TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMELERİ VE BU SÖZLEŞMELERDEN DOĞAN İHTİLAFLARIN ÇÖZÜMÜ

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, doktrinde çoğunluğun görüşüne göre nitelik olarak bir ön sözleşme olup bu özelliğinin bir sonucu olarak da nispi hak doğurur.  Sözleşmenin kurulması ile sözleşmeye konu olan taşınmazın mülkiyeti el değiştirmediği için ve el değiştirmesi için de tarafların rızasının ya da ilgili mahkemeden alınacak bir tescil kararının gerekmesi nedeniyle satış vaadi sözleşmesinden doğan hak ayni değil kişisel haktır. Kişisel haklar da bu hakkı doğuran sözleşme taraflarına veya bunların haleflerine karşı ileri sürülebilirler. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin noterde düzenlenme şeklinde yapılması gerekmektedir. Aksi takdirde bu sözleşme şekil şartına uymadığı gerekçesiyle geçersiz olacaktır. Zira noterde düzenlenme şekli bu sözleşme için geçerlilik şartıdır.

“Tapu kütüğüne şerh edilmemişse, satış vaadinden doğan hakkın iflas masasına karşı ileri sürülmesi de mümkün değildir. Böyle bir durumda, satış vaadi alacaklısı masadan ancak taşınmazın iflas anında saptanacak değerini para alacağı olarak talep edebilir.’’

(Yargıtay 14. HD. T. 28. 09. 2007, E. 2007/ 9734, K. 2007/ 10978)

Her ne kadar taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan hak kişisel hak olup herkese karşı ileri sürülemeyen bir nispi hak ise de bu hak etkisi güçlendirilebilen bir kişisel hak olup tapu siciline şerh edilmesi halinde yine herkese karşı ileri sürülemese de söz konusu sözleşmenin konusu olan taşınmaz ile ilgili olan kişilere karşı ileri sürülebilecektir.

“…satış vaadi sözleşmesinden doğan hak, kişisel bir hak olduğu için, vaat alan alıcının bu hakkını, sözleşmenin tarafı olmayan başka kişilere dava yoluyla ileri süremeyeceği, taşınmazın mal sahibi tarafından başka kişilere satılması halinde, yeni malike karşı herhangi bir hak iddia edemeyeceği, taşınmaz satış vaadinin bu akdin dışında bulunan kişileri bağlamayacağı, bu akitten doğan hakkın onlara karşı ileri sürülemeyeceği ve taşınmaz satış vaadinin tapu siciline de şerh edilmediği anlaşıldığından şahsi hak doğuran satış vaadi sözleşmesinin 3. kişi durumunda bulunan ve tapuda satım akdi ile ayni hak kazanmış olan davalı …’a karşı husumet yöneltilmesi mümkün değildir…”

(Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2014/1153 E., 2016/910 K.)

Yukarıda paylaşılan Yargıtay kararlarında da belirtildiği üzere tapuya şerh edilmeyen taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilmesi gerekmektedir.

Peki taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin taraflarından birinin yüklenici diğerinin de taşınmaz arsanın maliki olması ve bu yüklenicinin kendi alacağı olan payı 3. Kişiye devretmek üzere taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapması halinde 3. Kişinin hakları nelerdir?

Bu soru akla direkt alacağın temlikini getirmektedir. Zira burada yüklenici arsanın maliki tarafından kendisine vaat edilmiş bir alacağı arsayı üçüncü bir kişiye devrederek aslında malikten alacağını başkasına devretmiş ve bu de alacağın temliki sonucunu doğurmuştur.

 “…Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri şahsi hak doğrudan sözleşmelerdendir. Böyle bir sözleşme ile alacaklı durumuna gelen kimse, sözleşmeden doğan bu şahsi hakkını, devir yasağı söz konusu olmadığı sürece borçlunun rızasını aramaksızın üçüncü bir kişiye yine taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile devir ve temlik edebilir. Bu durumda, alacağı temellük eden kimse, temlik edenin yerine geçerek onun haklarını kullanabilir…”

(Yargıtay 14. HD. T. 30.03.2010, E. 2010/1003, K. 2010/3455)

“…Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskân koşulu (oturma izni) gibi diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.

Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Türk Borçlar Kanunu’nun 188. maddesine göre; “Borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları, devralana karşı da ileri sürebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir. Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır. Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) Türk Borçlar Kanunu’nun 97. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz…”

(Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2019/1767 E., 2020/2489 K.)

YETKİLİ MAHKEME

Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinde yetkili mahkemenin belirlenmesinde dikkate alınacak olan kıstas taşınmaz satış vaadinin tapu sicilinde değişikliğe yol açıp açmayacağıdır.  Eğer taşınmaz ile ilgili olan uyuşmazlık tapu sicilinde değişikliğe neden olması halinde HMK- 12 gereği taşınmazın olduğu yer mahkemesinde açılır.

(HMK-12): “Taşınmaz üzerindeki aynî hakka veya aynî hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar ile taşınmazın zilyetliğine veya alıkoyma hakkına ilişkin davalar, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır.”

Fakat eğer tapu sicilinde değişikliğe yol açmayacak bir uyuşmazlık söz konusuysa o zaman HMK genel hükümlere göre, sözleşmeden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, yetkili olan mahkeme yetkilidir. Bu duruma örnek olarak, tapuya şerh verilmeden yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi üzerine satıcının üçüncü kişiye taşınmazı satması, verilebilir.

GÖREVLİ MAHKEME

Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinde görevli mahkeme alıcının tüketici olması halinde ve bu sözleşmenin ticari amaç taşımaması hainde görevli mahkeme Tüketici Mahkemesi olacak iken; ticari bir amaç taşıması veya taraflardan birinin tüketici mahkemesi olması halinde görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi olacaktır.

Konu genel hatlarıyla derli toplu bir şekilde hukuki terimlere vakıf olunmaması halinde bile anlaşılacak bir şekilde anlatılmıştır. Yazıya konu uyuşmazlıklarla karşılaşılması halinde, uzmanlık ve hukuki bilgi ve tecrübe gerektiren davalar olması nedeniyle bu alanda uzman bir avukattan yardım alınması tavsiyelerimizdendir.

                                                                        Av. Arb. Selçuk ENER & Av. Bilge İŞ

BORÇ VERENLER DİKKAT!

BORÇ PARANIN BANKADAN AÇIKLAMASIZ GÖNDERİLMESİ HALİNDE İSPAT SORUNU

Yeni Borçlar Kanunumuzda ödünç sözleşmeleri başlığı altında düzenlenen ariyet(Kullanım Ödüncü) ve karz(Tüketim Ödüncü)  akdi günlük yaşamda karşımıza sıkça çıkmaktadır. Ariyet sözleşmeleri TBK 379. maddesinde tanımlanmıştır: “Ödünç sözleşmesi, ödünç verenin bir şeyin karşılıksız olarak kullanılmasını ödünç alana bırakmayı ve ödünç alanın da o şeyi kullandıktan sonra geri vermeyi üstlendiği sözleşmedir.” Kullanma sözleşmeleri rızai bir sözleşme olup ödünç verilen şeyin herhangi bir ücret alınmadan kullanımının esas olduğu sözleşmelerdir.

Bir diğer ödünç sözleşmesi olan karz sözleşmeleri ise TBK’ nın 386. maddesinde tanımlanmıştır: “Tüketim ödüncü sözleşmesi, ödünç verenin bir miktar parayı ya da tüketilebilen bir şeyi ödünç alana devretmeyi, ödünç alanın da aynı nitelik ve miktarda şeyi geri vermeyi üstlendiği sözleşmedir.” Madde metninden anlaşılacağı üzere karz akdi sözleşmelerinin temelini ödünç verilen para veya tüketilebilen bir şey oluşturmaktadır. Ayrıca ticari olmayan bir karz akdinde taraflar kararlaştırmamış ise faiz istenemeyecektir. Eğer faiz kararlaştırılmış ise ancak taraflar faizin oranını belirlememiş ise kural olarak ödünç alma zamanında ve yerinde bu tür ödünçlerde geçerli olan faiz oranı uygulanacaktır. Söz konusu faiz yıllık olarak ödenir.

Her iki sözleşme de karşılıksız olarak yapılmaktadır. Bu nedenle eksik iki tarafa borç yükleyen sözleşmeler olarak nitelendirilmektedir. Şekil serbestisi ilkesinin geçerli olduğu ödünç sözleşmelerinin ispat kolaylığı açısından yazılı şekilde yapılması faydalı olacaktır. Ödünç verilen şeyin geri istenilmesi için taraflar arasında belirli bir ödeme günü, ihbar süresi veya istenildiği zaman muaccel olacağı kararlaştırılmış ise borç o günden itibaren muaccel olur; eğer taraflar böyle bir gün kararlaştırmamış ise, ödünce konu şeyin, ilk istemden başlayarak altı hafta içinde geri verilmesi gerekir. Yani borç altı hafta sonra muaccel olacaktır. Ödünç sözleşmelerinde istem hakkı diğer tarafın bu konuda temerrüde düşmesinden başlayarak altı ayın geçmesiyle zamanaşımına uğramaktadır.

Karz akitleri açısından önemli olan bir diğer husus da; ödünç olarak verilecek paranın karşı tarafa havale yoluyla gönderilmesi sırasında, açıklama kısmına açıkça BORÇ olarak verildiğinin belirtilmesi gerektiğidir. Aksi halde, dekontta herhangi bir açıklama bulunmazsa, hukuk sistemimizde kabul gören “havale bir ödeme vasıtasıdır” karinesi uygulama alanı  bulacaktır. Böylelikle gönderilen para borç ödemesi olarak kabul edilecek ve daha sonradan ödünç veren parasını geri istediğinde verilen para Hukuk Muhakemeleri Kanunu 200. Maddesinde belirtilen 2.500 TL’lik sınırı aşıyor ise; ödünç verenin elinde madde metninde belirtilen uyuşmazlığın konusunu gösterir yazılı bir belge bulunmayacaktır. Hal böyle olunca ödünç veren kişi parayı vermiş olduğunu ispat etse bile asıl önemli olan hususu yani aradaki ilişkiyi ispat edemeyecektir  ve vermiş olduğu parayı geri isterken ispat sorunuyla karşılaşacaktır. Bu nedenle bu şekilde havale yoluyla ödünç para göndermek isteyen kişilerin açıklama kısmına ödünç alan ile aralarındaki mevcut ilişkiyi belirtmeleri her zaman kendi yararlarına olacaktır.

Yargıtay da bu hususa ilişkin;

                                                                                                                                             

“…Dava, karz akdine dayalı Olarak başlatılan icra takibine vaki itirazın iptali isteğine ilişkindir. Davacı, iki adet banka dekontu ile davalıya toplam 9.700TL borç para gönderdiğini, davalının geri ödemediğini, başlattığı icra takibine davalının haksız olarak itiraz ettiğini ileri sürerek, icra takibine vaki itirazın iptalini istemiştir. Davacının 18.11.2008 tarihli dekontla 5.000TL,24.10.2008 tarihli dekontla 4.700TL olmak üzere toplam 9.700TL parayı davalının banka hesabına havale yaptığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davalı, bu paranın kendi alacağının ödenmesine ilişkin bir ödeme olduğunu savunmuştur. Davalının bu savunması gerekçeli inkardır. Havale, kural olarak bir borç ödeme vasıtasıdır. Dekontlarda başka amaçla havale yapıldığına ilişkin bir açıklama da bulunmadığına göre ispat külfeti davacıdadır. Davacı, dosya kapsamındaki delillerle iddiasını ispatlayamamıştır. Öyle olunca mahkemece, varsa davacıya yemin delili hatırlatılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yanlış değerlendirme ile ispat külfeti ters çevrilerek yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir…” (Yargıtay 13. Hukuk Dairesi E. 2013/11284, K. 2013/24182)

                                                                                                                                             

Demekle açıklamanın ispat gücüne vurgu yapmıştır.

 

Sonuç olarak; borç para verirken dikkat etmediğiniz çok küçük bir ayrıntı, ileride borcun tahsilatını güçleştirebilmekte hatta imkansız hale getirebilmektedir. Siz siz olun, parayı bankadan gönderin ve açıklamasına mutlaka borç için verildiğini yazın.

 

ENER AVUKATLIK BÜROSU

İletişim

Hukuki konularda aklınıza takılan sorular mı var? Bize yazın cevaplayalım.