TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMELERİ VE BU SÖZLEŞMELERDEN DOĞAN İHTİLAFLARIN ÇÖZÜMÜ

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, doktrinde çoğunluğun görüşüne göre nitelik olarak bir ön sözleşme olup bu özelliğinin bir sonucu olarak da nispi hak doğurur.  Sözleşmenin kurulması ile sözleşmeye konu olan taşınmazın mülkiyeti el değiştirmediği için ve el değiştirmesi için de tarafların rızasının ya da ilgili mahkemeden alınacak bir tescil kararının gerekmesi nedeniyle satış vaadi sözleşmesinden doğan hak ayni değil kişisel haktır. Kişisel haklar da bu hakkı doğuran sözleşme taraflarına veya bunların haleflerine karşı ileri sürülebilirler. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin noterde düzenlenme şeklinde yapılması gerekmektedir. Aksi takdirde bu sözleşme şekil şartına uymadığı gerekçesiyle geçersiz olacaktır. Zira noterde düzenlenme şekli bu sözleşme için geçerlilik şartıdır.

“Tapu kütüğüne şerh edilmemişse, satış vaadinden doğan hakkın iflas masasına karşı ileri sürülmesi de mümkün değildir. Böyle bir durumda, satış vaadi alacaklısı masadan ancak taşınmazın iflas anında saptanacak değerini para alacağı olarak talep edebilir.’’

(Yargıtay 14. HD. T. 28. 09. 2007, E. 2007/ 9734, K. 2007/ 10978)

Her ne kadar taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan hak kişisel hak olup herkese karşı ileri sürülemeyen bir nispi hak ise de bu hak etkisi güçlendirilebilen bir kişisel hak olup tapu siciline şerh edilmesi halinde yine herkese karşı ileri sürülemese de söz konusu sözleşmenin konusu olan taşınmaz ile ilgili olan kişilere karşı ileri sürülebilecektir.

“…satış vaadi sözleşmesinden doğan hak, kişisel bir hak olduğu için, vaat alan alıcının bu hakkını, sözleşmenin tarafı olmayan başka kişilere dava yoluyla ileri süremeyeceği, taşınmazın mal sahibi tarafından başka kişilere satılması halinde, yeni malike karşı herhangi bir hak iddia edemeyeceği, taşınmaz satış vaadinin bu akdin dışında bulunan kişileri bağlamayacağı, bu akitten doğan hakkın onlara karşı ileri sürülemeyeceği ve taşınmaz satış vaadinin tapu siciline de şerh edilmediği anlaşıldığından şahsi hak doğuran satış vaadi sözleşmesinin 3. kişi durumunda bulunan ve tapuda satım akdi ile ayni hak kazanmış olan davalı …’a karşı husumet yöneltilmesi mümkün değildir…”

(Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2014/1153 E., 2016/910 K.)

Yukarıda paylaşılan Yargıtay kararlarında da belirtildiği üzere tapuya şerh edilmeyen taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilmesi gerekmektedir.

Peki taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin taraflarından birinin yüklenici diğerinin de taşınmaz arsanın maliki olması ve bu yüklenicinin kendi alacağı olan payı 3. Kişiye devretmek üzere taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapması halinde 3. Kişinin hakları nelerdir?

Bu soru akla direkt alacağın temlikini getirmektedir. Zira burada yüklenici arsanın maliki tarafından kendisine vaat edilmiş bir alacağı arsayı üçüncü bir kişiye devrederek aslında malikten alacağını başkasına devretmiş ve bu de alacağın temliki sonucunu doğurmuştur.

 “…Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri şahsi hak doğrudan sözleşmelerdendir. Böyle bir sözleşme ile alacaklı durumuna gelen kimse, sözleşmeden doğan bu şahsi hakkını, devir yasağı söz konusu olmadığı sürece borçlunun rızasını aramaksızın üçüncü bir kişiye yine taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile devir ve temlik edebilir. Bu durumda, alacağı temellük eden kimse, temlik edenin yerine geçerek onun haklarını kullanabilir…”

(Yargıtay 14. HD. T. 30.03.2010, E. 2010/1003, K. 2010/3455)

“…Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskân koşulu (oturma izni) gibi diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.

Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Türk Borçlar Kanunu’nun 188. maddesine göre; “Borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları, devralana karşı da ileri sürebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir. Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır. Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) Türk Borçlar Kanunu’nun 97. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz…”

(Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2019/1767 E., 2020/2489 K.)

YETKİLİ MAHKEME

Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinde yetkili mahkemenin belirlenmesinde dikkate alınacak olan kıstas taşınmaz satış vaadinin tapu sicilinde değişikliğe yol açıp açmayacağıdır.  Eğer taşınmaz ile ilgili olan uyuşmazlık tapu sicilinde değişikliğe neden olması halinde HMK- 12 gereği taşınmazın olduğu yer mahkemesinde açılır.

(HMK-12): “Taşınmaz üzerindeki aynî hakka veya aynî hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar ile taşınmazın zilyetliğine veya alıkoyma hakkına ilişkin davalar, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır.”

Fakat eğer tapu sicilinde değişikliğe yol açmayacak bir uyuşmazlık söz konusuysa o zaman HMK genel hükümlere göre, sözleşmeden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, yetkili olan mahkeme yetkilidir. Bu duruma örnek olarak, tapuya şerh verilmeden yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi üzerine satıcının üçüncü kişiye taşınmazı satması, verilebilir.

GÖREVLİ MAHKEME

Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinde görevli mahkeme alıcının tüketici olması halinde ve bu sözleşmenin ticari amaç taşımaması hainde görevli mahkeme Tüketici Mahkemesi olacak iken; ticari bir amaç taşıması veya taraflardan birinin tüketici mahkemesi olması halinde görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi olacaktır.

Konu genel hatlarıyla derli toplu bir şekilde hukuki terimlere vakıf olunmaması halinde bile anlaşılacak bir şekilde anlatılmıştır. Yazıya konu uyuşmazlıklarla karşılaşılması halinde, uzmanlık ve hukuki bilgi ve tecrübe gerektiren davalar olması nedeniyle bu alanda uzman bir avukattan yardım alınması tavsiyelerimizdendir.

                                                                        Av. Arb. Selçuk ENER & Av. Bilge İŞ

ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASI

Ortaklığın giderilmesi diğer adıyla izale-i şüyu davası, paylı (müşterek) ya da elbirliği (iştirak halinde) ile mülkiyete konu olan taşınmaz veya taşınır mallarda paydaşlar/ortaklar arasında mevcut birlikte mülkiyet ilişkisini sona erdirip ferdi mülkiyete geçmeyi sağlayan iki taraflı bir dava türüdür.

Bu dava türünün anlaşılması açısından paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyet kavramını tanımlamakta fayda bulunmaktadır.

Birden çok kimsenin taşınır veya taşınmaz nitelikteki aynı eşya üzerinde maddi şekilde bölünmemiş paylara malik olmalarına imkan veren mülkiyet türü, paylı mülkiyettir. Bu mülkiyet biçiminde başka türlü belirlenmedikçe, her paydaşın eşyadaki payı eşit sayılır. Paydaş kendisine ait payı serbestçe devredebilir ve payların alacaklı gibi başka kişilerce rehin veya haciz edilmesi mümkündür (TMK-688). Paylı mülkiyette, payın tamamı değil bir kısmı da devredilebilir (TMK-732).

Elbirliği ile mülkiyet hali ise, Medeni Kanun’un 701. Maddesinin 1. ve 2. Fıkralarında “Kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan topluluk dolayısıyla mallara birlikte malik olanların mülkiyeti, elbirliği mülkiyetidir. Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları olmayıp her birinin hakkı, ortaklığa giren malların tamamına yaygındır” şeklinde tanımlanmıştır. Elbirliği ile mülkiyetin en önemli özelliği birden fazla kişinin bir malın tamamında mülkiyet hakkına sahip olmasıdır. Bu nedenle ortaklık süresince malikler kendi hisselerinde tasarruf gerçekleştirememektedir. Tasarruf işlemleri için ortakların oybirliğiyle karar vermeleri gerekmektedir (TMK-702/2). Ölüm olayı ile birlikte miras bırakanın malları üzerinde mirasçılar arasında kendiliğinden kurulan “miras ortaklığı” elbirliği ile mülkiyet halinin en tipik örneğidir. Diğer taraftan; mirasçılardan her biri, sözleşme veya kanun gereğince ortaklığı sürdürmekle yükümlü olmadıkça, her zaman mirasın paylaşılmasını isteyebilir (TMK-642/1). Dolayısıyla terekedeki mallara iştirak halinde malik olan her mirasçı, ortak sıfatıyla terekedeki taşınır ve taşınmaz malların aynen ve şayet bu mümkün değilse satış yoluyla paylaştırılmasına karar verilmesini sulh mahkemesinden isteyebilir. Bu mülkiyet tipinin sona erdirilmesi istemiyle açılan ortaklığın giderilmesi davalarına bütün ortakların katılmaları gerekmektedir. Bu sebeple, ortaklar arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunmaktadır. Mirasçının açtığı ortaklığın giderilmesi davasında, hâkim imkân varsa taşınmazlardan her birinin tamamını bir mirasçıya vermek suretiyle paylaştırmayı yapar. Mirasçılara paylaştırma yapılırken şayet taşınmazların değerleri arasında fark varsa bu farkın para olarak ödenmesi yoluyla miras payları arasında denkleştirme sağlanır (TMK-642/2).

“Birden çok kişinin mülkiyet hakkına sahip olduğu elbirliği mülkiyeti ile paylı mülkiyet hallerinden hangisinin aynı eşya üzerinde var olduğu hususunda belirsizlik bulunduğu zaman, eşyanın paylı mülkiyete tabi olduğu kabul edilir.” (Aydın Aybay/Hüseyin Hatemi, Vedat Kitapçılık, İstanbul, 2014, s.124; Eren, s. 129.)

Paylı mülkiyette paydaşlardan her biri, müştereken malik olduğu malın paylaşılması suretiyle payının kendisine verilmesini her zaman isteyebilir. Bu durum, hiç kimsenin mülkiyetteki paylı halin devamına zorlanamaması esasına dayanmaktadır. (Ortaklığın giderilmesi davalarının uygun olmayan zamanlarda açılamaması hakkında ayrı bir hükme yer verilmiştir (TMK md. 698/son). Bu hüküm gereğince, paylaşmanın hissedarlar için zararlı olduğu zamanlar uygun olmayan zamanlar olarak değerlendirilir ve her olayın özelliği dikkate alınarak uygun olmayan bu zamanlar davaya bakan hâkimin takdiriyle TMK-2 hükmündeki dürüstlük kuralına göre belirlenir).

Ortaklığın giderilmesi davaları, paydaşların paylaşma isteğinin kendisinde veya paylaşmanın biçiminde anlaşamaması durumunda açılmaktadır. Paydaşlardan biri, bu davayı açarak malın eğer varsa mevcut paydaşlık oranlarına göre maddi olarak bölünmesine ve şayet bu mümkün değilse artırma yoluyla satılıp parasının paydaşlara paylar oranında bölüştürülmesine yönelik mahkeme kararı tesis ettirmek ister. Mahkeme de payın miktarı ve paydaşların sayısı imkân veriyorsa talep halinde aynen taksim, aksi takdirde malın satılarak satış bedelinin ortaklara/paydaşlara dağıtılması şeklinde satış yoluyla taksim olarak paylaşmaya karar verir.

Ortaklığın giderilmesi davaları, tarafların hem davacı hem de davalı durumda olduğu iki taraflı davalardandır. İki taraflı davalar arasında sayılmaları sebebiyle, yargılama esnasında davacı ve davalı tarafın hakları ve talepleri aynı şekilde ele alınmalıdır. Bu noktada; taraflar paylı mülkiyete konu malların sadece aynen taksimini talep etmişlerse ya aynen taksim yönünde ya da davanın reddi yönünde karar verilebilir. Davacının aynen taksim talebine karşılık davalı satış isteminde bulunmuşsa, yapılan inceleme sonucunda aynen taksim mümkün olmadığı zaman davalının talebine uygun şekilde malların satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilebilmektedir. Tarafların aynen taksim mümkün iken doğrudan satış suretiyle ortaklığın giderilmesini dava yoluyla talep etmeleri durumunda ise davanın reddi gerekmektedir.

Nakit para gibi paylaşımı mümkün olan değerler dışında kalan taşınır ve taşınmaz mallardan aynen bölünmesi mümkün olmayanlar için satış suretiyle ortaklığın giderilmesi yoluna gidilir. Öte yandan, malın maddi paylaşımı malda önemli bir değer kaybına yol açıyorsa, hakim maddi paylaşım yerine paylı mülkiyete konu malın açık artırma ile satışına karar vermektedir. Paylaşım için artırma yoluyla satış usulüne karar veren mahkeme; tüm paydaşların rıza göstermesi durumunda, artırmanın sadece paydaşlar arasında yapılacağına karar verebilir veya bunun yerine artırmanın herkese açık bir şekilde yapılmasını da yerinde görebilir (TMK-699/3). “Dolayısıyla, paydaşlardan biri bile artırmanın sadece paydaşlar arasında yapılmasına rıza göstermediğinde artırmanın artık herkese açık olarak yapılması gerekmektedir.” (Ruhi Canan/Ruhi Ahmet Cemal, İzalei Şüyu Ortaklığın Giderilmesi Paylaşma Davaları (En Son Yargıtay İçtihatlarıyla), Seçkin Yayıncılık, Güncellenmiş 6. baskı, Ankara, 2017.)

Görevli ve yetkili mahkeme:

Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkemeler, taşınır veya taşınmaz mal ve haklar için dava konusu malın değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemeleridir (6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, HMK-4/1.f., 1. b.).

Ortak mülkiyetin konusu taşınmaz bir mal ise, yetkili mahkeme ilgili taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesidir (HMK-12). Bu noktada; taşınmaz malların ortaklığının giderilmesi davalarında yetki sözleşmesinin, HMK-12 hükmünün kamu düzenine ilişkin olması sebebiyle geçerli olmadığı, taşınırlar için ise söz konusu yetki sözleşmesinin yapılabileceği ve birden fazla taşınmaza ait paylaşma davalarında taşınmazlardan birinin bulunduğu yer mahkemesinin yetkili olduğu (HMK-12/3) hususları vurgulanmalıdır.

Taşınır ve taşınmaz malların birlikte paylaşma davasına konu olması durumunda; bu mallar aynı yerde bulunuyor ise dava o yerde ve şayet taşınır ile taşınmaz mallar ayrı yerlerde bulunuyorsa da taşınırlar için davalının yerleşim yeri mahkemesinde, taşınmazlar için de taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde (HMK-6/1) açılır. Miras bırakanın terekesiyle ilgili açılacak ortaklığın giderilmesi davasında yetkili mahkeme, miras bırakanın son yerleşim yeri mahkemesidir (HMK-11/1).

Ortaklığın giderilmesi davasını kimler açabilir?

Ortaklığın giderilmesi davaları sadece paydaşlarca veya ortak maliklerce açılabilmektedir. Tek bir paydaş/ortak veya birden fazla paydaşın/ortağın birlikte açabileceği bu davaların davalı tarafı ise, davacı/davacılar dışındaki diğer paydaşlar/ortaklardır. Davacı veya davalı paydaşın/ortağın yargılamadan önce veya sonra ölmesi durumunda ise, davayı mirasçılarının takip etmesi ve sonuçlandırması mümkündür. Ayrıca ortaklığın giderilmesi davalarında davacı davasından feragat etse bile ancak bütün paydaşlar/ortaklar yani davanın tüm tarafları bu feragate katılırlarsa yargılamaya devam edilmemektedir.

Ortaklığın giderilmesi davası basit yargılama usulüne tabidir.

Ortaklığın giderilmesi biçimleri:

Ortaklığın giderilmesi; malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçimlerinde gerçekleştirilebilmektedir (TMK-699/1). Bu bağlamda, belirtilen paylaşma biçimlerinde anlaşma sağlanmadığı zaman, paydaşlardan birinin talebi üzerine hâkim tarafından malın aynen bölünerek paylaştırılmasına ve şayet bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi halinde de eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirilmesine karar verilir (TMK-699/2). Diğer taraftan, paylı/ortak mülkiyete tabi malın bölünmesi malda önemli değer kaybına yol açmakta veya başkaca durum ve koşullar sebebiyle uygun görülmemekte ise, malın açık artırma ile satışına hükmolunur. Bütün paydaşların rızası ile anılan açık artırmanın sadece paydaşlar arasında yapılması mümkündür (TMK-699/3). Satış aşamasında yapılacak açık arttırmaya yol göstermesi amacıyla bilirkişi tarafından hem dava sürecinde hem de yapılacak açık artırmanın hemen öncesinde satışa konu ortaklık malı için birer değer tespiti yapılır. Açık artırma bilirkişi raporunda ifade edilen değere satış ve paylaştırma giderlerinin de eklenmesiyle oluşan meblağının yüzde ellisinden başlar ve bu meblağı artırmaya katılacak ilgililerin talepleri doğrultusunda artabilir. Ortaklığın giderilmesi davalarında taraflardan birinin bile aynen taksim istemesi durumunda, hâkimin öncelikle bu talebe göre değerlendirme yapması ve ancak aynen taksim mümkün değilse paylaştırma biçimi olarak satış yolunu tercih etmesi gerekmektedir. Malın, malların ve/veya hakların satışından elde edilen paranın ise tapu kayıtlarındaki paylar oranında ya da elbirliği mülkiyette eşit paylarla paydaşlara dağıtılmasına karar verilmektedir.” Taşınır ve taşınmaz tüm mallardaki ortaklığın giderilmesinin aynen taksim veya satış yoluyla gerçekleştirilmesine ilişkin verilen yargı kararları, kesinleşmelerinden itibaren 10 yıllık zamanaşımı süresinde yerine getirilmelidirler “(Ruhi Canan/Ruhi Ahmet Cemal, İzale-i Şüyu Ortaklığın Giderilmesi Paylaşma Davaları (En Son Yargıtay İçtihatlarıyla), Seçkin Yayıncılık, Güncellenmiş 6. baskı, Ankara, 2017. S. 671-772).

Ortaklığın giderilmesi davası yukarıda ana hatları ile anlatıldı. Ortaklığın giderilmesi davası hakkındaki hükümler, yukarıdaki metinde de görüldüğü şekilde, Türk medeni Kanunu’nda mevcuttur. Bu davaların uzmanlık gerektirmeleri nedeniyle bir avukat ile birlikte yürütülmesi gerektiği ortadadır. Dolayısıyla ortaklığın giderilmesi davalarında bir avukattan yardım alınması tavsiyelerimiz arasındadır.

Av. Bilge İŞ     Av. Selçuk ENER  

İletişim

Hukuki konularda aklınıza takılan sorular mı var? Bize yazın cevaplayalım.