müdahale denir. Metnin başlarında belirtildiği üzere paydaşların hepsinin davacı konumunda olmadığı durumlarda davacının dışındaki paydaşlar davaya müdahale yoluyla katılmak zorundadır. Asli katılma istemi bir dilekçe ile olur. Yapılan başvuru sahibinden gerekli harçlar ve masraflar alınır zira ayrı bir dava gibi düşünülmelidir.

Önalım davası taşınmazlar için geçerli olan bir davadır. Dolayısıyla satış öncesini ve satış sonrasını gösteren tapu kayıtları getirilmelidir. Kayıt sahibi ölmüş ise paydaşlık durumunun tespiti için mirasçılık belgesinin istenmesi gerekir. Elbirliği mülkiyeti söz konusu ise, tüm paydaşların davaya iştiraklerinin sağlanması veya terekeye mümessil atanmasının istenmesi gerekir.

“Davacı önalım hakkını kullanacağını karşı tarafa bildirmeden doğrudan doğruya dava açarak kullanmış, davalı da cevap dilekçesinde açılan davayı kabul etmiş ise bu durumda davalı davanın açılmasına sebebiyet vermediği için yargılama giderleri (vekil ile temsil durumunda vekalet ücreti) davacı üzerinde bırakılır.” (Ahmet Cemal RUHİ-Önalım Davaları s.628)

“Davacı önalım hakkını kullanacağını karşı tarafa bildirmiş, karşı tarafın olumsuz yaklaşımı neticesinde dava açmak zorunda kalmış ise davacı davayı kabul etmiş olsa bile davanın açılmasına sebebiyet verdiğinden yargılama giderleri (vekil ile temsil durumunda vekalet ücreti) davalıya yüklenir.”(Ahmet Cemal RUHİ-Önalım Davaları s.628)

Davacının davadan feragat etmesi halinde dava reddedileceği için yargılama giderleri ve aynı şekilde vekil ile temsil edilmiş olma halinde vekalet ücreti davacıya yükletilir.

Önalım davaları yukarıda, kısaca derli toplu bir şekilde, anlatılmaya çalışılmıştır. Önalım davasında, dava konu ve miktar bakımından önemli ve riskli bir dava olması nedeniyle, bir uzmandan yardım alınması veya avukat ile temsil edilmesi tavsiye olunur.

Av. Bilge İŞ    Av. Selçuk ENER

SATIŞ BEDELİNİN MUVAZAALI OLARAK YÜKSEK GÖSTERİLMESİ HALİNDE, ÖNALIM HAKKI SAHİPLERİ MUVAZAAYA YÖNELİK İDDİALARINI HER TÜRLÜ DELİLLE İSPATLAYABİLME HAKKINA SAHİPTİRLER.

14. Hukuk Dairesi         2016/14772 E.  ,  2020/2732 K

“İçtihat Metni”

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 29/11/2013 gününde verilen dilekçe ile önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 06/06/2016 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
_ K A R A R _
Dava, önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Davacı vekili, müvekkilinin paydaşı olduğu 2692 ada 20 parsel sayılı taşınmazın dava dışı önceki paydaşları olan …ve diğerlerinin taşınmazdaki 65/128 oranındaki paylarını 12.12.2011 tarihinde 350.000TL bedelle davalıya sattıklarını, önalım hakkına engel olmak amacıyla bedelde muvazaa yapıldığını ileri sürerek mahkemece belirlenecek gerçek satış bedeli karşılığında, dava konusu taşınmazda davalı adına kayıtlı payın iptali ile adına tescilini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili, hak düşürücü sürenin dolduğunu, davacının dava değerini 140.000,00TL olarak göstermekle sadece Neriman Kahraman’ın satmış olduğu hisse için önalım hakkını kullandığını, tapuda gösterilen satış bedelinin gerçek olduğunu, muvazaa olmadığını ileri sürerek davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, davanın kabulü ile, davaya konusu 2692 ada, 20 parsel sayılı taşınmazdaki davalıya ait 65/128 oranındaki tapu kaydının iptali ile, davacı … adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir.
Hükmü, davacı vekili ve davalı vekili temyiz etmiştir.
1)Yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve tüm dosya içeriğine göre davalı vekilinin temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.
2-Davacı vekilinin temyiz itirazlarının incelenmesine gelince,
Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir. Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir.
Dava konusu payın satışına ilişkin hukuki işlemin tarafı olan davalı, üçüncü kişi durumundaki davacıya karşı bedelde muvazaa iddiasında bulunamaz ise de; davacı önalım hakkına engel olmak amacıyla satış bedelinin resmi satış senedinde yüksek gösterildiğini iddia edebilir ve bu iddiasını tanık dahil her türlü delille kanıtlayabilir.
Somut olayda, davacı yasal önalım hakkını kullanırken davalı taraf ile ona pay satanlar arasında önalım hakkını engellmeye yönelik bedelde muvazaa yapıldığı iddiasında bulunmuş ve dava dilekçesinde de tanık deliline dayanmıştır. Ancak mahkemece, 11.06.2014 tarihli ara karar ile davacı vekiline muvazaa iddiasına ilişkin yazılı delillerinin sunulması için 2 haftalık kesin süre verilerek davacıya tanık dinletme imkanı verilmemiştir. Hakim tarafından kesin süre verilebilmesi için kesin süreye konu işlemin gerekli ve tarafların yerine getirebileceği bir işlem olması gerekir.
Paylı mülkiyete konu taşınmazlarda satılan payın muvazaalı olarak tapuda rayiç bedelinden yüksek gösterilmesinin sebebi önalım hakkı sahiplerinin haklarını kullanmalarına engel olabilmek olduğundan önalım hakkı sahibi bu hakkını kullanırken muvazaa iddiasını ileri sürebilir.
Önalım hakkı sahiplerinin haklarını kullanmalarına engel olabilmek için muvazaalı olarak tapuda satış bedelinin yüksek gösterilmesi halinde, önalım hakkı sahipleri satış sözleşmesinin tarafı olmadığından 3. kişi olarak muvazaaya yönelik iddialarını her türlü delille ispatlayabilme imkanına da sahiptir.
Bu durumda mahkemece, muvazaa iddiasına münhasır olmak üzere, her iki tarafın tanık dahil her türlü delilleri toplanarak, sonucuna göre bedelde muvazaa iddiası hakkında bir karar verilmesi gerekirken, satış sözleşmenin tarafı olmayan 3. kişi konumundaki önalım hakkı sahibinin muvazaaya ilişkin iddiasının yazılı delile bağlanması ve bunun için kesin süre verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan nedenlerle davalı vekilinin temyiz itirazlarının reddine; (2) numaralı bentte açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 05.03.2020 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.



İLGİLİNİN SON ADRESİ ARAŞTIRILMADAN MERNİS ADRESİNE TK. 21/2. YE GÖRE YAPILAN TEBLİGAT USULSÜZDÜR

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E. 2016/16950

K. 2017/544 T. 24.1.2017

DAVA : Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 18.02.2015 gününde verilen dilekçeyle önalım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; davanın kabulüne dair verilen 26.01.2016 tarihli hükmün Yargıtayca duruşmalı olarak incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle tayin olunan 14.01.2017 günü için yapılan tebligat üzerine taraflardan gelen olmadı. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR : Dava, önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davacı, paydaş olduğu 60, 63, 64 parsel sayılı taşınmazların 2/21 payının davalı tarafından satış yoluyla 01.07.2014 tarihinde satın alındığını, 60 ve 63 parsel sayılı taşınmazların 1/24 payının davalı tarafından satış yoluyla 30.04.2014 tarihinde satın alındığını belirterek davaya konu payların tapu kaydının iptali ile adına tescilini istemiştir.

Davalılar cevap dilekçesi vermedikleri gibi duruşmalarada katılmamışlardır.

Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiştir.

Hükmü, davalı vekili temyiz etmiştir.

7201 Tebligat Kanununda 6099 Sayılı Kanun ile yapılan ve 19.01.2011 tarihinde yürürlüğe giren değişiklik uyarınca; “Tebligat, tebliğ yapılacak şahsa bilinen en son adresinde yapılır. Şu kadar ki; kendisine tebliğ yapılacak şahsın müracaatı veya kabulü şartıyla her yerde tebligat yapılması caizdir. Bilinen en son adresin tebligata elverişli olmadığının anlaşılması veya tebligat yapılamaması halinde, muhatabın adres kayıt sisteminde bulunan yerleşim yeri adresi, bilinen en son adresi olarak kabul edilir ve tebligat buraya yapılır” (m. 10).

Tebligat Kanununun değişik 21/2. maddesi gereğince; “Gösterilen adres muhatabın adres kayıt sistemindeki adresi olup, muhatap o adreste hiç oturmamış veya o adresten sürekli olarak ayrılmış olsa dahi, tebliğ memuru tebliğ olunacak evrakı, o yerin muhtar veya ihtiyar heyeti azasından birine veyahut zabıta amir veya memurlarına imza karşılığında teslim eder ve tesellüm edenin adresini ihtiva eden ihbarnameyi gösterilen adresteki binanın kapısına yapıştırır. İhbarnamenin kapıya yapıştırıldığı tarih, tebliğ tarihi sayılır.”

Somut olaya gelince; davalıya dava dilekçesi MERNİS adresi olan “… Mah. … Sk. No:2A-Blok İç Kapı No:…” adresine Tebliğat Kanununun 21. maddesine göre tebliğ edilmiştir. 7201 Sayılı Tebligat Kanunu 10. maddesinde tebligatın, tebliğ yapılacak şahsın bilinen en son adresinde yapılması gerektiği belirtilmiş,bilinen en son adresin tebligata elverişli olmadığının anlaşılması veya tebligat yapılamaması halinde, muhatabın adres kayıt sisteminde bulunan yerleşim yeri adresi, bilinen en son adresi olarak kabul edileceği belirtilerek tebligatın buraya yapılacağı düzenlenmiştir. O halde adı geçenin bilinen en son adresi araştırılmadan 7201 Sayılı Tebligat Kanununun 21. maddesine göre dava dilekçesi tebliğ edilmesi doğru görülmemiştir. Bu sebeple adı geçen davalıya usulüne uygun tebligat yapıldığından söz edilemeyeceğinden, mahkemece usulüne uygun tebligat yapıldıktan sonra işin esasına girilerek bir karar verilmek üzere hükmün bozulması gerekmiştir.

SONUÇ : Yukarıda açıklanan sebeplerle davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulüyle hükmün BOZULMASINA, bozma nedenine göre sair temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına, peşin alınan temyiz harcının istenmesi halinde temyiz edene iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 24.01.2017 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASI

Ortaklığın giderilmesi diğer adıyla izale-i şüyu davası, paylı (müşterek) ya da elbirliği (iştirak halinde) ile mülkiyete konu olan taşınmaz veya taşınır mallarda paydaşlar/ortaklar arasında mevcut birlikte mülkiyet ilişkisini sona erdirip ferdi mülkiyete geçmeyi sağlayan iki taraflı bir dava türüdür.

Bu dava türünün anlaşılması açısından paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyet kavramını tanımlamakta fayda bulunmaktadır.

Birden çok kimsenin taşınır veya taşınmaz nitelikteki aynı eşya üzerinde maddi şekilde bölünmemiş paylara malik olmalarına imkan veren mülkiyet türü, paylı mülkiyettir. Bu mülkiyet biçiminde başka türlü belirlenmedikçe, her paydaşın eşyadaki payı eşit sayılır. Paydaş kendisine ait payı serbestçe devredebilir ve payların alacaklı gibi başka kişilerce rehin veya haciz edilmesi mümkündür (TMK-688). Paylı mülkiyette, payın tamamı değil bir kısmı da devredilebilir (TMK-732).

Elbirliği ile mülkiyet hali ise, Medeni Kanun’un 701. Maddesinin 1. ve 2. Fıkralarında “Kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan topluluk dolayısıyla mallara birlikte malik olanların mülkiyeti, elbirliği mülkiyetidir. Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları olmayıp her birinin hakkı, ortaklığa giren malların tamamına yaygındır” şeklinde tanımlanmıştır. Elbirliği ile mülkiyetin en önemli özelliği birden fazla kişinin bir malın tamamında mülkiyet hakkına sahip olmasıdır. Bu nedenle ortaklık süresince malikler kendi hisselerinde tasarruf gerçekleştirememektedir. Tasarruf işlemleri için ortakların oybirliğiyle karar vermeleri gerekmektedir (TMK-702/2). Ölüm olayı ile birlikte miras bırakanın malları üzerinde mirasçılar arasında kendiliğinden kurulan “miras ortaklığı” elbirliği ile mülkiyet halinin en tipik örneğidir. Diğer taraftan; mirasçılardan her biri, sözleşme veya kanun gereğince ortaklığı sürdürmekle yükümlü olmadıkça, her zaman mirasın paylaşılmasını isteyebilir (TMK-642/1). Dolayısıyla terekedeki mallara iştirak halinde malik olan her mirasçı, ortak sıfatıyla terekedeki taşınır ve taşınmaz malların aynen ve şayet bu mümkün değilse satış yoluyla paylaştırılmasına karar verilmesini sulh mahkemesinden isteyebilir. Bu mülkiyet tipinin sona erdirilmesi istemiyle açılan ortaklığın giderilmesi davalarına bütün ortakların katılmaları gerekmektedir. Bu sebeple, ortaklar arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunmaktadır. Mirasçının açtığı ortaklığın giderilmesi davasında, hâkim imkân varsa taşınmazlardan her birinin tamamını bir mirasçıya vermek suretiyle paylaştırmayı yapar. Mirasçılara paylaştırma yapılırken şayet taşınmazların değerleri arasında fark varsa bu farkın para olarak ödenmesi yoluyla miras payları arasında denkleştirme sağlanır (TMK-642/2).

“Birden çok kişinin mülkiyet hakkına sahip olduğu elbirliği mülkiyeti ile paylı mülkiyet hallerinden hangisinin aynı eşya üzerinde var olduğu hususunda belirsizlik bulunduğu zaman, eşyanın paylı mülkiyete tabi olduğu kabul edilir.” (Aydın Aybay/Hüseyin Hatemi, Vedat Kitapçılık, İstanbul, 2014, s.124; Eren, s. 129.)

Paylı mülkiyette paydaşlardan her biri, müştereken malik olduğu malın paylaşılması suretiyle payının kendisine verilmesini her zaman isteyebilir. Bu durum, hiç kimsenin mülkiyetteki paylı halin devamına zorlanamaması esasına dayanmaktadır. (Ortaklığın giderilmesi davalarının uygun olmayan zamanlarda açılamaması hakkında ayrı bir hükme yer verilmiştir (TMK md. 698/son). Bu hüküm gereğince, paylaşmanın hissedarlar için zararlı olduğu zamanlar uygun olmayan zamanlar olarak değerlendirilir ve her olayın özelliği dikkate alınarak uygun olmayan bu zamanlar davaya bakan hâkimin takdiriyle TMK-2 hükmündeki dürüstlük kuralına göre belirlenir).

Ortaklığın giderilmesi davaları, paydaşların paylaşma isteğinin kendisinde veya paylaşmanın biçiminde anlaşamaması durumunda açılmaktadır. Paydaşlardan biri, bu davayı açarak malın eğer varsa mevcut paydaşlık oranlarına göre maddi olarak bölünmesine ve şayet bu mümkün değilse artırma yoluyla satılıp parasının paydaşlara paylar oranında bölüştürülmesine yönelik mahkeme kararı tesis ettirmek ister. Mahkeme de payın miktarı ve paydaşların sayısı imkân veriyorsa talep halinde aynen taksim, aksi takdirde malın satılarak satış bedelinin ortaklara/paydaşlara dağıtılması şeklinde satış yoluyla taksim olarak paylaşmaya karar verir.

Ortaklığın giderilmesi davaları, tarafların hem davacı hem de davalı durumda olduğu iki taraflı davalardandır. İki taraflı davalar arasında sayılmaları sebebiyle, yargılama esnasında davacı ve davalı tarafın hakları ve talepleri aynı şekilde ele alınmalıdır. Bu noktada; taraflar paylı mülkiyete konu malların sadece aynen taksimini talep etmişlerse ya aynen taksim yönünde ya da davanın reddi yönünde karar verilebilir. Davacının aynen taksim talebine karşılık davalı satış isteminde bulunmuşsa, yapılan inceleme sonucunda aynen taksim mümkün olmadığı zaman davalının talebine uygun şekilde malların satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilebilmektedir. Tarafların aynen taksim mümkün iken doğrudan satış suretiyle ortaklığın giderilmesini dava yoluyla talep etmeleri durumunda ise davanın reddi gerekmektedir.

Nakit para gibi paylaşımı mümkün olan değerler dışında kalan taşınır ve taşınmaz mallardan aynen bölünmesi mümkün olmayanlar için satış suretiyle ortaklığın giderilmesi yoluna gidilir. Öte yandan, malın maddi paylaşımı malda önemli bir değer kaybına yol açıyorsa, hakim maddi paylaşım yerine paylı mülkiyete konu malın açık artırma ile satışına karar vermektedir. Paylaşım için artırma yoluyla satış usulüne karar veren mahkeme; tüm paydaşların rıza göstermesi durumunda, artırmanın sadece paydaşlar arasında yapılacağına karar verebilir veya bunun yerine artırmanın herkese açık bir şekilde yapılmasını da yerinde görebilir (TMK-699/3). “Dolayısıyla, paydaşlardan biri bile artırmanın sadece paydaşlar arasında yapılmasına rıza göstermediğinde artırmanın artık herkese açık olarak yapılması gerekmektedir.” (Ruhi Canan/Ruhi Ahmet Cemal, İzalei Şüyu Ortaklığın Giderilmesi Paylaşma Davaları (En Son Yargıtay İçtihatlarıyla), Seçkin Yayıncılık, Güncellenmiş 6. baskı, Ankara, 2017.)

Görevli ve yetkili mahkeme:

Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkemeler, taşınır veya taşınmaz mal ve haklar için dava konusu malın değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemeleridir (6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, HMK-4/1.f., 1. b.).

Ortak mülkiyetin konusu taşınmaz bir mal ise, yetkili mahkeme ilgili taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesidir (HMK-12). Bu noktada; taşınmaz malların ortaklığının giderilmesi davalarında yetki sözleşmesinin, HMK-12 hükmünün kamu düzenine ilişkin olması sebebiyle geçerli olmadığı, taşınırlar için ise söz konusu yetki sözleşmesinin yapılabileceği ve birden fazla taşınmaza ait paylaşma davalarında taşınmazlardan birinin bulunduğu yer mahkemesinin yetkili olduğu (HMK-12/3) hususları vurgulanmalıdır.

Taşınır ve taşınmaz malların birlikte paylaşma davasına konu olması durumunda; bu mallar aynı yerde bulunuyor ise dava o yerde ve şayet taşınır ile taşınmaz mallar ayrı yerlerde bulunuyorsa da taşınırlar için davalının yerleşim yeri mahkemesinde, taşınmazlar için de taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde (HMK-6/1) açılır. Miras bırakanın terekesiyle ilgili açılacak ortaklığın giderilmesi davasında yetkili mahkeme, miras bırakanın son yerleşim yeri mahkemesidir (HMK-11/1).

Ortaklığın giderilmesi davasını kimler açabilir?

Ortaklığın giderilmesi davaları sadece paydaşlarca veya ortak maliklerce açılabilmektedir. Tek bir paydaş/ortak veya birden fazla paydaşın/ortağın birlikte açabileceği bu davaların davalı tarafı ise, davacı/davacılar dışındaki diğer paydaşlar/ortaklardır. Davacı veya davalı paydaşın/ortağın yargılamadan önce veya sonra ölmesi durumunda ise, davayı mirasçılarının takip etmesi ve sonuçlandırması mümkündür. Ayrıca ortaklığın giderilmesi davalarında davacı davasından feragat etse bile ancak bütün paydaşlar/ortaklar yani davanın tüm tarafları bu feragate katılırlarsa yargılamaya devam edilmemektedir.

Ortaklığın giderilmesi davası basit yargılama usulüne tabidir.

Ortaklığın giderilmesi biçimleri:

Ortaklığın giderilmesi; malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçimlerinde gerçekleştirilebilmektedir (TMK-699/1). Bu bağlamda, belirtilen paylaşma biçimlerinde anlaşma sağlanmadığı zaman, paydaşlardan birinin talebi üzerine hâkim tarafından malın aynen bölünerek paylaştırılmasına ve şayet bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi halinde de eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirilmesine karar verilir (TMK-699/2). Diğer taraftan, paylı/ortak mülkiyete tabi malın bölünmesi malda önemli değer kaybına yol açmakta veya başkaca durum ve koşullar sebebiyle uygun görülmemekte ise, malın açık artırma ile satışına hükmolunur. Bütün paydaşların rızası ile anılan açık artırmanın sadece paydaşlar arasında yapılması mümkündür (TMK-699/3). Satış aşamasında yapılacak açık arttırmaya yol göstermesi amacıyla bilirkişi tarafından hem dava sürecinde hem de yapılacak açık artırmanın hemen öncesinde satışa konu ortaklık malı için birer değer tespiti yapılır. Açık artırma bilirkişi raporunda ifade edilen değere satış ve paylaştırma giderlerinin de eklenmesiyle oluşan meblağının yüzde ellisinden başlar ve bu meblağı artırmaya katılacak ilgililerin talepleri doğrultusunda artabilir. Ortaklığın giderilmesi davalarında taraflardan birinin bile aynen taksim istemesi durumunda, hâkimin öncelikle bu talebe göre değerlendirme yapması ve ancak aynen taksim mümkün değilse paylaştırma biçimi olarak satış yolunu tercih etmesi gerekmektedir. Malın, malların ve/veya hakların satışından elde edilen paranın ise tapu kayıtlarındaki paylar oranında ya da elbirliği mülkiyette eşit paylarla paydaşlara dağıtılmasına karar verilmektedir.” Taşınır ve taşınmaz tüm mallardaki ortaklığın giderilmesinin aynen taksim veya satış yoluyla gerçekleştirilmesine ilişkin verilen yargı kararları, kesinleşmelerinden itibaren 10 yıllık zamanaşımı süresinde yerine getirilmelidirler “(Ruhi Canan/Ruhi Ahmet Cemal, İzale-i Şüyu Ortaklığın Giderilmesi Paylaşma Davaları (En Son Yargıtay İçtihatlarıyla), Seçkin Yayıncılık, Güncellenmiş 6. baskı, Ankara, 2017. S. 671-772).

Ortaklığın giderilmesi davası yukarıda ana hatları ile anlatıldı. Ortaklığın giderilmesi davası hakkındaki hükümler, yukarıdaki metinde de görüldüğü şekilde, Türk medeni Kanunu’nda mevcuttur. Bu davaların uzmanlık gerektirmeleri nedeniyle bir avukat ile birlikte yürütülmesi gerektiği ortadadır. Dolayısıyla ortaklığın giderilmesi davalarında bir avukattan yardım alınması tavsiyelerimiz arasındadır.

Av. Bilge İŞ     Av. Selçuk ENER  

KİRA PARASI, BİR ÖNCEKİ KİRA DÖNEMİNDE ÖDENEN KİRA PARASININ ÜFE ENDEKSİNE GÖRE YAPILACAK ARTIŞTAN DAHA DÜŞÜK OLMAMALIDIR.

YARGITAY 6. Hukuk Dairesi

ESAS: 2015/2163

KARAR: 2015/2733

KARAR TARİHİ: 19.03.2015

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira bedelinin tespiti davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava, kira parasının tespiti istemine ilişkindir. Mahkemece,01.09.2013 tarihinden itibaren aylık kira parasının brüt 4.100 TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. 

Davacı vekili dava dilekçesinde, aylık brüt 4.031 TL olan kira parasının 1.9.2013’den itibaren aylık 5.000 TL’ye yükseltilmesi istemiştir. Davalı vekili, davanın reddini savunmuştur. Mahkemece bilirkişi raporu hükme esas alınarak aylık kiranın 4.100 TL olarak tespitine tespitine karar verilmiştir. 

Kira parasının tespitine ilişkin 6098 sayılı TBK’nun 344 maddesinde “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir” düzenlemesi getirilmiştir. Şartlar değişmediği ve özel nedenlerin varlığı iddia ve ispat edilmediği sürece, kira sözleşmesinde olağan rayice uygun olarak kararlaştırılan kira parasına, Üretici fiyat Endeksinin dört yıl için artırımı esas alınarak bulunacak kira parasının o dönemin hak ve nesafet kurallarına uygun ve aşırı olmayan bir kira parası olduğu ilke olarak kabul edilmeli ve ona göre uygulama yapılmalıdır. Dört yıldan sonra ise, taşınmazın boş olarak yeniden kiralanması halinde getirebileceği kira parası bilirkişi marifetiyle belirlenerek, hakimce bu miktar gözönünde bulundurulup hak ve nesafete uygun bir kira parası takdir edilmelidir. 

Hak ve nesafete uygun kira belirlenirken en son ödenen aylık kira bedeline endekse (ÜFE) göre artış yapılarak belirlenen kiradan daha düşük olmayacak şekilde taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği brüt kira bedelinden, davalının eski kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapılması gerekmektedir.

Taraflar arasında imzalanan 1.09.2003 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi hususunda bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı dava dilekçesinde aylık kira bedelinin brüt 5.000 TL olarak tespitini istemiştir. Dava konusu dönem olan 01.09.2013 tarihinden itibaren aylık net 3.400 TL, brüt 4.250 TL kira parası ödendiği tarafların kabulündedir. Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde ise aylık brüt 4.200 TL kira parası getirebileceği belirtilmiştir. Bilirkişi heyeti endeks yoluyla kira bedelini ise hesap etmemiştir. Mahkemece bu durumda bir önceki dönem ödenen kira parasından daha düşük kira parasına hükmedildiği anlaşılmaktadır. Kira parasının bir önceki kira döneminde ödenen kira parasının ÜFE endeksine göre yapılacak artıştan daha düşük bir tutar olamayacağı gözetilerek karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA ve istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 19/03/2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

SİTEDE TOPLU YAPI YÖNETİMİ YOKSA KAT MÜLKİYETİ HÜKÜMLERİ UYGULANMAZ

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi E: 2016/9819 K: 2016/10385

Dava; ortak gider alacağının tahsili istemine ilişkindir. 
… 4. Sulh Hukuk Mahkemesince, söz konusu sitede henüz toplu yapı yönetimine geçilmediğinden uyuşmazlığa kat mülkiyeti hükümleri yerine genel hükümlerin uygulanması gerektiği gerekçesiyle görevsizlik kararı verilmiştir.
… 2. Asliye Hukuk Mahkemesi ise dava konusu yönetim planının 2010 yılında düzenlendiği, mevcut kanuna göre söz konusu yönetimde toplu yapı yönetimi olduğu, toplu yapının bütün bölüm maliklerince kabul edildiği yönetim planından anlaşıldığından toplu yapı şerhinin sadece bildirici mahiyette olup, şerhin inşai nitelikte olmadığı, şerhin bulunmamasından kat maliklerince kabul edilen toplu yapı yönetimini ortadan kaldırmayacağı tüm bu sebeplerle Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uygulanması gerektiği gerekçesiyle görevsizlik yönünde hüküm kurulmuştur.
HMK’nın 2/1. maddesinde “Dava konusunun değer ve miktarına bakılmaksızın malvarlığı haklarına ilişkin davalarla, şahıs varlığına ilişkin davalarda görevli mahkeme, aksine bir düzenleme bulunmadıkça asliye hukuk mahkemesidir.” hükmü yer almaktadır.
Diğer taraftan, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun Ek 1. maddesinde ise bu Kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlığa sulh mahkemelerinde bakılacağı hükmüne yer verilmiştir.
Somut uyuşmazlıkta; davacı vekili, davalının … … Konut İmar Turizm Ulaşım San. ve Tic. A.Ş. tarafından yapılmış olan İkitelli …4. Etap Sitesinden ilgili daireyi satış vaadi sözleşmesi ile satın aldığı, söz konusu sitenin … 4. Etap Site Yönetimi adıyla tüzel kişiliğe sahip olduğu ve dört farklı bölgeye ayrıldığı, dava konusu sitenin; kapıcılık, temizlik, çevre düzenleme ve bakımı, peyzaj, güvenlik, kapıcı gibi tüm hizmetler mevcut site yönetimi tarafından verildiği, davalı satış vaadi sözleşmesi hükümlerine aykırı olarak ödenmesi gereken aidat ortak gider avanslarını ödemediğinden hakkında icra takibi başlatıldığı, başlatılan bu icra takiplerine davalının itiraz ettiğini ileri sürerek ödenmeyen aidat ortak gider avansı ve gecikme cezaları ile toplam borcun şimdilik 100,00.-TL asıl alacak ve temerrüt tarihinden itibaren % 10 gecikme tazminatı olmak üzere işlemiş ve işleyecek faizi ile birlikte davalıdan tahsil edilmesini talep etmiştir.
Dosya içindeki bilgi ve belgelere göre; davaya konu sitenin birden fazla parsel üzerinde kurulu olduğu ve 5711 sayılı Kanunun 22. maddesi ile Kat Mülkiyeti Kanununa eklenen 66. ve 
devamı maddelerinde düzenlenen Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümlere göre sitede henüz toplu yapı yönetimine geçilmediği anlaşılmaktadır. Bu nedenle, uyuşmazlıkta Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerinin değil, genel hükümlerin uygulanması gerektiğinden görev hususu da genel hükümler çerçevesinde belirlenmelidir. Bu nedenle davanın 10/07/2015 tarihinde açıldığı da göz önünde tutularak uyuşmazlığın, asliye hukuk mahkemesinde görülüp sonuçlandırılması gerekmektedir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle; 6100 sayılı HMK’nın 21 ve 22. maddeleri gereğince … 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin YARGI YERİ OLARAK BELİRLENMESİNE 10/11/2016 gününde oy birliğiyle karar verildi.

TAŞINMAZLARA İLİŞKİN SİMSARLIK SÖZLEŞMESİ YAZILI ŞEKİLDE YAPILMADIKÇA GEÇERLİ SAYILMAZ

YARGITAY

23. HUKUK DAİRESİ

Esas Numarası: 2016/3384

Karar Numarası: 2019/648

Karar Tarihi: 21.02.2019

Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik verilen hükmün süresi içinde davacı vekilince temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşulup düşünüldü.

– K A R A R –

Davacı vekili, davalıya ait taşınmaz üzerinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılarak satımı için alıcı bulması hususunda müvekkili ile davalının anlaştıklarını, müvekkilinin aracılık hizmetini yerine getirerek davalıya ait taşınmazla ilgili kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yapılmasını sağladığını, bu sözleşmede komisyon bedeli olarak 1 daire verileceğinin kararlaştırıldığını ileri sürerek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 10.000,00 TL.nin yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı vekili, davanın yüklenici firmaya yöneltilmesi gerektiğini bu nedenle husumet yönünden davanın reddi gerektiğini, davanın ticari dava olmaması nedeniyle mahkemenin görevli olmadığını, taraflar arasında düzenlenen sözleşmenin adi yazılı olduğunu ve sözleşmenin gerçekleşmediğini savunarak davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, iddia savunma, bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre; TBK 520/3 maddesi gereğince taşınmazlara ilişkin simsarlık sözleşmesi yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli sayılamayacağı, davacı ile davalı arasında bu anlamda yapılmış yazılı bir sözleşme bulunmadığı, davacının adi yazılı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı durumunda olmadığı, sözleşmenin kurulmasında aracılık yapmış olsa bile, kurulmuş geçerli bir sözleşme bulunmadığı gibi davacının tarafı olmadığı sözleşme ile kararlaştırılan ücreti isteyemeyeceği, bu nedenle de ücret talep hakkı doğmadığından davanın reddine karar verilmiştir.

Kararı, davacı vekili temyiz etmiştir.

Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacı vekilinin temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekilinin tüm temyiz itirazlarının reddiyle usul ve kanuna uygun bulunan hükmün ONANMASINA, aşağıda yazılı onama harcının temyiz edenden alınmasına, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere 21.02.2019 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.

HIRSIZLARIN EVE ÇIKMASINI KOLAYLAŞTIRAN BALKON DEMİRLERİ SÖKÜLMELİDİR

T.C. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi

Esas No:2017/4588 Karar No:2017/7188

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı … vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:
K A R A R
Dava dilekçesinde, davalının alt katta oturduğunu, uyarılmasına rağmen evinin balkonuna yatay konumda ferforje demir yaptırdığını, hırsızların eve çıkmalarını kolaylaştırdığını, daha önce aynı şekilde başka dairelere hırsız girdiğinden huzurun kaybolduğunu, sabahlara kadar uyuyamadığını, bu nedenlerle davalıya ait penceredeki yatay demir çubukların sökülmesine ve eski hale getirilmesine karar verilmesi istenilmiştir.
Mahkemece davalının, … ili … ilçesi … mah. cilt; 207 sayfa; 20490 ada 116 parsel 4 olarak tapu siciline kayıtlı 8 nolu bağımsız bölüm yatay balkon korkuluk demirlerinin, bilirkişi asıl ve ek raporunda açıklandığı üzere baklava dilimi şekline dönüştürmesine, yatay (L) harfi şeklindeki ferforje demir korkuluklarının sökülmesine, davalıya bu nedenle takdiren 1 (bir) aylık süre verilmesine, aksi halde ferforje demirlerinin tümüyle sökülerek eski hale getirilmesine karar verilmiş, hüküm davalı … vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlar ile yasal gerektirici nedenlere göre, mahkemece yazılı olduğu şekilde davanın kabulüne karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmadığından, yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddi ile usule ve kanuna uygun olan hükmün ONANMASINA, aşağıda yazılı onama harcının temyiz edene yükletilmesine 02/10/2017 günü oy birliği ile karar verildi.

ZORUNLU VE İHTİYARİ DAVA ARKADAŞLIĞI

Bir davanın birden fazla kişi tarafından veya birden fazla kişi aleyhine açılabilmesi için, aynı tarafta yer alanlar arasında hukuksal bir bağlantının bulunması gerekir. Hukukumuzda, bu bağlantıya dava arkadaşlığı denilmektedir.

6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunumuzun 57 vd maddelerinde düzenlenen dava arkadaşlığı; zorunlu ve ihtiyari dava arkadaşlığı olmak üzere iki ana başlık altında toplanmaktadır. Zorunlu dava arkadaşlığı da, yine kendi içinde maddi ve şekli  dava arkadaşlığı olmak üzere ikili ayrımla düzenlenmektedir.

6100 Sayılı Kanunumuz 57. maddesinde hangi hallerde ihtiyari dava arkadaşlığının oluşabileceğini düzenlemiştir:

“Birden çok kişi, aşağıdaki hâllerde birlikte dava açabilecekleri gibi aleyhlerine de birlikte dava açılabilir:

  1. a) Davacılar veya davalılar arasında dava konusu olan hak veya borcun, elbirliği ile mülkiyet dışındaki bir sebeple ortak olması.
  2. b) Ortak bir işlemle hepsinin yararına bir hak doğmuş olması veya kendilerinin bu şekilde yükümlülük altına girmeleri.
  3. c) Davaların temelini oluşturan vakıaların ve hukuki sebeplerin aynı veya birbirine benzer olması.

Madde metninden de anlaşılacağı üzere yukarıda sayılan haller mevcut olduğu durumlarda davacılar davalı aleyhine birlikte dava açabileceği gibi davacı birden fazla davalı aleyhine de tek bir dava açabilir. Ancak ihtiyari dava arkadaşlığında, mecburi dava arkadaşlığında olduğu gibi zorunluluk mevcut değildir. Yani davacılar ayrı ayrı dava açabileceği gibi; davacı birden fazla davalı adına ayrı ayrı dava açabilir.

Kanunumuzun 58. maddesi ise ihtiyari dava arkadaşlığında, davaların birbirinden bağımsız olduğunu ve dava arkadaşlarının her birinin, diğerinden bağımsız olarak hareket ettiğini belirtmektedir.

Mecburi dava arkadaşlığında durum biraz farklıdır. Şöyle ki 59. Madde mecburi dava arkadaşlığının tanımını yapmaktadır:

Maddi hukuka göre, bir hakkın birden fazla kimse tarafından birlikte kullanılması veya birden fazla kimseye karşı birlikte ileri sürülmesi ve tamamı hakkında tek hüküm verilmesi gereken hâllerde, mecburi dava arkadaşlığı vardır.” Örnek olarak; elbirliğiyle mülkiyetin söz konusu olduğu durumlarda birlikte dava açılması veya aleyhlerine karşı tek bir dava açılması, kiracıların kiralanan taşınmazdan tahliyesinin talep edildiği davada tüm kiracıların davalı olarak belirtilmiş olması, TMK 286. maddeye göre açılan nesebin reddi davası anne ile çocuğa karşı birlikte açılması, adi ortaklıkta ortaklık tarafından açılan davaların bütün ortaklar tarafından birlikte açılması, asıl borçlu ile ipotek veren üçüncü kişiye karşı açılacak davanın bu kişilere karşı birlikte açılması…

Dava konusu olan hak, birden fazla kişi arasında ortak olup da, bu hukuki ilişki hakkında mahkemece bütün ilgililer için aynı şekilde ve tek bir karar verilmesi gereken hallerde dava arkadaşlığı maddi bakımdan zorunludur. Zorunlu dava arkadaşlığında; dava arkadaşları arasındaki ilişki çok sıkı olduğundan, davada birlikte hareket etmek durumundadırlar. Mahkeme ise, dava sonunda zorunlu dava arkadaşlarının hepsi hakkında tek bir karar verecektir. Zorunlu dava arkadaşlığında dava konusu olan hak tektir ve dava arkadaşı sayısı kadar müddeabbih bulunmamaktadır.  

Bazı hallerde ise, birden fazla kişiye karşı birlikte dava açılmasında maddi bir zorunluluk olmadığı halde kanun; gerçeğin daha iyi ortaya çıkmasını, taraflar arasındaki hukuki ilişkinin doğru sonuca bağlanmasını sağlamak için, birden fazla kişiye karşı dava açılmasını usulen zorunlu kılmıştır ki, bu durumda şekli bakımdan zorunlu dava arkadaşlığı söz konusudur. Böyle bir davada, dava arkadaşları hakkında tek bir karar verilmesi veya dava arkadaşlarının hep birlikte ve aynı şekilde hareket etme zorunluluğunun varlığından söz edilemez.

Bu hususlarda Yargıtay’ımızca verilmiş kararlar şu şekildedir:

“…takip kredinin asıl borçlusu olan … takipte borçlu olarak gösterilmemiş olup asıl borçlu ile ipotek veren üçüncü kişi arasında şekli bakımdan zorunlu takip arkadaşlığı olduğundan bu hususun mahkemece re’sen gözetilmesi, alacaklının talebi halinde HMK 124. maddesine göre bu borçlunun takibe dahil edilmesi için alacaklıya süre verilmesi sonucuna göre hüküm tesisi gereklidir. Ayrıca asıl borçlu ve ipotek veren şikayetçiye hesap kat ihtarının gönderildiği dosya arasındaki noter belgesinden anlaşılıyor ise de bu borçlulara hesap kat ihtarının usulünce tebliğ edilip edilmediği de araştırılmamış olup bu husus İİK 150/ı maddesine göre ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile ilamlı icra takibinde icra emri gönderilmesi için zorunlu bir şarttır…” (Yargıtay 12HD. E 2017/437, K. 2017 4106)

 

“…davalılar arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunmadığı açıktır. Ancak işveren tek bir işlemle, “Başvuruya Davet” bildirimi ile tüm davalılardan iş sözleşmelerini 27.06.2011 tarihine kadar yenilemelerini istemiş, davalılar ise birlikte aynı gün aynı noterden ihtarnameler çekerek iş akitlerini yenilemeyeceklerini bildirdiklerinden davalıların ortak işlemle yükümlülük altına sokuldukları; dolayısıyla davaların temelini oluşturan vakıalar ve hukuki sebeplerin aynı olduğu, buna göre davalılar arasında ihtiyari dava arkadaşlığı bulunduğu, ayrıca davaların ayrılmasına karar verilmesi gerektiği yönünde emredici düzenleme bulunmayıp, mahkemenin takdirine bırakılmış olması ve iş mahkemelerinin kuruluş amacının işçilerin hakkını yargı yerleri olan mahkemelerden daha çabuk, kolay ve ucuz bir yolla alabilmelerini, davaların çabukluk ve kolaylıkla yürütülmesi sağlamak olduğu da dikkate alındığında, her davalı açısından ayrı ayrı yargılama yapılmasının usul ekonomisine de uygun düşmeyeceği ve direnme kararını temyiz edenler gözetildiğinde mahkemenin davaların birlikte görülmesi gerektiği yönündeki kabulünün isabetli olduğu sonucuna varılmıştır…” (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E.2013/22-1565, K.2015/1092)

                                                                                                                  ENER AVUKATLIK BÜROSU

 

EVİNİ SATACAKLAR DİKKAT!

EMLAK ŞİRKETİ İLE YAPTIĞINIZ SÖZLEŞME CANINIZI YAKABİLİR.

Gayrimenkul sektörünün son yıllardaki hızlı yükselişi ve ev satışlarındaki artış, emlakçılık sektörünü gözde meslek haline getirdi. İnternet üzerinden direk ev satışları mümkün ise de, çoğu kimse emlakçılar vasıtasıyla satmaya yöneliyor. Başta mantıklı ve hızlı bir çözüm olarak gözükse de, emlakçı ile yaptığınız sözleşmeyi iyi incelemenizde fayda var.

Ev sahibi ile emlak şirketi arasındaki sözleşmelerde yer alan cezai şart, belinizi bükebilir. Mal sahibinin evi satmaktan vazgeçmesi halinde, emlak şirketi lehine sözleşmede cezai şart öngörülmüş ise, evi satmamanıza rağmen yükse miktarlarda tazminat ödemek zorunda kalabilirsiniz.

Emsal bir olayda mal sahibi benzer bir durumla karşılaşmış ve hatta bu konu mahkemeye taşınmıştır.  Cezai şartın ödenmesine karar veren mahkeme kararının temyizi üzerine Yargıtay, cezai şartın ödenmesinin yerinde olduğuna fakat cezai şartta indirime gidilmesi gerektiğine hükmedilmiştir. Belirtilen karada şu ifadeler yer verilmiştir:

Dava, tellallık sözleşmesinden doğan cezai şartın tahsili isteğine ilişkindir. Davacı, sözleşme gereğince davalının süresinden evvel satıştan vazgeçmesi nedeni ile ceza-i şart alacağına karşılık 15.576 TL alacağın tahsilini istemiş, mahkemece davanın kabulüne, davalının icra takibine yaptığı itirazın iptaline karar verilmiştir. İcra takibine konu alacak taraflar arasındaki sözleşmeden kaynaklanan ceza-i şart niteliğindedir. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 182. Maddesi hükmünce hakim fahiş gördüğü cezaları tenkis ile mükelleftir. Bu hükmü hakimin resmen gözetmesi gerekir. Ceza koşulunun fahiş olup olmadığı tarafların ekonomik durumu, özel olarak borçlunun ödeme kabiliyeti ile beraber borcunu yerine getirmemiş olması nedeniyle sağladığı menfaat, borçlunun kusur derecesi ve borca aykırı davranışının ağırlığı ölçü olarak alınarak tayin edilmeli ve hüküm altına alınacak ceza miktarı hak, adalet ve nesafet kurallarına uygun olarak tespit edilmelidir. Mahkemece bu yönler, gözetilmeden yazılı şekilde şartın tamamı üzerinden hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.

Sözleşmeler konusunda uzman büromuzdan ücretsiz hukuki danışmanlık hizmeti alabileceğinizi unutmayın.

                                                                                                                                          Ener Avukatlık Bürosu

PAYLI MÜLKİYETTE ÖN ALIM HAKKI

HİSSELİ MAL SAHİPLERİ DİKKAT!!

Hisseli mallarda en önemli sorunlar, şufa hakkının süresi, şufa hakkının nasıl kullanılacağı, şufa hakkı dava açma süresi ve paydaşlardan birinin payını 3.kişiye satması halinde gündeme gelen şufa (önalım) hakkına dayanarak açılan davada hangi mahkemenin görevli olacağıdır. Tabi bu davalarda önemli olan bir husus da, davanın hangi mahkemede açılacağıdır. Önalım hakkı eşya hukukuna dayalı ve mal varlığı hakkına ilişkin olup doğrudan ticari işletmeyle ilgili olmadığından davanın asliye hukuk mahkemesinde görülmesi gerekir. Bu hususun dikkate alınmayıp tacirler arasında görülen davaların ticaret mahkemesinde açılması halinde, görevsizlik kararı ile karşı karşıya kalacağınızı unutmayın.

Konuya ilişkin Yargıtay; 6100 Sayılı HMK’nın 1.maddesi uyarınca mahkemelerin görevi ancak kanunla belirlenir. Asliye Hukuk mahkemelerinin görevi HMK’nın 2. Maddesinde belirlenmiş olup 2/1 maddesine göre dava konusunun değer ve miktarına bakılmaksızın mal varlığı haklarına ilişkin davalarda aksine bir hüküm bulunmadıkça asliye hukuk mahkemeleri görevli olup 2/(2) maddesine göre de bu kanun ve diğer kanunlarda aksine düzenleme bulunmadıkça asliye hukuk mahkemeleri görevli olup 2/(2) maddesine göre de bu kanun ve diğer kanunlarda aksine düzenleme bulunmadıkça asliye hukuk mahkemesi diğer dava ve işler bakımından da görevlidir. Başka bir deyişle HMK’ya göre asliye hukuk mahkemeleri genel görevli mahkemedir.

Mahkemece dava konusu taşınmazın ticari işletmeyi ilgilendirdiği gerekçesiyle görevsizlik kararı verilmiş ise de dava tarihi itibariyle yürürlükte bulunan 6762 sayılı Türk Ticaret Kanununun 3 ve 4.maddesinde ticari işler ve davalar sayılmış olup ticaret mahkemeleri kanunla belirlenen davalarda görevlidir. Her ne kadar taraflar tacir ise de TMK’nın 732 ve devamı maddelerinde düzenlenen önalım hakkı ticari nitelikte olmayıp, mal varlığı hakkına ilişkindir.

Öte yandan 01.01.2014 tarihinde yürürlüğe giren 6102 sayılı TTK’nın 3.maddesine göre de bu kanunda düzenlenen hususlarda bir ticari işletmeyi ilgilendiren bütün işlem ve eylemler ticari iş olarak belirlenmiş 4. maddede de her iki tarafın ticari işletmesiyle ilgili hususlardan doğan hukuk davaları ve çekişmesiz yargı işleri ile tarafların tacir olup olmadıklarına bakılmaksızın ticaret mahkemelerinde görülecek davalar sayılmıştır. Dayanağı TMK’nın 732 v.d.maddeleri olan yasal önalım hakkı eşya hukukuna dayalı ve mal varlığı hakkına ilişkin olup doğrudan ticari işletmeyle ilgili olmadığından davanın asliye hukuk mahkemesinde görülmesi gerekir.

Bu durumda mahkemece işin esasının incelenmesi gerekirken görevsizlik nedeniyle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bozulması gerekmiştir.” (Yargıtay YARGITAY 14. HUKUK DAİRESİ E: 2014/6783 K: 2014/10188 T: 18.09.2014)

Şeklinde içtihatta bulunmuştur.

Gayrimenkul hukukunda uzmanlaşmış büromuzdan danışmanlık hizmeti alarak hak ve para kayıplarınızın önüne geçebilirsiniz.

İletişim

Hukuki konularda aklınıza takılan sorular mı var? Bize yazın cevaplayalım.