GEÇERLİ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMELERİNDE AYNEN İFA YERİNE GEÇEN MÜSPET ZARAR TALEBİNDE BULUNULABİLMESİ NEDENİYLE MAHKEMECE, KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN GERİYE ETKİLİ OLARAK FESHEDİLDİĞİ DE DİKKATE ALINARAK BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN DAVA TARİHİNDEN İTİBAREN BELİRLENEN RAYİÇ DEĞERİ DE HESAPLANARAK DAVACININ ALACAĞI BELİRLENİR.

Yargıtay 13. Hukuk Dairesi         2018/38 E.  ,  2020/3199 K.

“İçtihat Metni”

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kısmen kabulüne kısmen reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü.
KARAR
Davacı, davalılardan …’ın … Noterliğinin 07.03.1996 tarihli Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ile almış olduğu … ili … ilçesi Merkez Mahallesi 70 Ada 22 parselde bulunan 2.kat 15 nolu daireyi diğer davalı … …’a … Noterliğinin 23.08.1996 tarihli sözleşme ile satma vaadinde bulunduğunu, davalı … …’ın da bu satış vaadine istinaden … 2.Noterliğinin 06.03.2002 tarihli Satış Vaadi Sözleşmesi ile aynı taşınmazı kendisine satma vaadinde bulunduğunu, bedelini eksiksiz olarak aldığını ve taşınmazın zilyetliğini fiilen de kendisine devrettiğini, malik olduğu düşüncesi ile iyiniyetli olarak bağımsız bölümü zilyet ettiğini, faydalı masraflar yaparak taşınmazın değerini artırdığını, … 2.Asliye Hukuk Mahkemesinin 2007/264 Esas sayılı dosyası ile tescil davası açtığını fakat arsa sahipleri ile müteahhit olan davalı …’ ın inşaatın %5 lik kısmını bitirmesi sebebi aralarındaki sözleşmenin feshedildiğini, bu sebeple tapu iptaline yönelik hak iddiasında bulunamayacağı gerekçesi ile davasının reddolunduğunu ve Yargıtay incelemesinden geçerek kesinleştiğini, sözleşmenin ifa olanağının kalmadığını belirtmekle; fazlaya ilişkin hakları saklı olmak üzere 50.000,00 TL tazminatın ifanın imkansız olduğunun tespit edildiği … 2.Asliye Hukuk Mahkemesinin karar tarihi olan 22.09.2011 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı …, inşaatın % 5’ini tamamladıktan sonra sözleşmeyi feshettiklerini başka bir yüklenici ile arsa sahipleri arasında 20/07/2000 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, davada kendisine husumet düşmediğini, arsa sahipleri ile ibralaştığını savunmuş; diğer davalı … ise davanın zamanaşımı ve husumet yönünden reddi ile davacının bugüne kadar elde ettiği kira bedellerinin istenen tazminat miktarından düşülmesini ve takas hükümlerinin uygulanmasını talep etmiştir.
Mahkemece, davalı … …’a karşı açılan davanın kısmen kabulü ile; 8.210,90-TL alacağın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, davalı … aleyhine açılan davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir.
1-Davacı, Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi gereği tüm edimlerini yerine getirdiğini, davalılardan …’in satışını vaadettiği dairenin, tescil davası açmasına rağmen maliki olamadığını ileri sürerek, aynen ifa yerine geçen müspet zararının tahsilini istemiştir. Mahkemece, davacı ile davalı … … arasında yapılan sözleşmenin yapıldığı tarih itibariyle ifa imkansızlığının olduğu, ifa imkansızlığının olduğu durumlarda yapılan sözleşmenin butlanla geçersiz olduğu ve geçersiz sözleşmelerde ödenen bedelinin güncel değerinin iadesi gerektiği belirtilerek ödenen 2.000.000.000,00 ETL’sinin güncel değeri belirlenmiş, mahkemece de belirlenen bu güncel değere itibar ile 8.210,90-TL alacağın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı …’den tahsili ile gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde davalı …’ın taraf olmadığı gerekçesiyle bu davalı yönünden davanın reddi şeklinde hüküm kurulmuştur.
Söz konusu taşınmaz, diğer davalı ve müteahhit olan …’ a kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile özgülenen daire olup, bunu diğer davalı … ile satış vaadi sözleşmesi yapılmış, davacı bu daireyi diğer davalı …’den alacağın temliki hükümlerine göre almış ve aralarındaki bu sözleşme geçerli olarak kurulmuştur. Geçerli sözleşmelerde aynen ifa yerine geçen müspet zarar talebinde bulunabilir. Davacı da, eldeki dava da aynen ifa yerine geçen müspet zararı kapsamında fazlaya ilişkin hakkını saklı tutarak tazmin talebinde bulunmuştur. Geçerli sözleşmelerde aynen ifa yerine geçen müspet zarar talebinde bulunabilir. Hal böyle olunca mahkemece, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshedildiği gözetilerek, bağımsız bölümün dava tarihi itibariyle belirlenen rayiç değeri de belirlenmek suretiyle davacının alacağının belirlenmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırı olup, bozma nedenidir.
2-Bozma nedenine göre davacının sair temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik gerek görülmemiştir.
SONUÇ: Yukarıda 1.bentte açıklanan nedenlerle temyiz olunan kararın BOZULMASINA, 2.bentte açıklanan nedenlerle davacının sair temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına, peşin alınan harcın istek halinde iadesine, HUMK’nun 440/I maddesi uyarınca tebliğden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 11/03/2020 gününde oybirliğiyle karar verildi

SÖZLEŞMELERDE CEZAİ ŞART VE TÜRLERİ

 SÖZLEŞMELERDE CEZAİ ŞART VE TÜRLERİ

Hepimiz mutlaka bir sözleşmenin alacaklısı ya da borçlusu olmuşuzdur. Bu sözleşmelerde yer alan hükümler dikkatlice incelendiğinde, borcun hiç ya da sözleşmede belirtilen şartlarda ödenmemesi durumu için belli bir yaptırım hükmünün de yer alması ihtimali hiç de küçük değildir. Bu gibi durumlarda sözleşmede yer alan bu yaptırım hükümlerine genel olarak “ceza koşulu (cezai şart)” denmektedir. Bugünkü yazımızın konusunu da bu bahsettiğimiz ceza koşulu oluşturacaktır.

Ceza koşulu, borçlunun borcunu ihlal etmesi durumunda alacaklıya ödemeyi kabul ettiği bir cezadır. Gündelik hayatta akdedilen sözleşmelerde ceza koşulu çoğunlukla para olarak kararlaştırılmaktadır. Fakat para dışındaki bir şeyin de, örneğin bir taşınırın, bir aracın, başka bir alacağın, belirli bazı hakların vs. ceza koşulu olarak alacaklıya verilmesinin kararlaştırılması mümkündür. Hatta belli bir davranışın, belli bir işin yapılması veya yapılmaması dahi ceza koşulu olarak kararlaştırılabilir. Bu konuda takdir yetkisi – emredici hükümlere, kamu düzenine, ahlaka, kişilik haklarına aykırı olmamak kaydıyla- tamamen sözleşmenin taraflarına aittir. Cezanın miktarını yine yukarıda saydıklarımıza aykırı olmaması şartıyla taraflar serbestçe kararlaştırabilir.

Ceza koşulunun her türlü borç için kararlaştırılması mümkündür. Hatta borcun zamanaşımına uğraması ihtimali için dahi borçlunun ceza koşulu ödeyeceği kararlaştırılabilir. Ancak, ceza koşulu kararlaştırılmış borcun zamanaşımına uğraması durumunda bu borç için ceza koşulunun istenmesi mümkün değildir. Bu iki durumun ayrımına dikkat etmek gerekir.

Hakkında ceza koşulu kararlaştırılan sözleşme bir geçerlilik şekline tabi ise, ceza koşulunun da aynı şekilde düzenlenmesi gerekir. Bu durumda ceza koşulu ister asıl sözleşmenin bir hükmü olarak ister asıl sözleşmeyle aynı şekilde ayrı olarak düzenlenebilir. Örneğin araç satışına ilişkin olarak noterde düzenleme şeklinde yapılan bir sözleşmede borç( aracın teslimi ya da araç karşılığındaki paranın ödenmesi borcu fark etmez) ceza koşuluna bağlanacaksa bu ceza koşulunun da araç satışına ilişkin noterce düzenlenen sözleşmede yer alması ya da noterlikçe ceza koşulu için ayrı bir sözleşme düzenlenmesi gerekir.

Ceza koşulu hakkındaki temel yasal düzenlemeler Türk Borçlar Kanunu (TBK) 179-182. Maddeleri arasında ye almaktadır. İlgili yasal düzenlemeleri incelemeye başladığımızda ilk olarak TBK 179’un ilk iki fıkrasında ceza koşulunun iki çeşidinin ( 3.fıkradaki hususa az sonra değinceğiz) yer aldığını görüyoruz:

“Bir sözleşmenin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi durumu için bir ceza kararlaştırılmışsa, aksi sözleşmeden anlaşılmadıkça alacaklı, ya borcun ya da cezanın ifasını isteyebilir.(f.1)

Ceza borcun belirlenen zaman veya yerde ifa edilmemesi durumu için kararlaştırılmışsa alacaklı, hakkından açıkça feragat etmiş veya ifayı çekincesiz olarak kabul etmiş olmadıkça, asıl borçla birlikte cezanın ifasını da isteyebilir.(f.2)

Öncelikle, iki fıkradaki durumları açıklamak gerekecektir:

İlk fıkradaki borcun hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi hususunu, ikinci fıkradaki borcun belirlenen yerde veya zamanda ifa edilmemesi durumu ile karıştırmamak gerekir. Borcun belirlenen yerde veya zamanda ifa edilmemesi durumunda borçlu borcunu ifa etmiştir ancak sözleşmede kararlaştırılan yerden başka bir yerde ya da sözleşmede kararlaştırılan tarihten başka bir tarihte ifa etmiştir. Borcun hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi durumunda ise; borçlu borcunu hiç ifa etmemiştir ya da belirlenen yerde ve zamanda ifa etmekle beraber ifası başka açıdan sözleşmeye aykırıdır –örneğin 10 ton portakal teslim etmesi gerekirken 5 ton teslim etmiştir ya da portakal yerine elma teslim etmiştir-. Özellikle borcun gereği gibi ifa edilmemesinin borcun belirlenen yerde veya zamanda ifa edilmemesi dışındaki tüm aykırılıklar olarak düzenlendiğine dikkat etmek gerekir.

İlk fıkrada borcun hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi durumunda alacaklının ya borcun ifasını ya da kararlaştırılan cezayı isteyebileceği düzenlenmiştir. Bu durumda alacaklı, borçlunun borcunu belirlenen yerde veya zamanda ifa etmemesi hallerinin dışındaki tüm durumlarda ya ifayı ya da cezayı isteyebilecektir. Alacaklı, bu ikisinden birini seçtiği takdirde sonradan kararını değiştiremez. Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde alacaklının cezayı istemesi için TBK 125’te düzenlenen seçimlik haklardan “ifadan vazgeçip olumlu zararın tazminini isteme hakkı”nı kullanması gerekir.

İkinci fıkrada, borçlunun belirlenen yerde veya zamanda borcu ifa etmemesi durumu düzenlenmiştir. Bu durumda esasen borç ifa edilmiştir ancak yer ve/veya zaman bakımından sözleşmeye uyulmadığı için alacaklının –borç ifa edilmiş olmasına rağmen- ayrıca cezayı da talep etme hakkı vardır. Ancak hükme göre alacaklı, eğer bu hakkından açıkça feragat etmişse veya borçlunun yer ve/veya zaman bakımından sözleşmeye aykırı olan ifasını aykırılığı ileri sürmeden yani çekincesiz olarak kabul etmişse artık cezayı isteyemez. Bu durumdaki alacaklıların cezayı da talep etmek için bu hususlara dikkat etmeleri gerekir.

TBK 179/3’te düzenlenen “Borçlunun, kararlaştırılan cezayı ifa ederek sözleşmeyi, dönme veya fesih suretiyle sona erdirmeye yetkili olduğunu ispat etme hakkı saklıdır.”  Hükmü aslında bir ceza koşulu değildir. Burada, bir dönme cezası düzenlenmiştir. Borçlunun bir sözleşmeyle bağlı olmak istememesi durumunda sözleşmede belirtilen cezayı ödemek suretiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını düzenlemektedir.

Ceza koşulunun ifası bakımından herhangi bir zarar şartı aranmamaktadır. Dolayısıyla borçlu, alacaklının zarara uğramadığını ileri sürerek cezayı ödemekten kurtulamaz. Şunu da belirtelim ki, alacaklının cezayı talep etmesi için borçlunun kusurunu ispat etmesine gerek yoktur, çünkü Kanun, karine olarak borçluyu sözleşmeye aykırı davrandığı için kusurlu kabul etmiştir. Ancak alacaklının zararı, ceza koşulundan fazlaysa bu kez alacaklı, borçlunun kusurunu ispat etmek şartıyla cezayı aşan kısmı isteyebilir. Borçlu ise eğer kusursuzluğunu ispat ederse bu kez gerek cezayı gerek de cezayı aşan kısmı ödemekten kurtulur.

Ceza koşulu, fer’i bir nitelik taşır. Dolayısıyla TBK 182/2’de düzenlendiği üzere asıl borç herhangi bir sebeple geçersiz ise veya aksi kararlaştırılmadıkça sonradan borçlunun sorumlu tutulamayacağı bir sebeple imkansız hale gelmişse, cezanın ifası da istenemez. Ancak tersi durumda yani cezanın geçersiz olması veya borçlunun sorumlu tutulamayacağı bir sebeple imkansız hale gelmesi durumunda asıl borç sona ermez, talep edilebilir.

Son olarak belirtelim ki, taraflar gerek cezanın türü gerek miktarı gerek de edimi bakımından serbestliğe sahip iseler de TBK 182/3’e göre “Hakim, aşırı gördüğü ceza koşulunu kendiliğinden indirir.” Hakimin bu yetkisini kullanabilmesi için önce asıl borcun borçlu tarafından ihlal edilmesi gerekir. Henüz bir ihlal yokken hakim doğrudan bu yetkisini kullanamaz. Ayrıca borçlu fahiş de olsa bu cezayı sağlıklı bir iradeyle alacaklıya ödemişse artık hakimin cezayı indirmesi doktrindeki baskın görüşe göre mümkün değildir.

Ceza koşulu, oldukça sık rastlanılan ve kullanılan bir müessese olduğu için bu konuyla ilgili çok fazla uyuşmazlık çıkmakta ve mahkemelerin önüne gelmektedir. Konuya ilişkin bir Yargıtay kararı; “Somut olayda hem zarar hem de cezai şart birlikte istenmiş olup, mahkemece, BK.nun 159/2(Yeni TBK 180/2). maddesi hükmü gereğince davalının cezai şart ile birlikte zararın da tazmininin istenemeyeceğine ilişkin savunması değerlendirilmemiştir. O halde mahkemece davalının bu savunması üzerinde durulup sonucuna göre karar vermek gerekirken, yazılı şekilde eksik incelemeye dayalı olarak hüküm kurulması bozmayı gerektirmiştir.” (YARGITAY 11. HUKUK DAİRESİ E:2003/8790, K:2004/3622, T:06.04.2004) şeklindedir.

Ceza koşulu günlük hayattaki sözleşmelerde oldukça sık karşılaşılan bir müessese olduğu için gerek alacaklıların gerek borçluların bu müessese ile ilgili hususlara dikkat etmeleri gerektiğinde bu konuda uzman bir büroyla irtibata geçmeleri sonradan hak kaybı yaşamamaları adına elzem olacaktır.

 

                                                                          ENER AVUKATLIK BÜROSU

 

İletişim

Hukuki konularda aklınıza takılan sorular mı var? Bize yazın cevaplayalım.