İMAR KİRLİLİĞİNE NEDEN OLMA SUÇU

Bu haftaki yazıda imar kirliliğine neden olma suçu paylaşılacaktır.

İmar kirliliğine neden olma suçu Türk mevzuatında çevrenin korunması, gerek Anayasa’nın 56. Maddesi ile gerek TCK’nın 1. Maddesinde ve 181-184 maddeleri arasında çevreye karşı suçlar başlığı altında düzenlenerek, amaçlanmıştır. Yukarıda da belirtildiği üzere TCK’nın 181-184 maddeleri arasında, çevreye karşı suçlar başlığı altında, TCK’nın 184. Maddesinde düzenlenen imar kirliliğine neden olma suçu bu haftaki yazının konusu olacaktır. Sözü geçen kanun maddelerini paylaşmak gerekirse:

Anayasa’nın 56. Maddesinin 1. ve 2. fıkralarına göre, “(1) Herkes, sağlıklı ve dengeli bir çevrede yaşama hakkına sahiptir. (2) Çevreyi geliştirmek, çevre sağlığını korumak ve çevre kirlenmesini önlemek Devletin ve vatandaşların ödevidir”.

TCK-Madde 184- (1) Yapı ruhsatiyesi alınmadan veya ruhsata aykırı olarak bina yapan veya yaptıran kişi, bir yıldan beş yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılır.

(2) Yapı ruhsatiyesi olmadan başlatılan inşaatlar dolayısıyla kurulan şantiyelere elektrik, su veya telefon bağlantısı yapılmasına müsaade eden kişi, yukarıdaki fıkra hükmüne göre cezalandırılır.

(3) Yapı kullanma izni alınmamış binalarda herhangi bir sınai faaliyetin icrasına müsaade eden kişi iki yıldan beş yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılır.

(4) Üçüncü fıkra hariç, bu madde hükümleri ancak belediye sınırları içinde veya özel imar rejimine tabi yerlerde uygulanır.

(5) Kişinin, ruhsatsız ya da ruhsata aykırı olarak yaptığı veya yaptırdığı binayı imar planına ve ruhsatına uygun hale getirmesi halinde, bir ve ikinci fıkra hükümleri gereğince kamu davası açılmaz, açılmış olan kamu davası düşer, mahkum olunan ceza bütün sonuçlarıyla ortadan kalkar.

(6) (Ek: 29/6/2005 – 5377/21 md.) İkinci ve üçüncü fıkra hükümleri, 12 Ekim 2004 tarihinden önce yapılmış yapılarla ilgili olarak uygulanmaz.

İlgili hükmün gerekçesi de şu şekildedir: “Madde metninde imar mevzuatında belirlenen usul ve koşullara aykırı olarak inşa faaliyetinde bulunmak, suç olarak kabul edilmiştir. Birinci fıkradaki suç, yapı ruhsatiyesi alınmadan veya ruhsata aykırı olarak bina yapmak veya yaptırmakla oluşur. Böylece, sadece binayı inşa eden yüklenici, taşeron, usta veya kalfa değil; inşaatın sahibi de bu suçtan dolayı fail olarak sorumlu tutulacaktır. Ayrıca, bu tür inşa faaliyetlerine kontrol ve denetim hizmeti veren teknik kişiler de bu suçtan dolayı fail sıfatıyla cezalandırılacaktır. İkinci fıkrada; yapı ruhsatiyesi olmadan başlatılan inşaatlar dolayısıyla kurulan şantiyelere elektrik, su veya telefon bağlantısı yapılması ya da bu hizmetlerden yararlanılmasına müsaade edilmesi, ayrı bir suç olarak tanımlanmıştır. Üçüncü fıkraya göre, yapı kullanma izni alınmamış binalarda herhangi bir sınai faaliyetin icrasına müsaade edilmesi, ayrı bir suç oluşturmaktadır. Dördüncü fıkrada bu madde hükümlerinin uygulanma alanı ile ilgili sınırlama getirilmiştir. Bu madde hükümleri ancak belediye sınırları içinde veya özel imar rejimine tabi yerlerde uygulanabilecektir. Örneğin organize sanayi bölgeleri, özel imar rejimine tabi bölge niteliği taşımaktadır. Ancak, sınai ürünlerin üretiminin yapıldığı tesisler açısından bu sınırlama kabul edilmemiştir. Bu bakımdan, köy sınırları içinde inşa edilen, sınai ürünlerin üretiminin yapıldığı tesisler açısından bu madde hükümleri uygulanabilecektir”.

Bu konuyu değerlendirirken binanın ne anlama geldiğini, kapsamını da belirtmek gerekmektedir. “Bina” kavramı İmar Kanunu’nun 5. Maddesinde belirtilmiştir. İlgili madde “kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü ve insanların içine girebilecekleri ve insanların oturma, çalışma, eğlenme veya dinlenmelerine veya ibadet etmelerine yarayan, hayvanların ve eşyaların korunmasına yarayan yapılardır” şeklinde belirtilmiştir. Ruhsatlı bina üzerinde yapılan değişiklikler eğer bu madde anlamında bina vasfı taşıyorsa söz konusu suç oluşur fakat taşımıyorsa İmar Kanunu m. 21/2 hükmüne aykırı davranılmış olunduğundan sadece İmar Kanunu m. 42 hükmünde belirtilen yaptırımın uygulanmasıyla yetinilmelidir.

Görüldüğü üzere bu suçun oluşması için İmar Kanunu’nun ilgili maddesinde belirtilen bina tanımına uygun vasfı taşıyan bir değişiklik yapılması koşulu mevcuttur.

İmar kirliliğine neden olma suçunun mağduru belirli bir kişi olmayıp, sağlıklı ve estetik bir çevrede yaşama hakkına sahip olan bütün bireyler mağdurdur.

(TCK 184/1)’e göre suçun faili ruhsatsız veya ruhsata aykırı bina yapan veya yaptıran kişidir. Ancak, gerekçede, inşa faaliyetlerine kontrol ve denetim hizmeti veren teknik kişilerin de bu suçtan fail olarak sorumlu tutulacağı belirtilmiştir. Doktrinde, gerekçedeki bu ifadelerin kanunilik ilkesini zedelediği ve dolayısıyla kontrol ve denetim hizmeti veren teknik kişilerin fail olarak kabul edilemeyeceği ifade edilmektedir. (Yıldız Ali Kemal, “İmar Kirliliğine Neden Olma Suçu”, s. 294).

Kanunda bina yaptırandan ayrıca söz edildiğinden usta, kalfa, işçi, çırak gibi binanın yapımında fiilen çalışan bireyler yanında binanın sahibi, yüklenici, taşeron gibi kişiler de fail olarak kabul edilebilecektir. Ancak sözü edilen usta, kalfa, çırak gibi kişilerin fail olarak kabul edilebilmeleri için, binanın ruhsatsız veya ruhsata aykırı olarak yapıldığını bilmeleri gerekmektedir.

İmar kirliliğine neden olma suçunu manevi unsur bakımından değerlendirmek gerekirse bu suçun manevi unsuru kasttır. Aynı şekilde söz konusu suç olası kastla da işlenebilmektedir. Örneğin yapının ruhsatsız olduğunun öngörülmesine rağmen binanın yapılmasına devam edilmesi halinde olası kastın varlığından bahsedilir. Fakat bu suçun taksirle işlenmesi mümkün değildir. Zira taksirli hali kanunda mevcut değildir.

(TCK-184/5) maddesi etkin pişmanlık hükmüdür. Yargıtay’ın görüşü bu hükmün varlığının fail hakkında hükmün açıklanmasının geri bırakılması hükmünün uygulanmasına engel teşkil ettiği yönündedir.

Yargıtay kararları imar kirliliğine neden olma suçunda hükmün açıklanmasının geri bırakılmasına karar verilemediği yönündedir. Fakat her ne kadar çoğunluk görüş bu yönde ise de (CMK 231)’in ve (184/5)’in aynı anda uygulanamayacağına dair, kanunda bir kural olmamasından dolayı böyle bir hüküm verilmesinin; kusur ilkesi, hümanizma ilkesi ve hukuk devleti ilkesine aykırılığa neden olacağı ve bunun sonucunda adil yargılanma hakkının zarar göreceği, ceza yasasındaki genişletme yasağının çiğneneceği, bu nedenle de söz konusu çoğunluk kararının hukuka aykırı olduğu yönünde karşı görüşler mevcuttur.  İlgili Yargıtay kararı aşağıda paylaşılacaktır:

“…Yüksek Ceza Genel Kurulu’nun 25.11.2014 tarih ve 2014/4-94 E, 2014/525 K. Sayılı kararının dayanağını; ‘CMK’nın 231. maddesinin uygulanma şartları ile TCK’nın 184/5. maddesi karşılaştırıldığında, imar kirliliğine neden olma suçuna özgü olarak düzenlenen (TCK-184/5) maddesi ile fail açısından daha lehe sonuçlar öngörülmüştür.

Bu nedenle, imar kirliliğine neden olma suçunda ruhsatsız ya da ruhsata aykırı olarak yaptığı veya yaptırdığı binayı imar planına ve ruhsatına uygun hale getirerek TCK’nın 184/5. maddesindeki özel düzenlemeden yararlanma imkânı bulunan fail hakkında CMK’nın 231. maddesinde düzenlenen hükmün açıklanmasının geri bırakılmasının uygulanma imkânı bulunmamaktadır.’ düşüncesi oluşturmaktadır…”

Söz konusu Yargıtay kararındaki karşı oyu da paylaşmak gerekirse;

“…Son olarak kanun koyucunun hükmün açıklanmasının ertelenmesi kurumunun uygulanması mümkün olmayan suçları 5728 sayılı Kanun’un 562. maddesi ile değişik CMK’nın 231/14. maddesinde açıkça ifade etmiştir. Sayın çoğunluğun görüşünün kabulü halinde CMK’nın 231/14. maddesinde belirtilemeyen imar kirliliğine neden olma suçunu ‘adeta kanun koyucunun yerine geçerek’ buraya eklemekle eş anlamlı olma tehlikesi doğabilecektir. Kanun koyucu tabii ki TCK’nın 184/5. Maddesinin varlığından haberdardır ve isteseydi bu suçlarda hükmün açıklanmasının ertelenmesine ilişkin normun uygulanmayacağı normunu kabul edebilirdi, ama böyle yapmamıştır. Diğer taraftan kanun koyucu benzer şekilde sanığın lehine olan uzlaşma kurumunun uygulanmasına ilişkin kurallarda hükmün açıklanmasının ertelenmesi normunun uygulanışında özel ilkeler getirmiş bu her iki kurum arasındaki ilişkiyi somut normlara bağlamıştır (CMK md. 254/2). Oysa TCK’nın 184/5. Maddesi yönünden de benzer düzenlemeyi yapma imkanı varken yapmamıştır. Sonuç olarak TCK’nın 184/5. Maddesinin uygulanma imkanı bulunan durumlarda hükmün açıklanmasının ertelenmesi kurallarının uygulanamayacağına ilişkin sayın Çoğunluğun görüşü belirttiğimiz üzere kanun koyucunun yerine geçmek gibi bir tehlike taşıyabileceği gibi sanığın lehine olan bireyselleştirmeye ve toplum içinde iyileştirmeye ilişkin, köklerini onarıcı adalet anlayışında bulan bir kurumu bu suçlar yönünden yok saymak olacaktır. Böyle bir düşünce ise açıkça sanık aleyhine bir yorum oluşturacak bu durum ise adil yargılanma ilkesi ile 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu’nun gerekçesinde açıkça ifade edilen ve Türk Ceza Adalet Sistemi’ne hakim olan ‘kusur ilkesi, hümanizma ilkesi ve hukuk devleti ilkesi’ ilkesine aykırılık oluşturacaktır.”

Bu itibarla Yerel Mahkeme hükmünün açıklanan nedenlerle bozulması kanaatinde olup, Sayın Çoğunluğun görüşüne katılamıyorum.” 

Yapının ruhsatsız olduğunu bilmeden inşai faaliyetleri yerine getiren usta, kalfa, işçi gibi kimselerin TCK m. 30’da düzenlenen hata hükümleri uyarınca sorumluluktan kurtulabilecekleri kabul edilmektedir (Yaşar/ Gökcan/ Artuç, s. 5635).

Madde ile yapı ruhsatiyesi alınmadan bina yapmak ve yaptırmaktan bahsedildiğine göre, ruhsatsız bir binada oturanların, böyle bir binayı satın alanların, kiralayanların veya kiracısı tarafından ruhsatsız olarak yaptırılan binaya (özellikle kiracısının ruhsatsız inşai müdahalesi ile eklenen kısımlar açısından) malik olanların sadece bu sıfatlarından ötürü suçun faili sayılamayacakları açıktır (Yaşar/Gökcan/Artuç, s. 5635; Bayraktutan, s. 15). Aksi yöndeki uygulama suç ve cezaların şahsiliği ilkesine aykırı düşer. Bu itibarla kiraladığı binaya kaçak eklenti inşa ettiren kiracı “yaptıran” olarak, bu inşai faaliyeti gerçekleştiren ise “yapan” olarak sorumlu tutulacaktır. İnşai faaliyetin ruhsatlı olup olmadığını bilme yükümlülüğü olmayan “yapan”ın, yukarıda da ifade ettiğimiz gibi, hata hükümlerinden yararlanması mümkün olabilir. Bununla beraber vermiş olduğumuz örnekte bina malikinin TCK m. 184 kapsamında cezai sorumluluğu olmadığı kanaatindeyiz.

Av. Bilge İŞ       Av. Selçuk ENER

HÜKÜMLERİN YÜRÜRLÜK TARİHLERİ GÖZETİLEREK KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ HALLERİ

Kira sözleşmesi, 6098 sayılı Borçlar Kanunu’nun 299. maddesinde tanımlandığı üzere, “kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir”.

Kira sözleşmesinin tanımını kısaca yaptıktan sonra bugünkü yazımızda asıl üzerinde duracağımız konu olan; konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesinin sona erme hallerine geçebiliriz.

Konuya geçmeden hemen önce, 6098 sayılı yasanın kira sözleşmesine ilişkin bazı hükümlerinin yürürlük tarihinin 01.07.2020’ye ertelendiğini belirterek, bu yıl itibariyle yürürlüğe girecek maddelerinin hangileri olduğunu da belirtmekte fayda var.

  • MADDE 323- Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz. Kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur. İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsil sorumlu olur.
  • MADDE 325- Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer. Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.
  • MADDE 331- Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.
  • MADDE 340- Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin kurulması ya da sürdürülmesi, kiracının yararı olmaksızın, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilişkisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa, kirayla bağlantılı sözleşme geçersizdir.
  • MADDE 342- Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır, kıymetli evrakı ise bir bankaya depo eder. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir. Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da icra yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.
  • MADDE 344- Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. (1) Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir. (1) Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.
  • MADDE 346- Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.
  • MADDE 354- Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez.

Konut ve çatılı işyeri kavramlarının tanımı ile birlikte kapsamına nelerin dahil olacağı doktrinde uzunca tartışılmakta olup biz sözleşmenin sona erme halleri üzerinde durmakla yetineceğiz.

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesinin sona erme halleri, 6098 sayılı TBK’ da bildirim yolu ve dava yolu olarak iki şekilde düzenlenmiştir.

A. Bildirim Yoluyla Sona Erme Hali:

Bildirim yoluyla kira sözleşmesinin sona ermesi, aşağıda ele alacağımız süre şartlarının oluşması kaydıyla, kira sözleşmesinin taraflarının herhangi bir sebep göstermeksizin kira sözleşmesine son vermelerini ifade eder. TBK’nun 347. maddesinde belirtilen bu sona erme hali yukarıda da belirttiğimiz üzere belirli süre şartlarını içermektedir.

İlgili kanun maddesi “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler” şeklindedir.

Buradaki on beş günlük süreler, nispi emredici nitelikte süreler olup, kiracı lehine sözleşmeye hüküm konulmak suretiyle uzatılabilir.

Ayrıca belirtmek gerekir ki söz konusu feshin geçerliliği yazılılık koşulunun sağlanmış olmasına bağlıdır.

Dava yoluyla fesih hallerine geçmeden önce önemli bir anekdotu ilgili kanun maddesiyle birlikte yazımızda paylaşmak, sahip olduğu önem bakımından gereklilik arz etmektedir. TBK’nun 349. maddesi uyarıncaü;

“Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez. Bu rızanın alınması mümkün olmazsa veya eş haklı sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınırsa kiracı, hakimden bu konuda bir karar vermesini isteyebilir. Kiracı olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanması halinde kiraya veren, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır”.

B. Dava Yoluyla:

Dava yoluyla sona erme hali Tahliye Davası ile mümkün olup bu dava kiracı tarafından açılamamaktadır. Tahliye davasının açılmasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi olup mahkemenin vermiş olduğu tahliye kararı kesinleşinceye kadar kira sözleşmesi sona ermemektedir. Buna rağmen Yargıtay’ın bu konuya ilişkin içtihatları tahliye kararlarının kesinleşmeden icraya konulabileceği, bu halde temyiz yoluna başvurulmuşsa icranın geri bırakılması için 3 aylık kira tutarında teminatın icra dairesine yatırılması gerektiği yönündedir.

Dava yoluyla sona erme hallerinin kanunda da tasnif edildiği şekliyle kısaca aktarmak gerekirse;

Tahliye davası kiraya verenden kaynaklanan ve kiracıdan kaynaklanan sebepler olmak üzere ikiye ayrılmaktadır.

Kiraya verenden kaynaklanan sebepler gereksinim, yeniden inşa ve imar olmakla birlikte yeni malikin gereksinimleri de bu sebepler arasına eklenmiştir.

6098 sayılı TBK’nun ilgili maddesinde belirttiği üzere, “Kiraya veren, kira sözleşmesini;

Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.”

Burada sayılan eş, çocuk vs. kişiler sınırlı sayı ilkesine göre sayılmış olup bu kişilerin dışındaki kişilerin gereksinimi, tahliye davasını açmak için geçerli bir neden olmayacaktır.

Kiracıdan kaynaklanan nedenleri saymak gerekirse de; kiracının belirli bir tarihte taşınmazı tahliye edeceğini yazılı olarak taahhüt etmesine karşın boşaltmadıysa, bu durumda kiraya veren 1 ay içinde dava yoluyla veya icraya başvurarak sona erdirebilir.

Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.

Bunların da dışında kiracının kira sözleşmesine aykırı davranması, komşuluk hukukundan kaynaklı veya özen yükümlülüğünü ihlal eden davranışlarında bulunması halinde, kiraya veren tarafından uyarılmasının sonuç doğurmaması durumunda kiracı yine tahliye edilebilecektir.

                                                                                Av.  Bilge İş & Av. Selçuk ENER

KİRA PARASI, BİR ÖNCEKİ KİRA DÖNEMİNDE ÖDENEN KİRA PARASININ ÜFE ENDEKSİNE GÖRE YAPILACAK ARTIŞTAN DAHA DÜŞÜK OLMAMALIDIR.

YARGITAY 6. Hukuk Dairesi

ESAS: 2015/2163

KARAR: 2015/2733

KARAR TARİHİ: 19.03.2015

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira bedelinin tespiti davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava, kira parasının tespiti istemine ilişkindir. Mahkemece,01.09.2013 tarihinden itibaren aylık kira parasının brüt 4.100 TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. 

Davacı vekili dava dilekçesinde, aylık brüt 4.031 TL olan kira parasının 1.9.2013’den itibaren aylık 5.000 TL’ye yükseltilmesi istemiştir. Davalı vekili, davanın reddini savunmuştur. Mahkemece bilirkişi raporu hükme esas alınarak aylık kiranın 4.100 TL olarak tespitine tespitine karar verilmiştir. 

Kira parasının tespitine ilişkin 6098 sayılı TBK’nun 344 maddesinde “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir” düzenlemesi getirilmiştir. Şartlar değişmediği ve özel nedenlerin varlığı iddia ve ispat edilmediği sürece, kira sözleşmesinde olağan rayice uygun olarak kararlaştırılan kira parasına, Üretici fiyat Endeksinin dört yıl için artırımı esas alınarak bulunacak kira parasının o dönemin hak ve nesafet kurallarına uygun ve aşırı olmayan bir kira parası olduğu ilke olarak kabul edilmeli ve ona göre uygulama yapılmalıdır. Dört yıldan sonra ise, taşınmazın boş olarak yeniden kiralanması halinde getirebileceği kira parası bilirkişi marifetiyle belirlenerek, hakimce bu miktar gözönünde bulundurulup hak ve nesafete uygun bir kira parası takdir edilmelidir. 

Hak ve nesafete uygun kira belirlenirken en son ödenen aylık kira bedeline endekse (ÜFE) göre artış yapılarak belirlenen kiradan daha düşük olmayacak şekilde taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği brüt kira bedelinden, davalının eski kiracı olduğu gözetilerek hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapılması gerekmektedir.

Taraflar arasında imzalanan 1.09.2003 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi hususunda bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı dava dilekçesinde aylık kira bedelinin brüt 5.000 TL olarak tespitini istemiştir. Dava konusu dönem olan 01.09.2013 tarihinden itibaren aylık net 3.400 TL, brüt 4.250 TL kira parası ödendiği tarafların kabulündedir. Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde ise aylık brüt 4.200 TL kira parası getirebileceği belirtilmiştir. Bilirkişi heyeti endeks yoluyla kira bedelini ise hesap etmemiştir. Mahkemece bu durumda bir önceki dönem ödenen kira parasından daha düşük kira parasına hükmedildiği anlaşılmaktadır. Kira parasının bir önceki kira döneminde ödenen kira parasının ÜFE endeksine göre yapılacak artıştan daha düşük bir tutar olamayacağı gözetilerek karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA ve istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 19/03/2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

KİRALANAN YERİN KİRALAYAN TARAFINDAN SATILMAK İSTENMESİ NEDENİYLE KİRACININ KİRALANANI ALICILARA GÖSTERMESİNİN İSTENMESİ

T.C.
YARGITAY
3. HUKUK DAİRESİ
E. 2001/8142
K. 2001/8911
T. 9.10.2001


DAVA : Dava dilekçesinde kiralananın müşteriye gösterilmesi hususunda uygun gün ve saatlerin tespiti istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü.

KARAR : I- MADDİ OLAY, İSTEM VE MAHKEME KARARI

Davacı, davalının kirasında bulunan taşınmazını satmak istediği halde davalı kiracı tarafından dairenin alıcılara gösterilmediğini ileri sürerek dava konusu taşınmazın belirli sürelerle müşterilere gösterilmesi hususunda izin verilmesini istemiş, mahkemece kiralananın “kararın kesinleşmesinden itibaren üçer aylık sürelerle gösterilmesine” izin verilmesi biçiminde karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.

II- GÖREVLİ MAHKEME HUMK. mad. 8/I’e göre mamelek hukukundan doğan değer veya miktarı 400.000.000 lirayı geçmeyen davaları Sulh Hukuk Mahkemeleri görür ve sonuçlandırır. Aynı maddenin II-1’e göre ise “kira sözleşmesine dayanan her türlü tahliye, aktin feshi yahut tespit davaları, bu davalarla birlikte açılmış kira alacağı ve tazminat davaları ve bunlara karşılık olarak açılan davaları” ise Sulh mahkemeleri sonuçlandırmakla görevlidir.

Davacı; tahliye, kira sözleşmesinin feshi veya kira parasının tespitini istemediğine göre görevli mahkemenin uyuşmazlığın dayanağını oluşturan kira sözleşmesindeki bir yıllk kira miktarının değeri esas alınarak belirlenmesi gerekir. Bu nedenle dava konusu taşınmaza ilişkin kira sözleşmesi ibraz ettirilip yıllık kira miktarına göre görev hususu üzerinde durulmadan işin esası hakkında karar verilmesi doğru görülmemiştir.

III- İYİNİYET, CİDDİ OLARAK SATIN ALMAK İSTEYEN BİR KİŞİYE KİRALANANIN GÖSTERİLMESİNİ GEREKLİ KILAR.

Kiracının, kiralananı ciddi olarak satın almak isteyenlere gösterme yükümlülüğü her zaman mevcuttur ( Becker, H: Borçlar Hukuku, Çeşitli Sözieşme İlişkileri, Çev. Suat Dura, Ank. 1993, sh. 282; Tandoğan, Haluk: Borçlar Hukuku, Özel Borç İlişkileri, c. 112, Ank. 1985, sh. 152 ve orada anılan Brunner, sh. 419 ). Ne var ki bu gösterme kiracı için münasip zamanlarda yapılmak ve onun menfaatleri de hakkaniyete uygun olarak gözönünde tutulmak gerekmektedir. Örneğin kiracıya yüklenecek bu yükümlülüğün bir zamanla sınırlanmakmaksızın ilanihaye devam etmesi kabul edilemez.
IV- SONUÇ: Bu durum karşısında ( görevli olması hatinde ) mahkemece yapılacak iş; uzman bilirkişi aracılığı ile yerinde inceleme yapılmak, kiralananın niteliği, 1 bulunduğu mevki, dairenin satılabilme süresine etkili sosyal, ekonomik koşullar, diğer özel ve genel faktörler ile birlikte tarafların yararları değerlendirilmek ( HUMK. mad. 240 ), hakkaniyete uygun denge kurmak suretiyle satışın yapılabileceği muhtemel, makul ve münasip bir süre ile ayrıca bu süre içinde de hangi gün ve saatlerde kiralananın gösterilmesine izin verilmesinin uygun olacağı saptanmak ve hasıl olacak uygun sonuç çerçevesinde karar vermekten ibaret olmalıdır.

SONUÇ : Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince ( BOZULMASINA ), ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 9.10.2001 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

KİRACI OLDUĞU İDDİA EDİLEN KİŞİ BUNA KARŞI ÇIKMAMIŞ VE KİRA BEDELLERİNİ ÖDEMİŞSE SONRADAN KİRACI OLMADIĞINA İLİŞKİN İTİRAZI DİNLENMEZ

K

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2013/1469 E. , 2015/786 K.

“İçtihat Metni”

Taraflar arasındaki “itirazın kaldırılması” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Çorum İcra Hukuk Mahkemesince davanın kabulüne dair verilen 10.04.2012 gün ve 2012/23 E.-2012/471 K. sayılı kararın incelenmesinin davalı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 6.Hukuk Dairesinin 29.11.2012 gün ve 2012/11707 E.-2012/15767 K. sayılı ilamı ile;

(…Dava davalı borçlu aleyhine kira alacağının tahsili amacıyla tahliye istekli olarak başlatılan icra takibine yapılan itirazın kaldırılması istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, karar davalı tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili dava dilekçesinde; davalının müvekkiline ait taşınmazda kiracı olarak bulunduğunu, ödenmeyen kira bedelleri için davalı hakkında başlattıkları icra takibine davalı tarafça yapılan itirazın haksız olduğunu belirterek, itirazın kaldırılmasına ve takibin devamına karar verilmesini talep etmiştir. Davalı M.. Yurtiçi ve Yurtdışı Taşımacılık A.Ş. vekili davanın pasif husumet yokluğundan reddini savunmuştur.

Davacı 24.10.2011 tarihli takip talebi ile 2010 yılı Temmuz-2011 yılı ekim arası ödenmeyen 31.113,00 TL. kira bedelinin tahsilini talep etmiştir. Davalı borçlu ödeme emrine karşı itirazında alacaklının dayandığı kira sözleşmesinde kiracının MNG Havayolları ve Taşımacılık A.Ş olduğunu, MNG Yurtiçi ve Yurtdışı Taşımacılık Anonim Şirketi’nin kira sözleşmesine taraf olmadığını belirterek husumet itirazında bulunmuştur.

Davacı tarafça dava ve takibe dayanak yapılan 15.01.2003 başlangıç tarihli yazılı kira sözleşmesinde kiraya verenin N.. B.., kiracının M..Hava Yolları ve Taşımacılık A.Ş. olduğu anlaşılmaktadır. Davalı borçlu M.. Yurtiçi ve Yurtdışı Taşımacılık A.Ş.’nin kira sözleşmesinin tarafı bulunmaması ve davalının davada ve icra takibinde ödeme emrine karşı açıkça husumet itirazında bulunması karşısında davanın husumet yokluğundan reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde istemin kabulüne karar verilmesi doğru değildir. Karar bu nedenle bozulmalıdır…) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

HUKUK GENEL KURULU KARARI

Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

Dava, davalı borçlu aleyhine kira alacağının tahsili amacıyla başlatılan icra takibine yapılan itirazın kaldırılması istemine ilişkindir

Davacı vekili, müvekkili tarafından davalı aleyhine Çorum 2.İcra Müdürlüğünün 2011/5060 Esas sayılı dosyası ile kira bedelinin tahsili amacıyla takip başlatıldığını, davalı borçlunun takibe itiraz ettiğini, davalının itirazında haksız olduğunu belirterek itirazın kaldırılması, takibin devamı ve % 40 icra inkar tazminatının davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı borçlu vekili; davacı tarafından müvekkili aleyhine açılan davanın pasif husumet yönünden reddi gerektiğini, davanın esasını teşkil eden Çorum 2.İcra Müdürlüğünün 2011/5060 Esas sayılı dosyaya dayanak kira kontratı ile müvekkili şirketin hiçbir ilgisi bulunmadığını, kira kontratının davacı kiralayan N.. B.. ile kiracı M.. Havayolları ve Taşımacılık A.Ş arasında imzalanmış bir sözleşme olduğunu, belirterek davanın reddini savunmuştur.

Yerel mahkemenin, kira akdinin tarafı olmadığını iddia eden davalı tarafından uzun süre ödenmiş kira bedellerinin olması, bu kira bedellerinin davacının mahkemeye sunduğu dekontlarla açıklığa kavuşmuş olması, her ne kadar kesinleşmemiş de olsa Çorum İcra Hukuk Mahkemesinin 2010/696 Esas 2011/634 Karar sayılı ilamında da davalı aleyhine tahliyeye karar verilmiş olması “taraflar arasında kira sözleşmesinin varlığını tarafların özel durumları gereği tartışılamayacak derecede belirgin” kılan hususlar olduğu gerekçesiyle davanın kabulüne dair verdiği karar davalı-borçlu vekilinin temyizi üzerine Özel Dairece yukarıda belirtilen gerekçe ile bozulmuştur.

Yerel mahkemece, önceki gerekçelerle direnme karar verilmiş; hükmü davalı-borçlu vekili temyiz etmiştir.

Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık, davalı M.. A.. ye husumet düşüp düşmediği noktasında toplanmaktadır.

Uyuşmazlığın çözümünde öncelikle kira sözleşmesinin hukuksal niteliğinin açıklanmasında yarar bulunmaktadır.

Bilindiği üzere kira sözleşmesi, bir bedel karşılığında geçici bir süre için tarafa veya başkasına ait taşınır veya taşınmaz malın veya bir hakkın kullanımını sağlayan sözleşmedir. Kira sözleşmesi karşılıklı iradelerin birleşmesi suretiyle oluşur. Kira sözleşmesinin tarafları, kiraya verilen maldan bedel karşılığı yararlanan kiracı ile yararlanmaya razı olan kiralayandır.

Kira sözleşmesi kural olarak şekle tabi değildir. 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanun’da kira sözleşmesi için şekil şartı öngörülmemiştir. Buna göre, sözleşme yazılı olabileceği gibi sözlü olarak da kurulabilir. Ancak bazı özel yasalarda kira sözleşmesinin ne şekilde yapılacağı belirtilmiştir. Örneğin, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu; 3226 sayılı Finansal Kiralama Kanunu; 5846 sayılı Fikir Ve Sanat Eserleri Kanunu; 2920 sayılı Sivil Havacılık Kanunu ve Vakıflar Kanununa göre kira sözleşmelerinin mutlaka yazılı veya noterde yapılmış olması gerekmektedir.

Hukuk Genel Kurulunun 22.10.2010 gün 2010/6-659 E., 2010/682 K.sayılı kararında da bu ilkeler benimsenmiştir.

Somut olayda; davalı-borçlu M.. Yurtiçi ve Yurtdışı Taşımacılık A.Ş.’nin kiracı dolayısı ile borçlu sıfatına haiz olup olmadığı hususunun değerlendirilmesi gerekmektedir.

Davalı-borçlunın kiracı sıfatı bulunmadığını ileri sürmesi karşısında, davalının kiracı durumunda olduğunun davacı-alacaklı tarafından kanıtlanması gerekir.

Bu doğrultuda somut uyuşmazlığın incelenmesinde; davacı-alacaklı tarafından, ödenmeyen kira alacaklarının tahsili amacıyla yapılan tahliye talepli icra takibine, M.. Yurtiçi ve Yurtdışı Taşımacılık A.Ş tarafından yapılan itirazın kaldırılması davasının kabulüne ve taşınmazın tahliyesine ilişkin kararın kesinleştiği, sözkonusu takip ve davada, davalı-borçlunun kiracılık sıfatlarına itiraz etmediği gibi davalı-borçlunun fazla kira bedeli ödemelerine ilişkin keşide ettiği ihtarnamede de kiracılık sıfatına karşı çıkmadığı anlaşılmaktadır. Öte yandan davalı-borçlunun kira bedellerini düzenli olarak yatırdığı da belirgindir.

Görüldüğü üzere davalı-borçlu, direnmeye konu davada kira sözleşmesinin tarafı olmadığını ileri sürerek husumet itirazında bulunmakta ise de, taraflar arasında daha önce görülüp, kesinleşen davada, kiracılık sıfatına itiraz etmeyip, düzenli olarak kira bedelini yatırması hususları, kira sözleşmesinin tarafı olduğunu zımni olarak kabul ettiğini göstermektedir.

Hal böyle olunca, kira sözleşmesinin yazılı olarak düzenlenme zorunluluğu bulunmamasına, itiraza konu edilen takip talebinde yazılı kira sözleşmesine dayanılmamış olmasına göre davalı-borçlu ile davacı-alacaklı arasında kira ilişkisinin kurulduğunun ve sonuçta davalı-borçlu MNG Kargo Yurtiçi ve Yurtdışı Taşımacılık A.Ş’nin kiracı sıfatı ile kira sözleşmesinin tarafı olduğunun kabulü gerekir.

Hukuk Genel Kurulundaki görüşmeler sırasında bir kısım üyeler tarafından, her takibin kendi içinde değerlendirilmesi gerektiği, icra mahkemesince verilen kararların kesin hüküm teşkil etmeyeceği, bu nedenle direnme kararının bozulması gerektiği görüşü savunulmuşsa da, yukarda açıklanan nedenlerle bu görüş Kurul çoğunluğunca benimsenmemiştir.

Açıklanan nedenlerle, mahkemece M..Yurtiçi ve Yurtdışı Taşımacılık A.Ş’nin husumet itirazının reddine ilişkin kararında bir usulsüzlük bulunmadığı gerekçesi ile Özel Daire bozmasına karşı direnilmesi usul ve yasaya uygundur.

Ne var ki, bozma nedenine göre işin esasına yönelik temyiz itirazları Özel Dairece incelenmediğinden, bu yönde inceleme yapılmak üzere dosyanın Özel Daireye gönderilmesine karar vermek gerekmiştir.

S O N U Ç : Yukarıda açıklanan nedenlerle direnme uygun olup, işin esasına yönelik temyiz itirazlarının incelenmesi için dosyanın 6.HUKUK DAİRESİNE GÖNDERİLMESİNE, 28.01.2015 gününde oyçokluğu ile karar verildi.

İletişim

Hukuki konularda aklınıza takılan sorular mı var? Bize yazın cevaplayalım.