GEÇERLİ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMELERİNDE AYNEN İFA YERİNE GEÇEN MÜSPET ZARAR TALEBİNDE BULUNULABİLMESİ NEDENİYLE MAHKEMECE, KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN GERİYE ETKİLİ OLARAK FESHEDİLDİĞİ DE DİKKATE ALINARAK BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN DAVA TARİHİNDEN İTİBAREN BELİRLENEN RAYİÇ DEĞERİ DE HESAPLANARAK DAVACININ ALACAĞI BELİRLENİR.

Yargıtay 13. Hukuk Dairesi         2018/38 E.  ,  2020/3199 K.

“İçtihat Metni”

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne kısmen reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü.
KARAR
Davacı, davalılardan …’ın … Noterliğinin 07.03.1996 tarihli Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ile almış olduğu … ili … ilçesi Merkez Mahallesi 70 Ada 22 parselde bulunan 2.kat 15 nolu daireyi diğer davalı … …’a … Noterliğinin 23.08.1996 tarihli sözleşme ile satma vaadinde bulunduğunu, davalı … …’ın da bu satış vaadine istinaden … 2.Noterliğinin 06.03.2002 tarihli Satış Vaadi Sözleşmesi ile aynı taşınmazı kendisine satma vaadinde bulunduğunu, bedelini eksiksiz olarak aldığını ve taşınmazın zilyetliğini fiilen de kendisine devrettiğini, malik olduğu düşüncesi ile iyiniyetli olarak bağımsız bölümü zilyet ettiğini, faydalı masraflar yaparak taşınmazın değerini artırdığını, … 2.Asliye Hukuk Mahkemesinin 2007/264 Esas sayılı dosyası ile tescil davası açtığını fakat arsa sahipleri ile müteahhit olan davalı …’ ın inşaatın %5 lik kısmını bitirmesi sebebi aralarındaki sözleşmenin feshedildiğini, bu sebeple tapu iptaline yönelik hak iddiasında bulunamayacağı gerekçesi ile davasının reddolunduğunu ve Yargıtay incelemesinden geçerek kesinleştiğini, sözleşmenin ifa olanağının kalmadığını belirtmekle; fazlaya ilişkin hakları saklı olmak üzere 50.000,00 TL tazminatın ifanın imkansız olduğunun tespit edildiği … 2.Asliye Hukuk Mahkemesinin karar tarihi olan 22.09.2011 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı …, inşaatın % 5’ini tamamladıktan sonra sözleşmeyi feshettiklerini başka bir yüklenici ile arsa sahipleri arasında 20/07/2000 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, davada kendisine husumet düşmediğini, arsa sahipleri ile ibralaştığını savunmuş; diğer davalı … ise davanın zamanaşımı ve husumet yönünden reddi ile davacının bugüne kadar elde ettiği kira bedellerinin istenen tazminat miktarından düşülmesini ve takas hükümlerinin uygulanmasını talep etmiştir.
Mahkemece, davalı … …’a karşı açılan davanın kısmen kabulü ile; 8.210,90-TL alacağın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, davalı … aleyhine açılan davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir.
1-Davacı, Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi gereği tüm edimlerini yerine getirdiğini, davalılardan …’in satışını vaadettiği dairenin, tescil davası açmasına rağmen maliki olamadığını ileri sürerek, aynen ifa yerine geçen müspet zararının tahsilini istemiştir. Mahkemece, davacı ile davalı … … arasında yapılan sözleşmenin yapıldığı tarih itibariyle ifa imkansızlığının olduğu, ifa imkansızlığının olduğu durumlarda yapılan sözleşmenin butlanla geçersiz olduğu ve geçersiz sözleşmelerde ödenen bedelinin güncel değerinin iadesi gerektiği belirtilerek ödenen 2.000.000.000,00 ETL’sinin güncel değeri belirlenmiş, mahkemece de belirlenen bu güncel değere itibar ile 8.210,90-TL alacağın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı …’den tahsili ile gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde davalı …’ın taraf olmadığı gerekçesiyle bu davalı yönünden davanın reddi şeklinde hüküm kurulmuştur.
Söz konusu taşınmaz, diğer davalı ve müteahhit olan …’ a kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile özgülenen daire olup, bunu diğer davalı … ile satış vaadi sözleşmesi yapılmış, davacı bu daireyi diğer davalı …’den alacağın temliki hükümlerine göre almış ve aralarındaki bu sözleşme geçerli olarak kurulmuştur. Geçerli sözleşmelerde aynen ifa yerine geçen müspet zarar talebinde bulunabilir. Davacı da, eldeki dava da aynen ifa yerine geçen müspet zararı kapsamında fazlaya ilişkin hakkını saklı tutarak tazmin talebinde bulunmuştur. Geçerli sözleşmelerde aynen ifa yerine geçen müspet zarar talebinde bulunabilir. Hal böyle olunca mahkemece, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshedildiği gözetilerek, bağımsız bölümün dava tarihi itibariyle belirlenen rayiç değeri de belirlenmek suretiyle davacının alacağının belirlenmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırı olup, bozma nedenidir.
2-Bozma nedenine göre davacının sair temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik gerek görülmemiştir.
SONUÇ: Yukarıda 1.bentte açıklanan nedenlerle temyiz olunan kararın BOZULMASINA, 2.bentte açıklanan nedenlerle davacının sair temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına, peşin alınan harcın istek halinde iadesine, HUMK’nun 440/I maddesi uyarınca tebliğden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 11/03/2020 gününde oybirliğiyle karar verildi

AİLE KONUTU KENTSEL DÖNÜŞÜME GİRDİĞİ İÇİN YIKILSA BİLE AİLE KONUTU ŞERHİ KALDIRILMAZ

T.C.
YARGITAY
2. HUKUK DAİRESİ
ESAS NO: 2015/4664
KARAR NO: 2015/5506
KARAR TARİHİ 24.3.2015

Yukarıda tarihi, konusu ve tarafları gösterilen hükmün; onanmasına dair Dairemizin 23.12.2014 gün ve 18104-26453 sayılı ilamıyla ilgili karar düzeltme isteminde bulunulmakla, evrak okundu, gereği düşünüldü;

KARAR : 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu 1.10.2011 tarihinde yürürlüğe girmiş ise de, bu Kanuna 6217 sayılı Kanunla ilave edilen geçici 3. maddenin (1.) bendinde, Bölge Adliye Mahkemelerinin göreve başlama tarihine kadar, 1086 sayılı Kanunun kanun yollarına ilişkin hükümlerinin uygulanmasına devam olunacağı hükme bağlandığından, karar düzeltme talebinin incelenmesi gerekmiştir.

Davacı, kendisine ait “mesken” niteliğindeki taşınmazın tapu kütüğüne, davalı eşinin talebiyle konulan “aile konutu” şerhinin kaldırılmasını istemiş; mahkemece; “dava konusu taşınmazın yıkıldığı, bağımsız bölümün yok olduğu ve aile konutu vasfını kaybettiği” gerekçesiyle istek kabul edilmiş, şerhin terkinine karar verilmiş; davalının temyizi üzerine hüküm Dairemizce 23.12.2014 tarihinde onanmıştır. Davalı (koca) karar düzeltme talebinde bulunmuştur.

Dava konusu bağımsız bölümün bulunduğu ana binanın, “riskli yapı” kabul edilerek, 6306 sayılı “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun” hükümlerine göre yıktırıldığı, taşınmazın kat mülkiyeti kütüğünden terkin edilerek vasfının “arsa”ya dönüştüğü, davacıya ait bağımsız bölüme ilişkin 18/289 arsa payının, davacı adına tescil edildiği, “arsa” vasfını alan taşınmazın bu şekilde paylı mülkiyete tabi olduğu, dosyadaki belgelerden anlaşılmaktadır. 6306 sayılı Kanun, üzerindeki bina yıkılarak arsa haline gelen taşınmazlarda, daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyetinin ilgililerin muvafakatları aranmaksızın Bakanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce re’sen terkin edilerek, önceki vasfı ile değerlemede bulunularak veya malik ile yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek malikleri adına payları oranında tescil edileceğini,

bu taşınmazların sicilinde bulunan, taşınmazın niteliği, ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerhin, hisseler üzerinde devam edeceğini hükme bağlamıştır (m. 6/1). Buna göre, üzerindeki bina yıkılarak arsa haline gelen taşınmazların sicilinde bulunan taşınmazın niteliği, ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh, kanun gereği kendiliğinden hisseler üzerinde hukuki varlıklarını sürdürür. Taşınmazın tapu kütüğüne konulan “aile konutu” şerhi, taşınmaz malikinin temlik hakkını kısıtlayan bir şerhniteliğindedir (Tapu Sicil Tüzüğü m. 49/1-c). O halde, 6306 sayılı Kanunun yukarıda değinilen açık hükmü karşısında, salt binanın yıkılmış olması, aile konutu şerhinin kaldırılması gerektiren diğer koşullar bulunmadıkça şerhin kaldırılmasını gerektirmez. Dosyada, binanın yıkılmış olması dışında şerhin kaldırılmasını gerektiren başkaca bir sebep iddia ve ispat edilmediğine göre, şerhin kaldırılması isabetli olmayıp hükmün bozulmasını gerektirir. Ne var ki, ilk incelemede bu hususlar gözetilmeden hüküm onanmış olmakla, davalının bu yönlere temas eden karar düzeltme talebi haklı ve yerinde olup, kabulüne, onama kararının kaldırılmasına, yerel mahkeme kararının, yukarıda açıklanan çerçevede davanın reddine karar verilmek üzere bozulmasına karar verilmesi gerekmiştir.

SONUÇ : Yukarıda gösterilen sebeple, Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanununun 440/1-4. maddesi gereğince davalının karar düzeltme talebinin KABULÜNE, Dairemiz 23.12.2014 tarihli 2014/18104-26453 sayılı onama kararının KALDIRILMASINA, yerel mahkeme kararının yukarıda gösterilen sebeple BOZULMASINA, istek halinde karar düzeltme harcının yatırana geri verilmesine oy birliğiyle karar verildi. 24.03.2015

SİTEDE TOPLU YAPI YÖNETİMİ YOKSA KAT MÜLKİYETİ HÜKÜMLERİ UYGULANMAZ

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi E: 2016/9819 K: 2016/10385

Dava; ortak gider alacağının tahsili istemine ilişkindir. 
… 4. Sulh Hukuk Mahkemesince, söz konusu sitede henüz toplu yapı yönetimine geçilmediğinden uyuşmazlığa kat mülkiyeti hükümleri yerine genel hükümlerin uygulanması gerektiği gerekçesiyle görevsizlik kararı verilmiştir.
… 2. Asliye Hukuk Mahkemesi ise dava konusu yönetim planının 2010 yılında düzenlendiği, mevcut kanuna göre söz konusu yönetimde toplu yapı yönetimi olduğu, toplu yapının bütün bölüm maliklerince kabul edildiği yönetim planından anlaşıldığından toplu yapı şerhinin sadece bildirici mahiyette olup, şerhin inşai nitelikte olmadığı, şerhin bulunmamasından kat maliklerince kabul edilen toplu yapı yönetimini ortadan kaldırmayacağı tüm bu sebeplerle Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uygulanması gerektiği gerekçesiyle görevsizlik yönünde hüküm kurulmuştur.
HMK’nın 2/1. maddesinde “Dava konusunun değer ve miktarına bakılmaksızın malvarlığı haklarına ilişkin davalarla, şahıs varlığına ilişkin davalarda görevli mahkeme, aksine bir düzenleme bulunmadıkça asliye hukuk mahkemesidir.” hükmü yer almaktadır.
Diğer taraftan, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun Ek 1. maddesinde ise bu Kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlığa sulh mahkemelerinde bakılacağı hükmüne yer verilmiştir.
Somut uyuşmazlıkta; davacı vekili, davalının … … Konut İmar Turizm Ulaşım San. ve Tic. A.Ş. tarafından yapılmış olan İkitelli …4. Etap Sitesinden ilgili daireyi satış vaadi sözleşmesi ile satın aldığı, söz konusu sitenin … 4. Etap Site Yönetimi adıyla tüzel kişiliğe sahip olduğu ve dört farklı bölgeye ayrıldığı, dava konusu sitenin; kapıcılık, temizlik, çevre düzenleme ve bakımı, peyzaj, güvenlik, kapıcı gibi tüm hizmetler mevcut site yönetimi tarafından verildiği, davalı satış vaadi sözleşmesi hükümlerine aykırı olarak ödenmesi gereken aidat ortak gider avanslarını ödemediğinden hakkında icra takibi başlatıldığı, başlatılan bu icra takiplerine davalının itiraz ettiğini ileri sürerek ödenmeyen aidat ortak gider avansı ve gecikme cezaları ile toplam borcun şimdilik 100,00.-TL asıl alacak ve temerrüt tarihinden itibaren % 10 gecikme tazminatı olmak üzere işlemiş ve işleyecek faizi ile birlikte davalıdan tahsil edilmesini talep etmiştir.
Dosya içindeki bilgi ve belgelere göre; davaya konu sitenin birden fazla parsel üzerinde kurulu olduğu ve 5711 sayılı Kanunun 22. maddesi ile Kat Mülkiyeti Kanununa eklenen 66. ve 
devamı maddelerinde düzenlenen Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümlere göre sitede henüz toplu yapı yönetimine geçilmediği anlaşılmaktadır. Bu nedenle, uyuşmazlıkta Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerinin değil, genel hükümlerin uygulanması gerektiğinden görev hususu da genel hükümler çerçevesinde belirlenmelidir. Bu nedenle davanın 10/07/2015 tarihinde açıldığı da göz önünde tutularak uyuşmazlığın, asliye hukuk mahkemesinde görülüp sonuçlandırılması gerekmektedir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle; 6100 sayılı HMK’nın 21 ve 22. maddeleri gereğince … 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin YARGI YERİ OLARAK BELİRLENMESİNE 10/11/2016 gününde oy birliğiyle karar verildi.

İletişim

Hukuki konularda aklınıza takılan sorular mı var? Bize yazın cevaplayalım.