TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMELERİ VE BU SÖZLEŞMELERDEN DOĞAN İHTİLAFLARIN ÇÖZÜMÜ

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, doktrinde çoğunluğun görüşüne göre nitelik olarak bir ön sözleşme olup bu özelliğinin bir sonucu olarak da nispi hak doğurur.  Sözleşmenin kurulması ile sözleşmeye konu olan taşınmazın mülkiyeti el değiştirmediği için ve el değiştirmesi için de tarafların rızasının ya da ilgili mahkemeden alınacak bir tescil kararının gerekmesi nedeniyle satış vaadi sözleşmesinden doğan hak ayni değil kişisel haktır. Kişisel haklar da bu hakkı doğuran sözleşme taraflarına veya bunların haleflerine karşı ileri sürülebilirler. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin noterde düzenlenme şeklinde yapılması gerekmektedir. Aksi takdirde bu sözleşme şekil şartına uymadığı gerekçesiyle geçersiz olacaktır. Zira noterde düzenlenme şekli bu sözleşme için geçerlilik şartıdır.

“Tapu kütüğüne şerh edilmemişse, satış vaadinden doğan hakkın iflas masasına karşı ileri sürülmesi de mümkün değildir. Böyle bir durumda, satış vaadi alacaklısı masadan ancak taşınmazın iflas anında saptanacak değerini para alacağı olarak talep edebilir.’’

(Yargıtay 14. HD. T. 28. 09. 2007, E. 2007/ 9734, K. 2007/ 10978)

Her ne kadar taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan hak kişisel hak olup herkese karşı ileri sürülemeyen bir nispi hak ise de bu hak etkisi güçlendirilebilen bir kişisel hak olup tapu siciline şerh edilmesi halinde yine herkese karşı ileri sürülemese de söz konusu sözleşmenin konusu olan taşınmaz ile ilgili olan kişilere karşı ileri sürülebilecektir.

“…satış vaadi sözleşmesinden doğan hak, kişisel bir hak olduğu için, vaat alan alıcının bu hakkını, sözleşmenin tarafı olmayan başka kişilere dava yoluyla ileri süremeyeceği, taşınmazın mal sahibi tarafından başka kişilere satılması halinde, yeni malike karşı herhangi bir hak iddia edemeyeceği, taşınmaz satış vaadinin bu akdin dışında bulunan kişileri bağlamayacağı, bu akitten doğan hakkın onlara karşı ileri sürülemeyeceği ve taşınmaz satış vaadinin tapu siciline de şerh edilmediği anlaşıldığından şahsi hak doğuran satış vaadi sözleşmesinin 3. kişi durumunda bulunan ve tapuda satım akdi ile ayni hak kazanmış olan davalı …’a karşı husumet yöneltilmesi mümkün değildir…”

(Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2014/1153 E., 2016/910 K.)

Yukarıda paylaşılan Yargıtay kararlarında da belirtildiği üzere tapuya şerh edilmeyen taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilmesi gerekmektedir.

Peki taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin taraflarından birinin yüklenici diğerinin de taşınmaz arsanın maliki olması ve bu yüklenicinin kendi alacağı olan payı 3. Kişiye devretmek üzere taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapması halinde 3. Kişinin hakları nelerdir?

Bu soru akla direkt alacağın temlikini getirmektedir. Zira burada yüklenici arsanın maliki tarafından kendisine vaat edilmiş bir alacağı arsayı üçüncü bir kişiye devrederek aslında malikten alacağını başkasına devretmiş ve bu de alacağın temliki sonucunu doğurmuştur.

 “…Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri şahsi hak doğrudan sözleşmelerdendir. Böyle bir sözleşme ile alacaklı durumuna gelen kimse, sözleşmeden doğan bu şahsi hakkını, devir yasağı söz konusu olmadığı sürece borçlunun rızasını aramaksızın üçüncü bir kişiye yine taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile devir ve temlik edebilir. Bu durumda, alacağı temellük eden kimse, temlik edenin yerine geçerek onun haklarını kullanabilir…”

(Yargıtay 14. HD. T. 30.03.2010, E. 2010/1003, K. 2010/3455)

“…Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskân koşulu (oturma izni) gibi diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.

Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Türk Borçlar Kanunu’nun 188. maddesine göre; “Borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları, devralana karşı da ileri sürebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir. Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır. Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) Türk Borçlar Kanunu’nun 97. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz…”

(Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2019/1767 E., 2020/2489 K.)

YETKİLİ MAHKEME

Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinde yetkili mahkemenin belirlenmesinde dikkate alınacak olan kıstas taşınmaz satış vaadinin tapu sicilinde değişikliğe yol açıp açmayacağıdır.  Eğer taşınmaz ile ilgili olan uyuşmazlık tapu sicilinde değişikliğe neden olması halinde HMK- 12 gereği taşınmazın olduğu yer mahkemesinde açılır.

(HMK-12): “Taşınmaz üzerindeki aynî hakka veya aynî hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar ile taşınmazın zilyetliğine veya alıkoyma hakkına ilişkin davalar, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır.”

Fakat eğer tapu sicilinde değişikliğe yol açmayacak bir uyuşmazlık söz konusuysa o zaman HMK genel hükümlere göre, sözleşmeden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, yetkili olan mahkeme yetkilidir. Bu duruma örnek olarak, tapuya şerh verilmeden yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi üzerine satıcının üçüncü kişiye taşınmazı satması, verilebilir.

GÖREVLİ MAHKEME

Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinde görevli mahkeme alıcının tüketici olması halinde ve bu sözleşmenin ticari amaç taşımaması hainde görevli mahkeme Tüketici Mahkemesi olacak iken; ticari bir amaç taşıması veya taraflardan birinin tüketici mahkemesi olması halinde görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi olacaktır.

Konu genel hatlarıyla derli toplu bir şekilde hukuki terimlere vakıf olunmaması halinde bile anlaşılacak bir şekilde anlatılmıştır. Yazıya konu uyuşmazlıklarla karşılaşılması halinde, uzmanlık ve hukuki bilgi ve tecrübe gerektiren davalar olması nedeniyle bu alanda uzman bir avukattan yardım alınması tavsiyelerimizdendir.

                                                                        Av. Arb. Selçuk ENER & Av. Bilge İŞ

T.C YARGITAY 10. HUKUK DAİRESİ Esas No. 2010/9799 Karar No. 2012/3613 Tarihi: 01.03.2012

Dava, geç ödenen yaşlılık aylıklarının ödenmesi gereken tarihlerden itibaren işleyen faizleri ile ödenmesi gerektiğinin tespiti istemine ilişkindir. Mahkemece, ilamında belirtildiği şekilde davanın kabulüne karar verilmiştir. Hükmün, davalı Kurum vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine temyiz isteğinin süresinde olduğu anlaşıldıktan ve Tetkik Hâkimi Alparslan Koçak tarafından düzenlenen raporla dosyadaki kâğıtlar okunduktan sonra işin gereği düşünüldü ve aşağıdaki karar tespit edildi. 506 sayılı Kanun kapsamında (5510 sayılı Kanun’un 4’üncü maddesinin 1’inci fıkrasının ‘a’ bendi) sigortalı olan davacının, 25.05.2006 tarihli tahsis talebinin reddi üzerine açtığı dava sonunda, İzmir 7. İş Mahkemesi’nin 21.01.2008 tarih ve 1509/16 sayılı ilamı ile sigorta başlangıç tarihinin 01.04.1980 olduğunun tespitine karar verildiği ve Dairemizce onanarak kesinleştiği, anılan ilam nazara alınarak davalı Kurum tarafından davacıya 01.06.2006 tarihi itibariyle yaşlılık aylığı bağlandığı, 24.09.2009 tarihine kadar ki yaşlılık aylıkları asıllarının 25.09.2009 tarihinde ihtirazı kayıt ileri süren davacıya ödendiği anlaşılmaktadır. Davacı müddeabih belirtilmeksizin açtığı işbu dava ile; geç ödenen “…yaşlılık aylıklarına hak kazandığı tarihlerden ödeme tarihine kadar yasal faiz uygulanmasına” karar verilmesini istemiştir. Mahkemece, “…davacının 01.06.2006 – 24.09.2009 dönemi için tahakkuk edip, 25.09.2009 tarihinde ödenmiş olan aylıklarına, her bir aylık için hak ediş tarihinden itibaren yasal faiz ödenmesi gerektiğinin tespitine” karar verilmiştir. Kural olarak tespit davaları bir hak ya da hukuki ilişkinin mevcudiyeti ve içeriğinin belirlenmesi, eda davaları ise; “…davalının bir şeyi yapmaya, bir şeyi vermeye veya bir şeyi yapmamaya mahkûm edilmesinin istendiği…” dava türü olarak tanımlanmakta olup, eda davaları davaya konu hakkın varlığına ilişkin bir tespiti ve buna bağlı edimin ifası hükümlerini içerir. Bu nedenle tespit davasının eda davasının öncüsü olduğu kabul edilir ve kural olarak tespit davası açılabilmesi için hukuki yarar bulunmalıdır. Zira karar tarihinde yürürlükte bulunan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu uyarınca; Kanundaki ayrık haller dışında ancak henüz şartları tamam olmadığı için açılamayan eda davası için ilerde hukuki ilişiğinin belli edilmesi bakımından kesin delil olarak kullanılmak üzere ve bu hukuki çıkarla tespit davası açılabilir. Davacının açacağı faiz alacağı davasına temel olmak üzere bu davayı açtığı dilekçe muhteviyatından anlaşılmaktadır. Davacı eda davası açmış olsa idi; eda davası(alacak) sonucunda verilecek hükmün tespite ilişkin bölümü ile bu dava sonunda verilecek tespit hükmünün aynı olacağı, kesin hüküm etkisi bakımından da hiçbir fark bulunmayacağı muhakkaktır. Yani tespit davası ile istenen hukuki korunma, eda davası ile tamamen elde edilebilecektir. Öyle ise bu davanın açılmasında hukuki yarar yoktur. Öte yandan; 01.10.2011 tarihinde yürürlüğe giren 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun “Tespit Davası” başlıklı 106’ncı maddesiyle; “(1) Tespit davası yoluyla, mahkemeden, bir hakkın veya hukuki ilişkinin varlığının ya da yokluğunun yahut bir belgenin sahte olup olmadığının belirlenmesi talep edilir. (2) Tespit davası açanın, kanunlarda belirtilen istisnai durumlar dışında, bu davayı açmakta hukuken korunmaya değer güncel bir yararı bulunmalıdır. (3) Maddi vakıalar, tek başlarına tespit davasının konusunu oluşturamaz.” hükmü getirilmiştir. Söz konusu hüküm uyarınca tespit davası açmak isteyen davacı yönünden eda davasından farklı olarak korunmaya değer hukuki yarar bulunduğunun ispatı şartı korunmuştur. Belirtilmelidir ki; hukuki ilişkinin henüz şartlarının tam olarak oluşmaması nedeniyle eda davasının açılamaması ya da davalının varlığını iddia ettiği hukuki ilişki nedeniyle tehdit ve tehlike altında olması gibi durumlarda açılacak tespit davası ile hukuki korunma sağlanabiliyorsa hukuki yararın varlığı kabul edilebilir. Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun “Belirsiz alacak ve tespit davası başlıklı” 107’inci maddesinde; (1) Davanın açıldığı tarihte alacağın miktarını yahut değerini tam ve kesin olarak belirleyebilmesinin kendisinden beklenemeyeceği veya bunun imkânsız olduğu hâllerde, alacaklı, hukuki ilişkiyi ve asgari bir miktar ya da değeri belirtmek suretiyle belirsiz alacak davası açabilir. (2) Karşı tarafın verdiği bilgi veya tahkikat sonucu alacağın miktarı veya değerinin tam ve kesin olarak belirlenebilmesinin mümkün olduğu anda davacı, iddianın genişletilmesi yasağına tabi olmaksızın davanın başında belirtmiş olduğu talebini artırabilir. (3) Ayrıca, kısmi eda davasının açılabildiği hâllerde, tespit davası da açılabilir ve bu durumda hukuki yararın var olduğu kabul edilir.” hükmü öngörülmüştür. Belirsiz alacak davası nitelik itibariyle bir tespit davasından çok eda davasına yakındır. Zira talep bir alacağın ödenmesine ilişkindir. Ancak imkânsızlık nedeniyle veya objektif kriterlere göre alacak miktarı dava tarihi itibariyle tam ve kesin olarak belirlenemediğinden, dava dilekçesinde hukuki ilişki veya tespit edilebildiği ölçüde alacağın asgari miktarı gösterilerek, bu husus mahkemeden istenmektedir. Belirsiz tespit davasında da benzer şekilde dava konusu objektif kriterlere göre tam olarak belirlenememekte, bu husus yine mahkemeden istenmektedir. Yargılamanın devamı sırasında alacak miktarı ya da değeri belirlendiğinde de davacı, iddianın genişletilmesi yasağından etkilenmeksizin talebini artırabilecektir. Ne var ki; anılan Kanun’un “Kısmi dava” başlıklı 109’uncu maddesindeki, (1) Talep konusunun niteliği itibarıyla bölünebilir olduğu durumlarda, sadece bir kısmı da dava yoluyla ileri sürülebilir. (2) Talep konusunun miktarı, taraflar arasında tartışmasız veya açıkça belirli ise kısmi dava açılamaz. (3) Dava açılırken, talep konusunun kalan kısmından açıkça feragat edilmiş olması hâli dışında, kısmi dava açılması, talep konusunun geri kalan kısmından feragat edildiği anlamına gelmez.” hükümleri nazara alınarak baştan tespit edilmesi yine objektif olarak tespiti mümkün hallerde bu yola başvurulamayacak, yani belirsiz alacak ya da tespit davası açılamayacaktır. Zira alacağın miktarının açıkça belirli olduğu, taraflarca kolayca belirlenebilir olduğu durumda ne kısmi dava ne de belirsiz alacak veya tespit davası açılmasında hukuki yarar bulunduğundan bahsedilemez. Somut olayda; davaya konu geç ödenen yaşlılık aylığı miktarının, aylıkların ödenmesi gereken tarihlerin, fiili ödemenin yapıldığı tarihin, yani faiz başlangıç ve bitiş tarihlerinin ve nihayet yasal faiz oranlarının bilindiği tartışmasızdır. Yasal faiz oranlarının uygulanmasından ibaret faiz alacağı tam ve kesin olarak tespit edilebilir olduğundan ne tespit, ne belirsiz alacak ve tespit ne de kısmi dava açılması şartları bulunmadığı anlaşıldığından, 6100 sayılı Kanun sistematiği açısından da hukuki yarar yokluğu nedeniyle davanın reddine karar verilmesi gerekmektedir. Kabule göre; Mahkemece sadece davacının faiz alacağı bulunduğuna hükmedilmiş olup, alacak miktarına ilişkin bir belirleme yapılmadığından, hükmün infaz kabiliyeti bulunmamaktadır. Bu durumda yeniden yargılama gideri ve vekâlet ücreti takdirine neden olacak şekilde taraflarca yeni bir alacak davası açılması gerekeceğinden, yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir. O halde, davalı Kurum vekilinin bu yönleri amaçlayan temyiz itirazları kabul edilmeli ve hüküm bozulmalıdır. SONUÇ: Temyiz edilen hükmün yukarıda açıklanan nedenlerle BOZULMASINA, 01.03.2012 gününde oybirliğiyle karar verildi.

İletişim

Hukuki konularda aklınıza takılan sorular mı var? Bize yazın cevaplayalım.