KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ

                                            

Bu yazıda Borçlar Kanunu’nda düzenlenmemiş ve karma bir tür olan kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden bahsedilecektir. Hemen belirtilmelidir ki bu sözleşme türünü bazı kaynaklarda arsa payı karşılığı kat sözleşmesi ismiyle de görmek mümkündür.
A. KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN HUKUKİ NİTELİĞİ
Arsa sahibi ile müteahhit arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi; arsa sahibinin kendisine devredeceği belirli arsa payı veya daireye karşılık, müteahhidin kendi malzemesiyle arsa üzerine bağımsız bölümler inşa ederek, bir bina meydana getirmeyi taahhüt ettiği sözleşmelerdir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, her iki taraf da karşılıklı olarak borçlu ve alacaklı durumuna girdiğinden, bu sözleşme tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. Burada müteahhit yüklenici konumundadır. Belirli bir kata karşılık bağımsız bölümlere bina inşa etmeyi yüklenmiştir. Sözleşme genel itibariyle hem eser sözleşmesi hem de taşınmaz satımı sözleşmesinin özelliklerini taşıdığından uygulamada ve doktrinde “çift tipli karma sözleşme” olarak nitelenmektedir. Nitekim aşağıdaki Yargıtay kararı ile de uygulama ve doktrindeki nitelendirilmesi yansımasını bulmaktadır.

“Kural olarak kat karşılığı inşaat sözleşmeleri karşılıklı edimleri içeren tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir. Sözleşmenin taraflarından arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde de edimi karşılığı yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir.”
(Yargıtay 14. HD, E: 2003/4696, K: 2003/5639, T: 03.07.2003)

B. KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN TARAFLARI

  1. Arsa Sahibi: Üzerinde bina-eser yapılacak olan arsanın sahibidir. Bu kişi söz konusu sözleşmede, sözleşmenin karma yapısı da dikkate alındığında, arsa teslimini yapmak ve bağımsız konut tapusunu verme edimlerinin borçlusu iken usulüne uygun bina yapılmasını isteme ediminin ise alacaklısı durumundadır.
  2. Müteahhit (Yüklenici): Kat karşılığı inşaat sözleşmesi tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. Yüklenicinin söz konusu sözleşmeye taraf oluşu ve sözleşmenin karma yapısı da göz önünde tutulduğunda müteahhit; eser meydana getirme ediminin borçlusu, arsa payı bağımsız bölüm ediminin ise alacaklısıdır. Yüklenici-müteahhit kural olarak arsa sahibine karşı yükümlendiği binayı sözleşmeye ve yasaya uygun olarak yapmak ve arsa sahibine teslim etmek ile yükümlüdür. Yüklenici gerçek veya tüzel kişi olabilir.
  3. Üçüncü Kişi: Kat karşılığı inşaat sözleşmesi iki taraflı bir sözleşmedir. Fakat yapılan işin niteliğinden dolayı bu sözleşmeye başka kişilerin katılımı söz konusu olacaktır. Bu üçüncü kişiler direkt sözleşmenin tarafı değillerdir ancak kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafları ile kurdukları hukuki ilişki nedeniyle hak ve borçları söz konusu kat karşılığı inşaat sözleşmesinin kaderine bağlı olan kişilerdir. Nitekim bu kişiler sözleşmeye feri müdahil veya asli müdahil olarak dâhil olabilmektedirler. Üçüncü kişiler sözleşmenin tarafları ile birlikte hareket edebilecekleri gibi onlardan bağımsız ve hatta sözleşmenin taraflarına karşı da hareket edebilirler. Bu üçüncü kişiler zararlarını ve haklarını hem arsa sahibine hem de yükleniciye karşı ileri sürebilirler. Bu durumu destekler nitelikteki Yargıtay kararı aşağıdadır.

“Buna göre temliki öğrenen borçlu, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse aynı defiler yeni alacaklıya (temlik alan üçüncü kişiye) karşı da ileri sürebilir hale gelir. Bir bakıma denilebilir ki temlik sözleşmesinin öğrenildiği ana kadar temlik sözleşmesinin dışında olan ve işlemin tarafı olmayan arsa sahibi temlik işleminde haberdar olunca temlik işleminin tarafı olur. Ve arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan haklarını ona karşı (üçüncü kişiye) ileri sürer hale gelir”
(Yargıtay 14. HD, E: 2007/13130, K: 2007/15128, T: 29.11.2007)

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde; sözleşmede arsa sahibine yükleniciye, emir ve talimat verme ile yapılan işi kontrol ve denetleme yetkisi tanınmışsa, iş sahibi (arsa sahibi) ile yüklenici (müteahhit) arasında bağımlılık ilişkisi kurulmuş demektir. Bu halde arsa sahibi, “adam çalıştıran” sıfatıyla zarardan yüklenici ile birlikte müteselsilen sorumlu olacaktır. Üçüncü kişilere karşı yüklenici ve arsa sahibinin birlikte sorumluluğunu destekler nitelikteki Yargıtay kararı aşağıda paylaşılmıştır.

“…Davalılar arasındaki ihale sözleşmesinin 19. maddesi ve eki teknik şartname hükümleri bir bütün halinde incelenip değerlendirildiğinde; iş sahibi olan davalı İGDAŞ’a işin yapımı sırasında yüklenici şirkete emir ve talimat verme, işin kontrol ve denetleme yetkisinin tanındığı görülmektedir. Bu olgular dikkate alındığında davalı İGDAŞ’ın da diğer davalı ile birlikte zarardan ortak (müteselsil) olarak sorumlu tutulması gerekirken, davalılar arasındaki iç ilişkiyi düzenleyen, zarar gören üçüncü kişilere karşı öne sürülmesi olanaklı bulunmayan sözleşme hükümleri gerekçe gösterilerek davalı İGDAŞ hakkında davanın reddine karar verilmesi doğru değildir…”
(Yargıtay 7. HD, E: 2006/2114, K: 2006/2135, T: 29.06.2006)

C. KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN YAPILIŞ ŞEKLİ
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi karma bir sözleşmedir ve ikili bir yapıya sahiptir. İçerisinde eser sözleşmesi ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmesini barındırmaktadır. Eser sözleşmesi ile ilgili geçerlilik koşulu olarak herhangi bir şekil şartı öngörülmemiştir. Buna karşılık gayrimenkul satış vaadini içermesi nedeni ile resmi şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz. Bu husus; Borçlar Kanunu m. 237, Türk Medeni Kanunu m. 706, Noterlik Kanunu m. 60 ve Tapu Kanunu m. 26 gereği yasal bir zorunluluktur. Bu husus aynı zamanda Yargıtay’ın, aşağıdaki kararından da anlaşılacağı üzee, yerleşik görüşüdür.

“Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerli olabilmeleri için MK. 706, B. K. 213. Noterlik Kanunun 60. ve Tapu Kanunun 26. maddesi gereği noterden düzenlenme biçiminde yapılması gerekir.”
(Yargıtay 15. HD, E: 2004/5895, K: 2005/4170, T: 11.07.2005)

Ancak bu mutlak kural değildir. Zira katalizör hükümlerden biri olan TMK’nın 2. Maddesinde düzenlenen dürüstlük ilkesi gereği söz konusu kurala istisna getirilmiştir.

“…Ancak sözleşme adi yazılı şekilde yapılmış olsa bile yüklenici edimini tamamen ve ret olunamayacak oranda yerine getirmiş ise sözleşmenin geçersizliğinin ileri sürülmesi TMK. ’nun 2. maddesinde ifadesini bulan Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz kuralına aykırı düşer…”
(Yargıtay 15. HD, E: 2008/3136 K: 2008/4431, T: 01.07.2008)

Son olarak Yargıtay’ın sözleşmeyi ve sözleşmeden doğan hak ve borçların durumunu özetlediği bir karara yer verilerek konuyu noktalamak isabetli olacaktır.

“…Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri taraflarına karşılıklı hak ve borçlar yükler. Buradaki öncelikli borç arsa sahibine aittir. Her türlü ayıptan ari olarak üzerine inşaat yapılacak arsayı teslim etmek arsa sahibinin öncelikli borcudur. Arsa sahibi ayrıca yüklenicinin karşı edimi olan inşaat yapmak borcunu ifa etmesinden sonra yükleniciye sözleşmeye uygun arsa veya kurulmuş ise kat irtifak tapularını devir etmelidir. Buna karşılık yüklenicinin temel borcu da bir bina meydana getirmektir. Bina inşasında maksat, o yapının sözleşmeye, fen kurallarına ve amacına uygun imal edilmesidir. Şayet yüklenici, bu nitelikleri taşıyan bir bina meydana getirmiş ise sözleşmede ayrık hüküm varsa sözleşmesine, aksi halde eserin tesliminden sonra arsa sahibinden sözleşme ile devri kararlaştırılan arsa payı devrini veya bağımsız bölümlerin adına tescilini isteyebilir. Kuşkusuz yüklenicinin arsa sahibine karşı teslimden sonrada ayıba karşı tekeffül borcu devam eder. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin yüklenicisi olan taraf sözleşmede aksine hüküm yoksa talim borcunu yerine getirdiğine arsa sahibine karşı kazanacağı kişi (bağımsız bölüm tapusunun devri)arsa sahibi ile mevcut sözleşmesine dayanarak doğrudan ondan isteyebileceği gibi Borçlar Kanunu’nun 162. maddesi hükmünde yararlanarak, arsa sahibinin rızası da gerekmeden üçüncü kişilere yazılı olmak kaydı (B. K. 163. m.) ile devir ve temlik edebilir. Yüklenicinin kişisel hakkını temellük eden üçüncü kişi de alacağın temliki hükümlerinden yararlanarak bu hakkını arsa sahibine karşı iler sürebilir. Zira alacağı devir alan kişi evvelki alacaklının yerine geçer. Borçludan ifayı istemek gerektiğinde de borçluyu ifaya zorlamak artık onun hakkı olur. Ancak bu tür davalarda yükleniciden temellük edilen kişisel hakka dayanılarak ifanın arsa sahibinden istenmesi halinde mahkemece yüklenicinin sözleşmesine göre gerçekte neyi istemeye hak kazandığı yönü üzerinden durulmalıdır. Çünkü yüklenici üçüncü kişiye ancak arsa sahibinden neyi hak kazanmış ise onu temlik edebilir. Gerçekten temlik sözleşmesinin konusu bir borç ilişkisinden doğmuş olan alacak ne ise odur. Az yukarıda da sözü edildiği üzere davacıların istemlerinin dayanağı alacağın temlikine ilişkin Borçlar Kanunu’nun 162 ve devamı maddeleridir. Temlik işlemi nedeni ile alacak ve ona bağlı olan bütün yan ve öncelikli haklar devralana geçer. Yine temlik işleminin yapıldığı ana kadar temlik sözleşmesinin dışında olan ve işlemin tarafı olmayan arsa sahibi temlik işleminde haberdar olunca temlik işleminin yapıldığı andan itibaren tarafı olur. Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan haklarını ona karşı (üçüncü kişiye) ileri sürer hale gelir. Şayet temlik edilen alacağın dayanağı olan davalılar arasındaki borç ilişkisi (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi) yüklenici bakımından ifa edilmemişse, üçüncü kişi yüklenicinin ifa etmediği borç miktarı kadar arsa sahibine karşı sorumludur. Bu neden ile borçlu temlik yapılmamış olsaydı eski alacaklısına (yükleniciye) ne gibi defilerde bulunma imkanına haiz idiyse bu defileri yeni alacaklıya (temellük eden üçüncü kişiye) karşı da ileri sürebilir. (B. K. m. 167) Aksinin düşünülmesi halinde arsa sahibine karşı sözleşmedeki edimlerini bütünü ile yerine getirmeyen yüklenici, arsa sahibinin rızası gerekmeden yaptığı temlik işleminden dolayı borçlarından kurtulacak arsa sahibi olan tarafın mal varlığında ise sebepsiz azalma olacaktır. Kuşkusuz temlik yolu ile ifayı talep eden üçüncü kişi temlik sözleşmesinin dışında arsa sahibine bazı ödemeler yapmak zorunda kalmış ise yüklenici ile var olan temlik sözleşmesine dayanarak bunların istirdatını ancak yükleniciden isteyebilir…”
(Yargıtay 14. HD, E: 2007/427, K: 2007/4637, T: 20.04.2007)

Yukarıda kat karşılığı inşaat sözleşmesinin hukuki niteliği, tarafları, şekil şartları ve bu sözleşmeden doğan hak ve borçların durumu Yargıtay kararları ışığında açıklanmaya çalışılmıştır. Sözleşmenin gerek açık bir şekilde Borçlar Kanununda düzenlenmemesi ve dolayısıyla karmaşık bir yapıya sahip olması gerekse de sözleşmeden doğan sorumluluğun hassas noktalar içermesi nedeniyle, sözleşme hakkında daha detaylı ve güvenilir bilgilere ulaşmak için bir uzmandan yardım alınması tavsiyelerimiz dahilindedir.


Stj. Av. Dilara AÇIKEL & Av. Bilge İŞ & Av. Selçuk ENER

KISA SÜRELİĞİNE EMANET ALINAN OTOMOBİLİN, ANLAŞILAN SÜREDE MALİKİNE İADE EDİLMEMESİ HIRSIZLIK SUÇUNU OLUŞTURUR.

Yargıtay 15. C.D., E: 2019/2063, K: 2019/4326, T: 29/04/2019

Sanıkla müştekinin ***** ***** isimli işyerinde tanıştıkları ve alkol aldıkları, birlikte işyerinden ayrıldıktan sonra, sanığın müştekiye ait 09 R **** plakalı aracı kendisinin kullanmak istediğini söylediğinde, müştekinin aracı kullanması için sanığa verdiği, seyir halinde iken sanığın müştekiye cola alır mısın dediği ve aracı durdurduğu, müştekinin araçtan inerek markete gittiği sırada sanığın araç ile ayrıldığı, daha sonra aracın sanığın kullanımında iken bulunduğu, bu şekilde sanığın dolandırıcılık suçunu işlediği iddia edilen olayda;

Yargıtay Ceza Genel Kurulu’nun 12/06/2012 tarih ve 2011/15-440 Esas, 2012/229 Karar sayılı ilamı gereğince, sanığın, müştekinin aracını kısa süreliğine kullanmak üzere alıp iade etmemesi şeklindeki eyleminin, aracın zilyetliğinin devredilmemesi nedeniyle TCK’nun 141/1. maddesinde yazılı ve 6763 sayılı Kanun’un 31. maddesi ile değişik 5271 sayılı CMK’nın 253 ve 254. maddeleri gereğince uzlaşma kapsamında yer alan hırsızlık suçunu oluşturduğu gözetilmeden, suç vasfında yanılgıya düşülmek suretiyle yazılı şekilde dolandırıcılık suçundan hüküm kurulması,

S O N U Ç

Kanuna aykırı olup, sanığın temyiz itirazları bu nedenle yerinde görüldüğünden, 5320 sayılı Kanun’un 8/1. maddesi gereğince uygulanması gereken 1412 sayılı CMUK’nın 321. maddesi uyarınca, hükümlerin BOZULMASINA29/04/2019 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİNDE YÜKLENİCİ, TAŞINMAZ SAHİBİ İLE KENDİSİ ARASINDAKİ SÖZLEŞME GEREĞİ OLUŞAN ALACAĞINI ,ALACAĞIN TEMLİKİ SÖZLEŞMESİ İLE ÜÇÜNCÜ KİŞİYE DEVREDEBİLİR.

20. Hukuk Dairesi         2019/6341 E.  ,  2020/687 K.

Taraflar arasındaki davada İstanbul 7. Tüketici ve İstanbul 18. Asliye Ticaret Mahkemelerince ayrı ayrı görevsizlik kararı verilmesi nedeniyle yargı yerinin belirlenmesi için gönderilen dosya içindeki tüm belgeler incelendi, gereği düşünüldü:
K A R A R
Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak, dava dışı yüklenici tarafından yapılıp, davacılara harici olarak düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile satılan bağımsız bölümün tapusunun iptali ve tescil istemine ilişkindir.
İstanbul 7. Tüketici Mahkemesince, çekişmeye konu oluşturan sözleşmenin tarafları sözleşmenin niteliğine göre tüketici işlemine yönelik sözleşme olup olmaması, ticari iş olup olmaması birlikte değerlendirilmiş dava konusu sözleşmenin incelenmesinde dükkan yada iş yeri niteliğinde taşınmaz satın alınması amacıyla yapılmış olduğu dükkan/işyeri niteliğindeki taşınmazın bireysel kullanım amacı olamayacağı ve ancak kâr elde etme amacıyla alınıp satılabileceği gerekçesiyle görevsizlik kararı verilmiştir.
İstanbul 18. Asliye Ticaret Mahkemesi ise somut olayda ihtilafın müteahit tarafından davacıya noter kanalıyla satışı vadedilen 2 adet bağımsız bölümün teslim edilmediği iddiasıyla açılan tapu iptali tescil istemine ilişkin olduğu, davacının tacir olduğuna ve ticari işletmesi bulunduğuna dair delil veya belge ibraz edilmediği, bağımsız bölümlerin yatırım amaçlı alımının yapılmasının kişiye tacir sıfatı kazandıramayacağı, tüketicinin de bir çok işlemlerini yatırım amaçlı yapabileceği gözönüne alındığında davaya bakma görevi yatırım amaçlı bağımsız bölüm alımı nedeniyle tüketici mahkemesine ait olduğu davacının satışını almayı taahhüt ettiği bağımsız bölümlerle ilgili olarak ticari faaliyette bulunduğuna dair dosyaya delil ya da belge de sunulmadığı gerekçesiyle görevsizlik kararı vermiştir.
Somut olayda; yükleniciden temlik alınan kişisel hakka dayalı tapusunun iptali ve tescil isteğine ilişkindir.
Öncelikle, şahsi hak kavramı üzerinde durulması gerekmektedir. Bilindiği üzere hak, genel olarak kişilere hukuk tarafından tanınmış yetki olarak tanımlanabilir. Mutlak haklar ait oldukları şeyler üzerinde mevcut ve tekel halinde olan yetkilerdir. Nispi (şahsi) haklar ise sahibine bir borç ilişkisi dolayısı ile bir şeyin verilmesi, yapılması, yapılmaması gibi belli bir edimin yerine getirilmesini isteme yetkisi verir. Mutlak hakların maddi mallara ilişkin olanlarına ayni hak denir. Mutlak haklar herkese karşı ileri sürülebildiği halde şahsi haklar sadece borç ilişkisinin borçlusuna karşı ileri sürülebilir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yükleniciye şahsi hak sağlar. Koşulları yerinde ise kazandığı şahsi hakka dayanarak yüklenici arsa sahibini bir şey vermeye veya yapmaya zorlayabilir. Şahsi hak kazanan yüklenici bu hakkını doğrudan arsa sahibine karşı ileri sürebileceği gibi arsa sahibinin rızası gerekmeksizin ve ancak yazılı olmak koşulu ile üçüncü bir kişiye de temlik edebilir.
Alacağın temliki ve borcun nakli Borçlar Kanununun 162 ilâ 181. maddelerinde düzenlenmiştir.
Kural, borç ilişkisinin sonucu olan edimin alacaklıya ifasıdır. Fakat hayat şartları, ticaret ve ekonomi gereksinmeleri, alacaklının ifayı beklemeden alacağını başkasına devretmesi veya borçlunun borcunu bir başkasına nakletmesi yollarının da açılmasını zorunlu kılmıştır. Görülüyor ki, alacağın temliki hayat şartlarının gerektirdiği ihtiyaçlardan ortaya çıkan bir hukuk kurumudur. Örneğin, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde bina yapım işini borçlanan yüklenici finans ihtiyacı duyar. Bu ihtiyacın kısmen veya tamamen yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölüm veya bölümlerin onun tarafından daha inşaat aşamasında üçüncü kişilere satılarak veya satış vaadinde bulunularak karşılanması olanağı bulunmaktadır. Aslında arsa sahibinin kural olarak Borçlar Kanununun 364. maddesi uyarınca eserin tesliminde vermesi gereken arsa payını, inşaat aşamasında yükleniciye devretmesi, yüklenicinin de bunu üçüncü kişilere temlik ederek finans sağlaması, arsa sahibinin yükleniciye kredi kullandırması demektir.
Bir tanımlama yapmak gerekirse; alacağın temliki, alacaklı ile onu devralan üçüncü şahıs arasında borçlunun rızasına ihtiyaç olmaksızın yapılabilen ve sadece kazandırıcı bir tasarruf işlemi niteliğini taşıyan şekle bağlı bir akittir. Borçlar Kanununun 163. maddesi hükmüne göre temlik sözleşmesi temlik edenle temlik alan arasında yazılı olarak yapılabilir. Ne var ki, alacağın temlikinde aranan yazılı şekil temlik sözleşmesinin resmi şekilde yapılmasına engel değildir. Nitekim uygulamada yükleniciden şahsi hakkını temlik alan üçüncü kişilerin temlik sözleşmesini adi yazılı satış sözleşmesi veya noterde düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi olarak yaptıkları görülmektedir. Dolayısıyla davacı, davalı arsa sahiplerine karşı dava dışı yüklenicinin haklarına sahip olmaktadır.
28.05.2014 tarihinde yürürlüğe giren 6502 sayılı Kanunun 3. maddesi (I) bendinde “Gerçek veya tüzel kişilerle tüketiciler arasında kurulan eser sözleşmelerini tüketici işlemi kapsamına almıştır. Kanunun 73/1. maddesi ise tüketici işlemlerinden doğan davalarda tüketici mahkemelerinin görevli olduğu belirlenmiştir.
6502 sayılı Kanunun 3. maddesi gerekçesinde eser sözleşmelerinin kanun kapsamına alınmasına ilişkin herhangi bir açıklama getirilmemiştir. Ancak, kanunun sistematiği nazara alındığında kanunda zikredilen eser sözleşmelerinden kastın; ticari ve mesleki olmayan amaçlarla, salt kişisel ihtiyaçları için kullanma ve tüketme amacıyla gerçek ve tüzel kişi ile tüketici arasında yapılan eser sözleşmeleri olduğu anlaşılmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri 818 sayılı BK’nın 155 vd. maddelerinde düzenlenen eser sözleşmelerinin kendine özgü bir türüdür. Bu sözleşmelerin bir tarafı arsa sahibi diğer tarafı yüklenicidir. Bu tür sözleşmelerde arsa sahibinin Tüketici Kanununda 3/k maddesindeki tüketici tanımına uymadığı anlaşılmaktadır.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi açısından güdülen amaç kullanmak için konut edinmek değil arsasını değerlendirmektir. Bu nedenle, arsa sahibinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalarken güttüğü saikin 6502 sayılı Kanunda tanımlanan tüketicinin saikinden farklı olduğu gözden kaçırılmamalıdır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine konu işin üst düzey teknolojiyi gerektirmesi, sözleşme kapsamında taşınmaz satış vaadi ve inşaat sözleşmelerinin de bulunduğu nazara alındığında 6502 sayılı Kanunda kanun koyucunun salt kullanma ve tüketme amacına yönelik mutfak, dolap yaptırmak araç tamiri yapmak gibi dar kapsamlı eser sözleşmelerini kastettiği, arsa karşılığı inşaat sözleşmelerinin ise bu kapsamda olmadığının kabulü gerekir.
Bu durumda eldeki davada uyuşmazlık 6502 sayılı Kanun kapsamında kalmadığından, davanın HMK’nın 2. maddesi uyarınca genel hükümlere göre İstanbul Asliye Hukuk Mahkemesinde görülüp sonuçlandırılması gerekmektedir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle; 6100 sayılı HMK’nın 21 ve 22. maddeleri gereğince İstanbul Nöbetçi Asliye Hukuk Mahkemesinin YARGI YERİ OLARAK BELİRLENMESİNE 13/02/2020 gününde oy birliğiyle karar verildi.

İMAR KİRLİLİĞİNE NEDEN OLMA SUÇU

Bu haftaki yazıda imar kirliliğine neden olma suçu paylaşılacaktır.

İmar kirliliğine neden olma suçu Türk mevzuatında çevrenin korunması, gerek Anayasa’nın 56. Maddesi ile gerek TCK’nın 1. Maddesinde ve 181-184 maddeleri arasında çevreye karşı suçlar başlığı altında düzenlenerek, amaçlanmıştır. Yukarıda da belirtildiği üzere TCK’nın 181-184 maddeleri arasında, çevreye karşı suçlar başlığı altında, TCK’nın 184. Maddesinde düzenlenen imar kirliliğine neden olma suçu bu haftaki yazının konusu olacaktır. Sözü geçen kanun maddelerini paylaşmak gerekirse:

Anayasa’nın 56. Maddesinin 1. ve 2. fıkralarına göre, “(1) Herkes, sağlıklı ve dengeli bir çevrede yaşama hakkına sahiptir. (2) Çevreyi geliştirmek, çevre sağlığını korumak ve çevre kirlenmesini önlemek Devletin ve vatandaşların ödevidir”.

TCK-Madde 184- (1) Yapı ruhsatiyesi alınmadan veya ruhsata aykırı olarak bina yapan veya yaptıran kişi, bir yıldan beş yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılır.

(2) Yapı ruhsatiyesi olmadan başlatılan inşaatlar dolayısıyla kurulan şantiyelere elektrik, su veya telefon bağlantısı yapılmasına müsaade eden kişi, yukarıdaki fıkra hükmüne göre cezalandırılır.

(3) Yapı kullanma izni alınmamış binalarda herhangi bir sınai faaliyetin icrasına müsaade eden kişi iki yıldan beş yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılır.

(4) Üçüncü fıkra hariç, bu madde hükümleri ancak belediye sınırları içinde veya özel imar rejimine tabi yerlerde uygulanır.

(5) Kişinin, ruhsatsız ya da ruhsata aykırı olarak yaptığı veya yaptırdığı binayı imar planına ve ruhsatına uygun hale getirmesi halinde, bir ve ikinci fıkra hükümleri gereğince kamu davası açılmaz, açılmış olan kamu davası düşer, mahkum olunan ceza bütün sonuçlarıyla ortadan kalkar.

(6) (Ek: 29/6/2005 – 5377/21 md.) İkinci ve üçüncü fıkra hükümleri, 12 Ekim 2004 tarihinden önce yapılmış yapılarla ilgili olarak uygulanmaz.

İlgili hükmün gerekçesi de şu şekildedir: “Madde metninde imar mevzuatında belirlenen usul ve koşullara aykırı olarak inşa faaliyetinde bulunmak, suç olarak kabul edilmiştir. Birinci fıkradaki suç, yapı ruhsatiyesi alınmadan veya ruhsata aykırı olarak bina yapmak veya yaptırmakla oluşur. Böylece, sadece binayı inşa eden yüklenici, taşeron, usta veya kalfa değil; inşaatın sahibi de bu suçtan dolayı fail olarak sorumlu tutulacaktır. Ayrıca, bu tür inşa faaliyetlerine kontrol ve denetim hizmeti veren teknik kişiler de bu suçtan dolayı fail sıfatıyla cezalandırılacaktır. İkinci fıkrada; yapı ruhsatiyesi olmadan başlatılan inşaatlar dolayısıyla kurulan şantiyelere elektrik, su veya telefon bağlantısı yapılması ya da bu hizmetlerden yararlanılmasına müsaade edilmesi, ayrı bir suç olarak tanımlanmıştır. Üçüncü fıkraya göre, yapı kullanma izni alınmamış binalarda herhangi bir sınai faaliyetin icrasına müsaade edilmesi, ayrı bir suç oluşturmaktadır. Dördüncü fıkrada bu madde hükümlerinin uygulanma alanı ile ilgili sınırlama getirilmiştir. Bu madde hükümleri ancak belediye sınırları içinde veya özel imar rejimine tabi yerlerde uygulanabilecektir. Örneğin organize sanayi bölgeleri, özel imar rejimine tabi bölge niteliği taşımaktadır. Ancak, sınai ürünlerin üretiminin yapıldığı tesisler açısından bu sınırlama kabul edilmemiştir. Bu bakımdan, köy sınırları içinde inşa edilen, sınai ürünlerin üretiminin yapıldığı tesisler açısından bu madde hükümleri uygulanabilecektir”.

Bu konuyu değerlendirirken binanın ne anlama geldiğini, kapsamını da belirtmek gerekmektedir. “Bina” kavramı İmar Kanunu’nun 5. Maddesinde belirtilmiştir. İlgili madde “kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü ve insanların içine girebilecekleri ve insanların oturma, çalışma, eğlenme veya dinlenmelerine veya ibadet etmelerine yarayan, hayvanların ve eşyaların korunmasına yarayan yapılardır” şeklinde belirtilmiştir. Ruhsatlı bina üzerinde yapılan değişiklikler eğer bu madde anlamında bina vasfı taşıyorsa söz konusu suç oluşur fakat taşımıyorsa İmar Kanunu m. 21/2 hükmüne aykırı davranılmış olunduğundan sadece İmar Kanunu m. 42 hükmünde belirtilen yaptırımın uygulanmasıyla yetinilmelidir.

Görüldüğü üzere bu suçun oluşması için İmar Kanunu’nun ilgili maddesinde belirtilen bina tanımına uygun vasfı taşıyan bir değişiklik yapılması koşulu mevcuttur.

İmar kirliliğine neden olma suçunun mağduru belirli bir kişi olmayıp, sağlıklı ve estetik bir çevrede yaşama hakkına sahip olan bütün bireyler mağdurdur.

(TCK 184/1)’e göre suçun faili ruhsatsız veya ruhsata aykırı bina yapan veya yaptıran kişidir. Ancak, gerekçede, inşa faaliyetlerine kontrol ve denetim hizmeti veren teknik kişilerin de bu suçtan fail olarak sorumlu tutulacağı belirtilmiştir. Doktrinde, gerekçedeki bu ifadelerin kanunilik ilkesini zedelediği ve dolayısıyla kontrol ve denetim hizmeti veren teknik kişilerin fail olarak kabul edilemeyeceği ifade edilmektedir. (Yıldız Ali Kemal, “İmar Kirliliğine Neden Olma Suçu”, s. 294).

Kanunda bina yaptırandan ayrıca söz edildiğinden usta, kalfa, işçi, çırak gibi binanın yapımında fiilen çalışan bireyler yanında binanın sahibi, yüklenici, taşeron gibi kişiler de fail olarak kabul edilebilecektir. Ancak sözü edilen usta, kalfa, çırak gibi kişilerin fail olarak kabul edilebilmeleri için, binanın ruhsatsız veya ruhsata aykırı olarak yapıldığını bilmeleri gerekmektedir.

İmar kirliliğine neden olma suçunu manevi unsur bakımından değerlendirmek gerekirse bu suçun manevi unsuru kasttır. Aynı şekilde söz konusu suç olası kastla da işlenebilmektedir. Örneğin yapının ruhsatsız olduğunun öngörülmesine rağmen binanın yapılmasına devam edilmesi halinde olası kastın varlığından bahsedilir. Fakat bu suçun taksirle işlenmesi mümkün değildir. Zira taksirli hali kanunda mevcut değildir.

(TCK-184/5) maddesi etkin pişmanlık hükmüdür. Yargıtay’ın görüşü bu hükmün varlığının fail hakkında hükmün açıklanmasının geri bırakılması hükmünün uygulanmasına engel teşkil ettiği yönündedir.

Yargıtay kararları imar kirliliğine neden olma suçunda hükmün açıklanmasının geri bırakılmasına karar verilemediği yönündedir. Fakat her ne kadar çoğunluk görüş bu yönde ise de (CMK 231)’in ve (184/5)’in aynı anda uygulanamayacağına dair, kanunda bir kural olmamasından dolayı böyle bir hüküm verilmesinin; kusur ilkesi, hümanizma ilkesi ve hukuk devleti ilkesine aykırılığa neden olacağı ve bunun sonucunda adil yargılanma hakkının zarar göreceği, ceza yasasındaki genişletme yasağının çiğneneceği, bu nedenle de söz konusu çoğunluk kararının hukuka aykırı olduğu yönünde karşı görüşler mevcuttur.  İlgili Yargıtay kararı aşağıda paylaşılacaktır:

“…Yüksek Ceza Genel Kurulu’nun 25.11.2014 tarih ve 2014/4-94 E, 2014/525 K. Sayılı kararının dayanağını; ‘CMK’nın 231. maddesinin uygulanma şartları ile TCK’nın 184/5. maddesi karşılaştırıldığında, imar kirliliğine neden olma suçuna özgü olarak düzenlenen (TCK-184/5) maddesi ile fail açısından daha lehe sonuçlar öngörülmüştür.

Bu nedenle, imar kirliliğine neden olma suçunda ruhsatsız ya da ruhsata aykırı olarak yaptığı veya yaptırdığı binayı imar planına ve ruhsatına uygun hale getirerek TCK’nın 184/5. maddesindeki özel düzenlemeden yararlanma imkânı bulunan fail hakkında CMK’nın 231. maddesinde düzenlenen hükmün açıklanmasının geri bırakılmasının uygulanma imkânı bulunmamaktadır.’ düşüncesi oluşturmaktadır…”

Söz konusu Yargıtay kararındaki karşı oyu da paylaşmak gerekirse;

“…Son olarak kanun koyucunun hükmün açıklanmasının ertelenmesi kurumunun uygulanması mümkün olmayan suçları 5728 sayılı Kanun’un 562. maddesi ile değişik CMK’nın 231/14. maddesinde açıkça ifade etmiştir. Sayın çoğunluğun görüşünün kabulü halinde CMK’nın 231/14. maddesinde belirtilemeyen imar kirliliğine neden olma suçunu ‘adeta kanun koyucunun yerine geçerek’ buraya eklemekle eş anlamlı olma tehlikesi doğabilecektir. Kanun koyucu tabii ki TCK’nın 184/5. Maddesinin varlığından haberdardır ve isteseydi bu suçlarda hükmün açıklanmasının ertelenmesine ilişkin normun uygulanmayacağı normunu kabul edebilirdi, ama böyle yapmamıştır. Diğer taraftan kanun koyucu benzer şekilde sanığın lehine olan uzlaşma kurumunun uygulanmasına ilişkin kurallarda hükmün açıklanmasının ertelenmesi normunun uygulanışında özel ilkeler getirmiş bu her iki kurum arasındaki ilişkiyi somut normlara bağlamıştır (CMK md. 254/2). Oysa TCK’nın 184/5. Maddesi yönünden de benzer düzenlemeyi yapma imkanı varken yapmamıştır. Sonuç olarak TCK’nın 184/5. Maddesinin uygulanma imkanı bulunan durumlarda hükmün açıklanmasının ertelenmesi kurallarının uygulanamayacağına ilişkin sayın Çoğunluğun görüşü belirttiğimiz üzere kanun koyucunun yerine geçmek gibi bir tehlike taşıyabileceği gibi sanığın lehine olan bireyselleştirmeye ve toplum içinde iyileştirmeye ilişkin, köklerini onarıcı adalet anlayışında bulan bir kurumu bu suçlar yönünden yok saymak olacaktır. Böyle bir düşünce ise açıkça sanık aleyhine bir yorum oluşturacak bu durum ise adil yargılanma ilkesi ile 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu’nun gerekçesinde açıkça ifade edilen ve Türk Ceza Adalet Sistemi’ne hakim olan ‘kusur ilkesi, hümanizma ilkesi ve hukuk devleti ilkesi’ ilkesine aykırılık oluşturacaktır.”

Bu itibarla Yerel Mahkeme hükmünün açıklanan nedenlerle bozulması kanaatinde olup, Sayın Çoğunluğun görüşüne katılamıyorum.” 

Yapının ruhsatsız olduğunu bilmeden inşai faaliyetleri yerine getiren usta, kalfa, işçi gibi kimselerin TCK m. 30’da düzenlenen hata hükümleri uyarınca sorumluluktan kurtulabilecekleri kabul edilmektedir (Yaşar/ Gökcan/ Artuç, s. 5635).

Madde ile yapı ruhsatiyesi alınmadan bina yapmak ve yaptırmaktan bahsedildiğine göre, ruhsatsız bir binada oturanların, böyle bir binayı satın alanların, kiralayanların veya kiracısı tarafından ruhsatsız olarak yaptırılan binaya (özellikle kiracısının ruhsatsız inşai müdahalesi ile eklenen kısımlar açısından) malik olanların sadece bu sıfatlarından ötürü suçun faili sayılamayacakları açıktır (Yaşar/Gökcan/Artuç, s. 5635; Bayraktutan, s. 15). Aksi yöndeki uygulama suç ve cezaların şahsiliği ilkesine aykırı düşer. Bu itibarla kiraladığı binaya kaçak eklenti inşa ettiren kiracı “yaptıran” olarak, bu inşai faaliyeti gerçekleştiren ise “yapan” olarak sorumlu tutulacaktır. İnşai faaliyetin ruhsatlı olup olmadığını bilme yükümlülüğü olmayan “yapan”ın, yukarıda da ifade ettiğimiz gibi, hata hükümlerinden yararlanması mümkün olabilir. Bununla beraber vermiş olduğumuz örnekte bina malikinin TCK m. 184 kapsamında cezai sorumluluğu olmadığı kanaatindeyiz.

Av. Bilge İŞ       Av. Selçuk ENER

* BOZMA KARARINDAN SONRA ISLAH YAPILAMAMASI

T.C.

YARGITAY

1. HUKUK DAİRESİ

E. 2015/12983

K. 2015/12068

T. 19.10.2015

DAVA : Taraflar arasında görülen tapu kaydında düzeltim davası sonunda, yerel mahkemece davanın kabulüne ilişkin olarak verilen karar davalı vekili ve Kayyum tarafından yasal süre içerisinde temyiz edilmiş olmakla dosya incelendi, Tetkik Hakimi …’in raporu okundu, açıklamaları dinlendi, gereği görüşülüp düşünüldü;

KARAR : Dava, tapu kayıt maliki ile davacının mirasbırakanın aynı kişi olduğunun tespiti isteğine ilişkindir.

Davanın kısmen kabulüne ilişkin verilen karar Dairece; “… davacı tarafça dava dilekçesinde çekişmeli taşınmazlardaki paydaşın kendi mirasbırakanları ile aynı kişi olduğunun tespiti talep edildiği halde; mahkemece, kayıt maliki ”Ali kızı Emine”nin kimlik bilgilerinin düzeltilmesi şeklinde, HUMK’nun 74 ve HMK’nun 26. maddesine aykırı olarak talepten fazlaya hükmedilmiş olması doğru değildir. Öte yandan, dava konusu 281, 282, 239, 287, 288 ve 289 parsel sayılı taşınmazlar yönünden TMK’nun 427. maddesi uyarınca kayyım atanmış olup, ilgili sıfatıyla kayyımın davada yer alması sağlanmadan sonuca gidilmiş olması da isabetsizdir.” gerekçesiyle bozulmuş, bozma kararına uyulduktan sonra yapılan yargılama sırasında davacı 24.12.2104 tarihli ıslah dilekçesi ile kayıt malikinin baba adı ve soyadının düzeltilmesi talebinde bulunması üzerine mahkemece 239, 286, 287, 288 ve 289 parsel sayılı taşınmazlar yönünden ıslah dilekçesindeki istek gibi davanın kabulüne karar verilmiştir.

Ne var ki; 4.2.1948 tarih ve 10/3 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca ıslah, soruşturma ve yargılama bitinceye kadar yapılabilir, Yargıtay’ca karar bozulduktan sonra bu yoldan yararlanmaya olanak yoktur. 6100 sayılı HMK’nun 177/1. (HUMK 84.). maddesinin açık hükmü karşısında ıslah, soruşturma ve yargılama bitinceye kadar yapılabilir. Yargıtay’ca karar bozulduktan sonra bu yoldan yararlanmaya olanak yoktur. Bozmadan sonra ıslahın olanaklı olduğuna dair açık ya da örtülü bir hüküm de yasada yer almamaktadır.

Öte yandan; kısa ve gerekçeli kararda “davanın kabulüne” denildiği halde dava konusu edilen 281 ve 282 parsel sayılı taşınmazlarla ilgili olarak da olumlu veya olumsuz hüküm kurulmamıştır.

Hâl böyle olunca, bozma kararından sonra ileri sürülen ıslah isteğinin reddedilmesi ve dava dilekçesindeki istekle bağlı kalınarak tespit kararı verilmesi gerekirken, aksi düşünceyle kayıt maliki ”Ali kızı Emine”nin kimlik bilgilerinin düzeltilmesi şeklinde, HMK’nun 26. maddesine aykırı olarak talepten fazlaya hükmedilmiş olması ayrıca HMK’nun 297/2 maddesi gereğince tüm talepler hakkında hüküm oluşturulması gerekirken 281 ve 282 parsel sayılı taşınmazlarla ilgili olumlu veya olumsuz karar verilmemesi doğru değildir.

SONUÇ : Davalı vekili ve Kayyım vekilinin temyiz itirazları yerindedir. Kabulüyle, hükmün açıklanan nedenlerden ötürü (6100 sayılı Yasanın geçici 3.maddesi yollaması ile) 1086 sayılı HUMK’un 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine, 19.10.2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

AİLE KONUTU KENTSEL DÖNÜŞÜME GİRDİĞİ İÇİN YIKILSA BİLE AİLE KONUTU ŞERHİ KALDIRILMAZ

T.C.
YARGITAY
2. HUKUK DAİRESİ
ESAS NO: 2015/4664
KARAR NO: 2015/5506
KARAR TARİHİ 24.3.2015

Yukarıda tarihi, konusu ve tarafları gösterilen hükmün; onanmasına dair Dairemizin 23.12.2014 gün ve 18104-26453 sayılı ilamıyla ilgili karar düzeltme isteminde bulunulmakla, evrak okundu, gereği düşünüldü;

KARAR : 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu 1.10.2011 tarihinde yürürlüğe girmiş ise de, bu Kanuna 6217 sayılı Kanunla ilave edilen geçici 3. maddenin (1.) bendinde, Bölge Adliye Mahkemelerinin göreve başlama tarihine kadar, 1086 sayılı Kanunun kanun yollarına ilişkin hükümlerinin uygulanmasına devam olunacağı hükme bağlandığından, karar düzeltme talebinin incelenmesi gerekmiştir.

Davacı, kendisine ait “mesken” niteliğindeki taşınmazın tapu kütüğüne, davalı eşinin talebiyle konulan “aile konutu” şerhinin kaldırılmasını istemiş; mahkemece; “dava konusu taşınmazın yıkıldığı, bağımsız bölümün yok olduğu ve aile konutu vasfını kaybettiği” gerekçesiyle istek kabul edilmiş, şerhin terkinine karar verilmiş; davalının temyizi üzerine hüküm Dairemizce 23.12.2014 tarihinde onanmıştır. Davalı (koca) karar düzeltme talebinde bulunmuştur.

Dava konusu bağımsız bölümün bulunduğu ana binanın, “riskli yapı” kabul edilerek, 6306 sayılı “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun” hükümlerine göre yıktırıldığı, taşınmazın kat mülkiyeti kütüğünden terkin edilerek vasfının “arsa”ya dönüştüğü, davacıya ait bağımsız bölüme ilişkin 18/289 arsa payının, davacı adına tescil edildiği, “arsa” vasfını alan taşınmazın bu şekilde paylı mülkiyete tabi olduğu, dosyadaki belgelerden anlaşılmaktadır. 6306 sayılı Kanun, üzerindeki bina yıkılarak arsa haline gelen taşınmazlarda, daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyetinin ilgililerin muvafakatları aranmaksızın Bakanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce re’sen terkin edilerek, önceki vasfı ile değerlemede bulunularak veya malik ile yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek malikleri adına payları oranında tescil edileceğini,

bu taşınmazların sicilinde bulunan, taşınmazın niteliği, ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerhin, hisseler üzerinde devam edeceğini hükme bağlamıştır (m. 6/1). Buna göre, üzerindeki bina yıkılarak arsa haline gelen taşınmazların sicilinde bulunan taşınmazın niteliği, ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh, kanun gereği kendiliğinden hisseler üzerinde hukuki varlıklarını sürdürür. Taşınmazın tapu kütüğüne konulan “aile konutu” şerhi, taşınmaz malikinin temlik hakkını kısıtlayan bir şerhniteliğindedir (Tapu Sicil Tüzüğü m. 49/1-c). O halde, 6306 sayılı Kanunun yukarıda değinilen açık hükmü karşısında, salt binanın yıkılmış olması, aile konutu şerhinin kaldırılması gerektiren diğer koşullar bulunmadıkça şerhin kaldırılmasını gerektirmez. Dosyada, binanın yıkılmış olması dışında şerhin kaldırılmasını gerektiren başkaca bir sebep iddia ve ispat edilmediğine göre, şerhin kaldırılması isabetli olmayıp hükmün bozulmasını gerektirir. Ne var ki, ilk incelemede bu hususlar gözetilmeden hüküm onanmış olmakla, davalının bu yönlere temas eden karar düzeltme talebi haklı ve yerinde olup, kabulüne, onama kararının kaldırılmasına, yerel mahkeme kararının, yukarıda açıklanan çerçevede davanın reddine karar verilmek üzere bozulmasına karar verilmesi gerekmiştir.

SONUÇ : Yukarıda gösterilen sebeple, Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanununun 440/1-4. maddesi gereğince davalının karar düzeltme talebinin KABULÜNE, Dairemiz 23.12.2014 tarihli 2014/18104-26453 sayılı onama kararının KALDIRILMASINA, yerel mahkeme kararının yukarıda gösterilen sebeple BOZULMASINA, istek halinde karar düzeltme harcının yatırana geri verilmesine oy birliğiyle karar verildi. 24.03.2015

İletişim

Hukuki konularda aklınıza takılan sorular mı var? Bize yazın cevaplayalım.