ÖNALIM DAVALARINA DAİR TÜM MERAK EDİLENLER

Önalım davasını anlamak açısından öncelikle bu dava anlatılırken kullanılacak kavramları açıklamak gerekmektedir.

“Mülkiyet” kavramını açıklayarak başlanabilir. Türk Medeni Kanunu’nun 683. Maddesinin 1. Fıkrasında göre bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yaralanma ve tasarrufta bulunma hakkına sahiptir. Mülkiyet hakkı mutlak haklardan olup herkese karşı ileri sürülebilir. Mutlak haklar sahibine maddi ve maddi olmayan bütün mallar üzerinde en geniş yetkileri veren ve herkese karşı ileri sürülebilen haklarıdır. Mutlak hakların dışında bir de nispi haklar vardır ki nispi haklar da herkese karşı değil, belirli kişilere karşı ileri sürülebilen haklardır. Eşyaya bir kişi malik ise müstakil mülkiyet, birden fazla kişi malik ise birlikte mülkiyet söz konusu olur. Birlikte mülkiyet ise eğer malikler belli paylara sahip iseler paylı mülkiyet, belli payları olmaksızın ortaklık şeklinde malik iseler elbirliği mülkiyeti söz konusu olur.

(TMK-688): “Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir. Başka türlü belirlenmedikçe paylar eşit sayılır. Paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olur. Pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir.”

“Tapu kütüğüne bakıldığında paydaşların isimlerinin karşılığında pay oranları belirtilmişse bu paylı(müşterek) mülkiyettir” (Ahmet Cemal RUHİ-Önalım Davaları s.14).

Paydaşlar taşınmazın tamamı üzerinde payları oranında hak sahibidirler.

(TMK-701): “Kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan topluluk dolayısıyla mallara birlikte malik olanların mülkiyeti, elbirliği mülkiyetidir.

Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları olmayıp her birinin hakkı, ortaklığa giren malların tamamına yaygındır.”

Düzenlemeye göre malikler paydaş değil, ortaktırlar. Mal üzerinde ayrılmış payları bulunmamaktadır. Ortaklar birlikte hareket etmek zorundadır. “Tapu kütüğüne bakıldığında paydaşların isimlerinin karşılığında belirtilmemiş yerine verasette iştirak yazılmış ise bu elbirliği (iştirak halinde) mülkiyettir” (Ahmet Cemal RUHİ-Önalım Davaları s.14).

(TMK-731): “Taşınmaz mülkiyetinin kanundan doğan kısıtlamaları, tapu siciline tescil edilmeksizin etkili olur.

Bu kısıtlamaların ortadan kaldırılması veya değiştirilmesi, buna ilişkin sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesine ve tapu kütüğüne şerh verilmesine bağlıdır.

Kamu yararı için konulan kısıtlamalar kaldırılamaz ve değiştirilemez”.

Yukarıdaki maddeye açıklık getirmek gerekirse taşınmaz mülkiyetinin kanundan doğan kısıtlamaları önalım, alım ve gerialım hakları olarak karşımıza çıkar.

Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir şahsa satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir. Önalım hakkı kanundan doğan ve sözleşmeden doğan önalım hakkı olarak ikiye ayrılır.

Kanundan Doğan Önalım Hakkı:

(TMK-732): “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.”

“Önalım davasının konusu taşınmazlardır. Taşınır mallarda önalım hakkı kullanılamaz. Kanuni önalım hakkı, paylı mülkiyete tabi olan bir taşınmazda paydaşlardan birinin payını bir üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşlara aynı şartlarla bu payı satın alma yetkisi veren yenilik doğuran bir haktır. Bu hak kişiye değil paya bağlı olan bir haktır. Kim paydaş olursa bu hakka o sahip olur.” (Ahmet Cemal RUHİ-Önalım Davaları s.14).

Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı:

Önalım sözleşmesi genellikle noterde yapılmaktadır. Fakat taraflar arasında adi yazılı şekilde yapılan önalım sözleşmesi de geçerlidir. Önalım sözleşmesi yapılması ile taşınmaz mal sahibi, önalım hakkı tanınan kişiye, önalım sözleşmesine konu olan taşınmazdaki payını devretme borcu altına girer. Yapılan önalım sözleşmesi tapuya şerh verilmemiş ise, sadece sözleşmenin tarafları olan malike ve külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Tapu siciline şerh verilmiş ise şerhte belirtilen süre içinde sonraki maliklere karşı da ileri sürülebilir. Önalım sözleşmesi yapılmasına rağmen taşınmaz payı üçüncü bir kişiye satılmış ise üçüncü kişiye karşı ileri sürülemez. Sadece sözleşme ile yükümlülük altına girmiş kişiye karşı tazminat davası açılabilir. Lehine sözleşme yapılmış olan kişinin tapuya şerh verebilmesi için noterde yapılan sözleşmede bu hususun açıkça belirtilmesi ve şerh bu kişiye tapu şerh yetkisinin verilmesi gerekir. Tapu siciline şerh verilmesi halinde bu kişisel hak etkisi kuvvetlendirilmiş kişisel hak haline gelir. Tapuya şerh verilen önalım hakkı herkese karşı ileri sürülebilir hale gelir. Önalım hakkının tapuya şerh verilmesi taşınmaz payının satışına engel olmaz fakat satın alan kişilere karşı ileri sürülme imkanı sağlar.

Önalım hakkı paylı mülkiyete konu olan taşınmazlar için söz konusu olur. Elbirliği mülkiyetine konu olan taşınmazlarda önalım hakkı söz konusu olmaz.

O halde, davanın görülebilirlik koşulu itibariyle davacının eldeki davayı kendi adına sürdürebilmesi için tapu kaydında iştirakın çözülmesi, başka bir ifadeyle anılan elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesine dair ilamın infazının sağlanması gerektiği açıktır. Aksi halde davanın tereke adına sürdürülmesi zorunluluğu gözetilerek TMK’nun 640. maddesi uyarınca işlem yapılması gerektiği kuşkusuzdur.

Mahkemece, elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesine dair kararın tapu kaydına yansıtılması için davacı tarafa uygun bir süre verilmesi, verilen süre içerisinde kararın tapu kaydına yansıtılıp yansıtılmadığı güncel tapu kayıtlarının getirtilmesi suretiyle denetlendikten başka bir ifadeyle, yukarda değinilen ilkeler gözetilmek suretiyle davanın görülebilirlik koşulu yerine getirildikten sonra işin esasına girilerek oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken noksan inceleme ve araştırmayla yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.

Önalım davası satışın paydaşlar dışında üçüncü kişiye satılması gerekmektedir. Aksi takdirde önalım davası açılamaz.

(Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E. 2018/1272 K. 2018/5005 T. 3.7.2018)

Önalım davasında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir; yetkili mahkeme önalım davasına konu taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Kanuni önalım hakkı kişiye değil paya bağlı bir haktır. Önalım hakkı payın 3. Bir kişiye satılması halinde söz konusu olur. Paydaşlar arasında yapılan satışlarda önalım hakkı söz konusu değildir. Önalım davası sırasında paydaş paydaşlığını herhangi bir nedenden dolayı kaybederse dava reddedilir, davaya devam olunamaz. Payın kaybedilmesi satım, trampa, bağışlama, cebri icra vb. şekillerde olabilir.

(TMK-734)’e göre önalım hakkı alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Bu maddeden de anlaşıldığı üzere önalım hakkı ancak dava yoluyla kullanılabilir. Bu düzenlemeden ayrıca davanın taraf ehliyetine de değinmek gerekir ki o da söz konusu davada davacının önalım hakkını kullanmak isteyen paydaş veya paydaşlar olduğu ve davalının da tapuda payı satın alan paydaş olmayan alıcı olduğudur. Bu davada payını satan paydaşın artık herhangi bir sıfatı bulunmamaktadır. Önalım davasını bir paydaş açabileceği gibi birden fazla paydaş da açabilir. Davanın birden fazla paydaş tarafından açılması halinde, paydaşların payları ne olursa olsun dava konusu pay eşit olarak paydaşlar adına tescil edilir. Tek bir paydaşın önalım davası açması halinde ise dava konusu edilen payın tamamı bu kişi adına tescil edilir ev önalım bedeli bu kişi tarafından depo edilir.

Paylı mülkiyet şeklinde tapuda kayıtlı bir taşınmazın paydaşı payını üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlar önalım hakkını kullanmak amacı ile birlikte veya ayrı ayrı dava açabilirler. Ayrı ayrı açılan davalar talep üzerine birleştirilir.

“Önalım hakkının önlenmesi için gerçekte satış olduğu halde işlem tapuda trampa veya bağışlama şeklinde gösterilmiş olması halinde, kısaca tapuda edinme sebebi olursa olsun tapuda malik olarak görünen kişiye karşı dava açılır. Açılan bu davada işlemin gerçekte satış olduğu davacı tarafından kanıtlanmalıdır”. (Ahmet Cemal RUHİ-Önalım Davaları s.92)

Paydaşlardan birinin vefatı halinde o paydaşın miraşçıları elbirliği halinde malik olurlar ve elbirliği halinde malik olanların arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunması sebebiyle mirasçıların tamamı birlikte dava açabilirler veya mirasçılardan biri tarafından açılan davaya müdahil olarak katılabilirler veyahut da miras ortaklığına mümessil tayine ederek bu mümessil vasıtası ile dava açabilirler. Miraşçıların her biri tek başına dava açamaz. Tek başına açmaları halinde yukarıda belirtilen şartlar gerçekleştirilmeden karar verilemez.

Önalım davası açılırken aynı zamanda dava dilekçesi ile birlikte, dava konusu payın el değiştirmesinin önüne geçilmesi amacıyla, dava konusu pay üzerine ihtiyati tedbir konulması talep edilmelidir.

Önalım davası devam ederken dava konusu pay başka bir şahsa satılırsa davacı yeni malik aleyhine de harcını vermek suretiyle yeni bir dava açılabilir ve bu dava ile birleştirilerek birlikte görülebilir. Önalım davası devam ederken dava konusu pay başka bir kişiye satılırsa davacı isterse ilk davalıya karşı davasını tazminat davasına dönüştürebilir.

(TMK-733/3)’a göre “Yapılan satış alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir.”

Aynı şekilde bu maddenin 4. Fıkrasına göre ise “Önalım hakkı satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve herhalde satışın üzerinden 2 yıl geçmekle düşer”.

Önalım davası ile ilgili olarak kanunda öngörülen süreler hak düşürücü sürelerdir. Hak düşürücü sürelerin de hakim tarafından re’sen incelenmesi nedeniyle davanın süresinde açılıp açılmadığı yargılamanın her aşamasında hakim tarafından dikkate alınır.  

Paydaşlardan biri vefat ettiyse noter aracılığı ile yapılacak olan bildirim vefat eden kişinin yasal mirasçılarının tümüne yapılmalıdır.

Önalım hakkının tapudaki satış bedelinin harç ve masraflar tutarı üzerinden tanınması gerekir.

“Türk Medeni Kanunu’nun 733. Maddesinde yapılan satılın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi yükümlülüğü getirilmiştir. Davalı alıcı, satış noter aracılığıyla davacıya bildirilmemişse, satış tarihi ile dava tarihi arasındaki sürenin geçmesine kendisi sebebiyet verdiğinden gerçek bedel belirlenerek bu değer üzerinden önalım bedelinin tespitini isteyemez.” (Ahmet Cemal RUHİ-Önalım Davaları s.281)

Bu görüşü destekleyen Yargıtay kararından bir kesit aşağıda sunulacaktır.

“…Davalı alıcı, satışı noter aracılığıyla davacıya bildirmediğine göre satış tarihi ile dava tarihi arasındaki sürenin geçmesine kendi eylemiyle sebebiyet verdiğinden objektif esaslara göre taşınmazın değerinin belirlenmesini isteyemez. Önalım bedelinin tapudaki satış bedelinin harç ve masraflar bedeli üzerinden tanınması gerekmektedir…”

(Y. 6. HD., 12.11.2009, E. 2009/5920, 2009/9794)

Satımın yapıldığı tarihte taşınmaz tapuya kayıtlı değilse önalım hakkı kullanılamaz. Harici satımdan sonra yapılan kadastro çalışması neticesinde taşınmazın tapuya kaydedilmesi bu kaideyi değiştirmez.

“Önalım hakkı sahibi paylı taşınmazdaki payını üçüncü kişiye satıştan önce, satıştan sonra veya dava açıldıktan sonra feragat edebilir. Önalım hakkını kullanmaktan feragatin geçerli olabilmesi için yazılı şekilde yapılması gerekir. Dava açıldıktan sonra yapılan feragat, açılan davadan vazgeçme niteliğindedir.” (Ahmet Cemal RUHİ-Önalım Davaları s.366)

(TMK-733/2): Önalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tâbidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir.

Özetle son 2 paragrafı açıklamak gerekirse;

Önalım hakkından feragat eden kişi önalım hakkını tamamen kullanmaktan vazgeçmektedir ve bu beyan tapu kütüğüne şerh verilerek payını satan paydaş ve alıcı konumundaki üçüncü kişiyi satış işleminin bu paydaşa bildirilmesi yükümlülüğünden kurtarmaktadır.

Belli bir satış işleminde önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme ise yazılı şekle tabidir. Satıştan önce veya sonra yapılması mümkündür. Burada paydaş önalım hakkından feragat etmemektedir. Önalım hakkının kullanılmasından vazgeçilen satış işlemi dışında, herhangi bir paydaş payını satarsa, bu satış, payını satan paydaş veya alıcı tarafından önalım hakkı sahibine yine bildirilmelidir. Vazgeçme feragat niteliğinde bir şey olmadığından tapu kütüğüne şerh verilmesi gibi bir durum söz konusu değildir.

Önalım gerçek satış işleminde söz konuş olacağı için, satış vaadi sözleşmesi kurulduktan sonra önalım davası söz konusu olamaz. Satış vaadi taşınmazın satışı olarak kabul edilemez. Satış vaadi hukuki niteliği bakımından bir ön akittir. Satış vaadi sözleşmesi ile bir taşınmazın mülkiyetinin başkasına geçememesi nedeniyle satış vaadi sözleşmesine istinaden önalım davası açılamaz.

“Satış vaadi sözleşmesine istinaden daha sonra satış gerçekleşirse veya satış vaadine dayanılarak açılan cebri tescil davası neticesinde mahkeme kararına dayanılarak bir tescil işlemi gerçekleşmiş ise paydaşlar için önalım hakkı doğar.” (Ahmet Cemal RUHİ-Önalım Davaları s.367)

Trampa sözleşmesinde sözleşmenin taraflarından her biri diğerine karşı bir malın mülkiyetini devretme borcu altına girdiği için ve burada bir satış olmadığı için, satış vaadi sözleşmesine benzer şekilde, önalım hakkı da söz konusu değildir.

Önalım davalarında diğer davalarda olduğu gibi genel usul kuralları uygulanacaktır. Dolayısıyla davanın Asliye Hukuk Mahkemesi’nde görülmesinden dolayı yazılı yargılama usulüne tabi olacaktır.

Önalım davaları çekişmeli yargı davasıdır.

Önalım davasında davaya katılma asli müdahale şeklinde gerçekleşmektedir. Zira bir kimsenin görülmekte olan davaya bağımsız bir hak talebi işle katılmasına asli müdahale denir. Metnin başlarında belirtildiği üzere paydaşların hepsinin davacı konumunda olmadığı durumlarda davacının dışındaki paydaşlar davaya müdahale yoluyla katılmak zorundadır. Asli katılma istemi bir dilekçe ile olur. Yapılan başvuru sahibinden gerekli harçlar ve masraflar alınır zira ayrı bir dava gibi düşünülmelidir.

Önalım davası taşınmazlar için geçerli olan bir davadır. Dolayısıyla satış öncesini ve satış sonrasını gösteren tapu kayıtları getirilmelidir. Kayıt sahibi ölmüş ise paydaşlık durumunun tespiti için mirasçılık belgesinin istenmesi gerekir. Elbirliği mülkiyeti söz konusu ise, tüm paydaşların davaya iştiraklerinin sağlanması veya terekeye mümessil atanmasının istenmesi gerekir.

“Davacı önalım hakkını kullanacağını karşı tarafa bildirmeden doğrudan doğruya dava açarak kullanmış, davalı da cevap dilekçesinde açılan davayı kabul etmiş ise bu durumda davalı davanın açılmasına sebebiyet vermediği için yargılama giderleri (vekil ile temsil durumunda vekalet ücreti) davacı üzerinde bırakılır.” (Ahmet Cemal RUHİ-Önalım Davaları s.628)

“Davacı önalım hakkını kullanacağını karşı tarafa bildirmiş, karşı tarafın olumsuz yaklaşımı neticesinde dava açmak zorunda kalmış ise davacı davayı kabul etmiş olsa bile davanın açılmasına sebebiyet verdiğinden yargılama giderleri (vekil ile temsil durumunda vekalet ücreti) davalıya yüklenir.”(Ahmet Cemal RUHİ-Önalım Davaları s.628)

Davacının davadan feragat etmesi halinde dava reddedileceği için yargılama giderleri ve aynı şekilde vekil ile temsil edilmiş olma halinde vekalet ücreti davacıya yükletilir.

Önalım davaları yukarıda, kısaca derli toplu bir şekilde, anlatılmaya çalışılmıştır. Önalım davasında, dava konu ve miktar bakımından önemli ve riskli bir dava olması nedeniyle, bir uzmandan yardım alınması veya avukat ile temsil edilmesi tavsiye olunur.

Av. Bilge İŞ    Av. Selçuk ENER

ELBİRLİĞİ MÜLKİYETİNİN PAYLI MÜLKİYETE DÖNÜŞTÜRÜLMEDEN VERİLECEK TENFİZ KARARININ İNFAZ EDİLEMEYECEK OLMASI NEDENİYLE MAHKEMECE DAVACIYA ELBİRLİĞİ MÜLKİYETİNİN PAYLI MÜLKİYETE DÖNÜŞTÜRÜLMESİ İÇİN SÜRE VERİLMELİDİR

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi

Esas No:2015/1587/, Karar No:2015/20903 K. Tarihi:23.12.2015

İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ : İSTANBUL ANADOLU 13. ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ
TARİHİ : 30/09/2014
NUMARASI : 2013/104-2014/391

Taraflar arasındaki vasiyetnamenin tenfizi davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Y A R G I T A Y K A R A R I

Davacı vekili dava dilekçesinde; müteveffa R… S…’in 22/07/1998 tarihli el yazısı vasiyetname ile üzerine kayıtlı tüm menkul ve gayrimenkulleri Darülaceze Müessese Müdürlüğüne vasiyet ettiğini, murise ait İstanbul Bağlarbaşı Mahallesi Bağlarbaşı Mevkii 9…. parselde kayıtlı 2../2… arsa paylı zemin 1 nolu dükkanın 1/4 hissesi bulunduğunu, vasiyetçi R… S…’e ait vasiyetin Kartal 1.Sulh Hukuk Mahkemesinin 2005/1269 Esas, 2011/1507 Karar sayılı ilamı ile açılıp okunduğunu ve kesinleştiğini, İstanbul 5.Sulh Hukuk Mahkemesinin 2007/401 Esas ve 2009/1435 Karar sayılı veraset ilamı gereğince R…. S….’in tek mirasçısının Hazine olduğunu ileri sürerek Recep Sönmez’e ait vasiyetnamenin tenfizine, vasiyet konusu gayrimenkulün davacı kurum adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili, davanın reddini talep etmiştir.
Mahkemece, Davanın kabulü ile,dava konusu İstanbul İli Maltepe İlçesi Bağlarbaşı Mahallesi 30/1 pafta 269 ada 945 parsel sayılı 469,00 m² alanlı arsa üzerinde bulunan, 24/240 arsa paylı 1 nolu dükkan’ın 1/2 payının, 24/240 arsa paylı 2 nolu dükkan’ın 1/2 payının, 36/240 arsa paylı 7 nolu dairenin 1/2 payının, 36/240 arsa paylı 8 nolu dairenin 1/2 payının tapusunun iptali ile, davacı kurum adına tapuya tesciline karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Vasiyetnamenin tenfizi (yerine getirilmesi) davaları, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 13.02.1991 gün, 648-65 sayılı kararında açıklandığı gibi, bir ayni hakkın tesisi için değil, yalnızca Sulh Hukuk Mahkemesince açılıp okunan vasiyetnamenin TMK.nun 595 vd. (MK.nun 535. vd.) maddelerinde düzenlenen tebliğ işlemlerinin tamamlanmasından ve gerekli yasal sürelerin geçmesinden sonra, herhangi bir itiraza uğramadığı ve iptalinin istenmediği (istenmiş ise reddedildiği) bu nedenle de kesinleşmiş olduğunun tespiti içindir.
Diğer bir anlatımla, vasiyetnamenin tenfizi, vasiyetnamenin açılıp itiraza uğramadığı veya yapılan itirazların sonuçsuz kaldığının tespitinden ibarettir. Bu tespit başlı başına ayni bir hakkın geçirimini sağlamaz.
Kendisine belirli bir mal vasiyet edilen kişi, TMK.nun 600.maddesi gereğince, vasiyeti yerine getirmekle yükümlü olan varsa ona, yoksa yasal ve seçilmiş mirasçılara karşı açacağı istihkak davası ile malın kendisine teslimini isteyebilir.
TMK.nun 514.(MK.nun 461.) maddesine göre, mirasbırakan tasarruf özgürlüğü sınırları içinde malvarlığının tamamında veya bir kısmında vasiyetname ile tasarrufta bulunabilir.
Vasiyet genellikle ivasız bir tasarruftur.Vasiyet alacaklısı, miras bırakanın külli halefi olmayıp, cüz’i halefi olduğu için vasiyet olunan mal üzerinde doğrudan hak kazanması mümkün değildir. Vasiyet alacaklısının alacak hakkının hukuki sebebi olan vasiyet her ne kadar mirasbırakanın sağlığında yapılıyorsa da, bu bir ölüme bağlı tasarruf olduğundan, vasiyet alacağı ancak mirasbırakanın ölümü ile doğar. Vasiyet alacaklısı, kendisine vasiyet edilen şey üzerindeki mülkiyet hakkını ancak bu malın vasiyetin yerine getirilmesi (tenfizi) yoluyla kendisi adına tescili sonucunda kazanır.
Vasiyetnamenin tenfizi davasında davanın kabulüne karar verilebilmesi için vasiyetname konusunun terekeye dahil olduğunun belirlenmesi gerekir ve dava sonucunda verilecek hüküm infazda karışıklık yaratmayacak açıklıkta olmalıdır. Elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyete dönüştürülmeden verilecek tenfiz kararının infazı mümkün bulunmamaktadır. Bu halde, davacıya elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyete dönüştürmesi için yetki ve süre verilmeli ve oluşacak sonuç dairesinde karar verilmelidir.
Somut olayda, mahkemece davacı adına tapuya tesciline karar verilen taşınmazların tapu kayıtları incelendiğinde, 28.08.1996 tarih 3512 sayılı işlem ile 1/2 payın verasette iştirak olarak muris Recep Sönmez’in de dahil olduğu mirasçılar adına kayıtlı olduğu görülmüştür.
Buna göre, vasiyetnameye konu taşınmazlarda muris R… (vasiyetçi) elbirliği mülkiyeti ile malik olup; elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyete dönüştürülmeden verilecek kararın infazı da mümkün bulunmamaktadır.
Davacıların yapması gereken Verasette iştirak olarak tapuda kayıtlı olan davaya konu tüm taşınmazların öncelikle, muris Recep hisesi yönünden elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesini sağlamak, ondan sonra da vasiyetname gereğince kendi adlarına tescilini talep etmektir.
Öyle ise, mahkemece; vasiyetnameye konu taşınmazların Verasette iştirak halinde olan tapu kayıtlarının, muris Recep ‘ın hisesi yönünden elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi için dava açmak üzere davacılara süre verilmesi ve açılacak davanın sonucunun beklenip, bundan sonra uyuşmazlığın esası hakkında varılacak sonuç dairesinde bir hüküm kurulması gerekirken; verasette iştirak halinde olan 1/2 payın tamamının murise ait olmadığı halde eksik inceleme ve yanılgılı değerlendirme sonucu yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
Bozma nedenine göre, diğer temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik gerek görülmemiştir .
SONUÇ: Yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 23.12.2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASI

Ortaklığın giderilmesi diğer adıyla izale-i şüyu davası, paylı (müşterek) ya da elbirliği (iştirak halinde) ile mülkiyete konu olan taşınmaz veya taşınır mallarda paydaşlar/ortaklar arasında mevcut birlikte mülkiyet ilişkisini sona erdirip ferdi mülkiyete geçmeyi sağlayan iki taraflı bir dava türüdür.

Bu dava türünün anlaşılması açısından paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyet kavramını tanımlamakta fayda bulunmaktadır.

Birden çok kimsenin taşınır veya taşınmaz nitelikteki aynı eşya üzerinde maddi şekilde bölünmemiş paylara malik olmalarına imkan veren mülkiyet türü, paylı mülkiyettir. Bu mülkiyet biçiminde başka türlü belirlenmedikçe, her paydaşın eşyadaki payı eşit sayılır. Paydaş kendisine ait payı serbestçe devredebilir ve payların alacaklı gibi başka kişilerce rehin veya haciz edilmesi mümkündür (TMK-688). Paylı mülkiyette, payın tamamı değil bir kısmı da devredilebilir (TMK-732).

Elbirliği ile mülkiyet hali ise, Medeni Kanun’un 701. Maddesinin 1. ve 2. Fıkralarında “Kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan topluluk dolayısıyla mallara birlikte malik olanların mülkiyeti, elbirliği mülkiyetidir. Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları olmayıp her birinin hakkı, ortaklığa giren malların tamamına yaygındır” şeklinde tanımlanmıştır. Elbirliği ile mülkiyetin en önemli özelliği birden fazla kişinin bir malın tamamında mülkiyet hakkına sahip olmasıdır. Bu nedenle ortaklık süresince malikler kendi hisselerinde tasarruf gerçekleştirememektedir. Tasarruf işlemleri için ortakların oybirliğiyle karar vermeleri gerekmektedir (TMK-702/2). Ölüm olayı ile birlikte miras bırakanın malları üzerinde mirasçılar arasında kendiliğinden kurulan “miras ortaklığı” elbirliği ile mülkiyet halinin en tipik örneğidir. Diğer taraftan; mirasçılardan her biri, sözleşme veya kanun gereğince ortaklığı sürdürmekle yükümlü olmadıkça, her zaman mirasın paylaşılmasını isteyebilir (TMK-642/1). Dolayısıyla terekedeki mallara iştirak halinde malik olan her mirasçı, ortak sıfatıyla terekedeki taşınır ve taşınmaz malların aynen ve şayet bu mümkün değilse satış yoluyla paylaştırılmasına karar verilmesini sulh mahkemesinden isteyebilir. Bu mülkiyet tipinin sona erdirilmesi istemiyle açılan ortaklığın giderilmesi davalarına bütün ortakların katılmaları gerekmektedir. Bu sebeple, ortaklar arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunmaktadır. Mirasçının açtığı ortaklığın giderilmesi davasında, hâkim imkân varsa taşınmazlardan her birinin tamamını bir mirasçıya vermek suretiyle paylaştırmayı yapar. Mirasçılara paylaştırma yapılırken şayet taşınmazların değerleri arasında fark varsa bu farkın para olarak ödenmesi yoluyla miras payları arasında denkleştirme sağlanır (TMK-642/2).

“Birden çok kişinin mülkiyet hakkına sahip olduğu elbirliği mülkiyeti ile paylı mülkiyet hallerinden hangisinin aynı eşya üzerinde var olduğu hususunda belirsizlik bulunduğu zaman, eşyanın paylı mülkiyete tabi olduğu kabul edilir.” (Aydın Aybay/Hüseyin Hatemi, Vedat Kitapçılık, İstanbul, 2014, s.124; Eren, s. 129.)

Paylı mülkiyette paydaşlardan her biri, müştereken malik olduğu malın paylaşılması suretiyle payının kendisine verilmesini her zaman isteyebilir. Bu durum, hiç kimsenin mülkiyetteki paylı halin devamına zorlanamaması esasına dayanmaktadır. (Ortaklığın giderilmesi davalarının uygun olmayan zamanlarda açılamaması hakkında ayrı bir hükme yer verilmiştir (TMK md. 698/son). Bu hüküm gereğince, paylaşmanın hissedarlar için zararlı olduğu zamanlar uygun olmayan zamanlar olarak değerlendirilir ve her olayın özelliği dikkate alınarak uygun olmayan bu zamanlar davaya bakan hâkimin takdiriyle TMK-2 hükmündeki dürüstlük kuralına göre belirlenir).

Ortaklığın giderilmesi davaları, paydaşların paylaşma isteğinin kendisinde veya paylaşmanın biçiminde anlaşamaması durumunda açılmaktadır. Paydaşlardan biri, bu davayı açarak malın eğer varsa mevcut paydaşlık oranlarına göre maddi olarak bölünmesine ve şayet bu mümkün değilse artırma yoluyla satılıp parasının paydaşlara paylar oranında bölüştürülmesine yönelik mahkeme kararı tesis ettirmek ister. Mahkeme de payın miktarı ve paydaşların sayısı imkân veriyorsa talep halinde aynen taksim, aksi takdirde malın satılarak satış bedelinin ortaklara/paydaşlara dağıtılması şeklinde satış yoluyla taksim olarak paylaşmaya karar verir.

Ortaklığın giderilmesi davaları, tarafların hem davacı hem de davalı durumda olduğu iki taraflı davalardandır. İki taraflı davalar arasında sayılmaları sebebiyle, yargılama esnasında davacı ve davalı tarafın hakları ve talepleri aynı şekilde ele alınmalıdır. Bu noktada; taraflar paylı mülkiyete konu malların sadece aynen taksimini talep etmişlerse ya aynen taksim yönünde ya da davanın reddi yönünde karar verilebilir. Davacının aynen taksim talebine karşılık davalı satış isteminde bulunmuşsa, yapılan inceleme sonucunda aynen taksim mümkün olmadığı zaman davalının talebine uygun şekilde malların satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilebilmektedir. Tarafların aynen taksim mümkün iken doğrudan satış suretiyle ortaklığın giderilmesini dava yoluyla talep etmeleri durumunda ise davanın reddi gerekmektedir.

Nakit para gibi paylaşımı mümkün olan değerler dışında kalan taşınır ve taşınmaz mallardan aynen bölünmesi mümkün olmayanlar için satış suretiyle ortaklığın giderilmesi yoluna gidilir. Öte yandan, malın maddi paylaşımı malda önemli bir değer kaybına yol açıyorsa, hakim maddi paylaşım yerine paylı mülkiyete konu malın açık artırma ile satışına karar vermektedir. Paylaşım için artırma yoluyla satış usulüne karar veren mahkeme; tüm paydaşların rıza göstermesi durumunda, artırmanın sadece paydaşlar arasında yapılacağına karar verebilir veya bunun yerine artırmanın herkese açık bir şekilde yapılmasını da yerinde görebilir (TMK-699/3). “Dolayısıyla, paydaşlardan biri bile artırmanın sadece paydaşlar arasında yapılmasına rıza göstermediğinde artırmanın artık herkese açık olarak yapılması gerekmektedir.” (Ruhi Canan/Ruhi Ahmet Cemal, İzalei Şüyu Ortaklığın Giderilmesi Paylaşma Davaları (En Son Yargıtay İçtihatlarıyla), Seçkin Yayıncılık, Güncellenmiş 6. baskı, Ankara, 2017.)

Görevli ve yetkili mahkeme:

Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkemeler, taşınır veya taşınmaz mal ve haklar için dava konusu malın değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemeleridir (6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, HMK-4/1.f., 1. b.).

Ortak mülkiyetin konusu taşınmaz bir mal ise, yetkili mahkeme ilgili taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesidir (HMK-12). Bu noktada; taşınmaz malların ortaklığının giderilmesi davalarında yetki sözleşmesinin, HMK-12 hükmünün kamu düzenine ilişkin olması sebebiyle geçerli olmadığı, taşınırlar için ise söz konusu yetki sözleşmesinin yapılabileceği ve birden fazla taşınmaza ait paylaşma davalarında taşınmazlardan birinin bulunduğu yer mahkemesinin yetkili olduğu (HMK-12/3) hususları vurgulanmalıdır.

Taşınır ve taşınmaz malların birlikte paylaşma davasına konu olması durumunda; bu mallar aynı yerde bulunuyor ise dava o yerde ve şayet taşınır ile taşınmaz mallar ayrı yerlerde bulunuyorsa da taşınırlar için davalının yerleşim yeri mahkemesinde, taşınmazlar için de taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde (HMK-6/1) açılır. Miras bırakanın terekesiyle ilgili açılacak ortaklığın giderilmesi davasında yetkili mahkeme, miras bırakanın son yerleşim yeri mahkemesidir (HMK-11/1).

Ortaklığın giderilmesi davasını kimler açabilir?

Ortaklığın giderilmesi davaları sadece paydaşlarca veya ortak maliklerce açılabilmektedir. Tek bir paydaş/ortak veya birden fazla paydaşın/ortağın birlikte açabileceği bu davaların davalı tarafı ise, davacı/davacılar dışındaki diğer paydaşlar/ortaklardır. Davacı veya davalı paydaşın/ortağın yargılamadan önce veya sonra ölmesi durumunda ise, davayı mirasçılarının takip etmesi ve sonuçlandırması mümkündür. Ayrıca ortaklığın giderilmesi davalarında davacı davasından feragat etse bile ancak bütün paydaşlar/ortaklar yani davanın tüm tarafları bu feragate katılırlarsa yargılamaya devam edilmemektedir.

Ortaklığın giderilmesi davası basit yargılama usulüne tabidir.

Ortaklığın giderilmesi biçimleri:

Ortaklığın giderilmesi; malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçimlerinde gerçekleştirilebilmektedir (TMK-699/1). Bu bağlamda, belirtilen paylaşma biçimlerinde anlaşma sağlanmadığı zaman, paydaşlardan birinin talebi üzerine hâkim tarafından malın aynen bölünerek paylaştırılmasına ve şayet bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi halinde de eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirilmesine karar verilir (TMK-699/2). Diğer taraftan, paylı/ortak mülkiyete tabi malın bölünmesi malda önemli değer kaybına yol açmakta veya başkaca durum ve koşullar sebebiyle uygun görülmemekte ise, malın açık artırma ile satışına hükmolunur. Bütün paydaşların rızası ile anılan açık artırmanın sadece paydaşlar arasında yapılması mümkündür (TMK-699/3). Satış aşamasında yapılacak açık arttırmaya yol göstermesi amacıyla bilirkişi tarafından hem dava sürecinde hem de yapılacak açık artırmanın hemen öncesinde satışa konu ortaklık malı için birer değer tespiti yapılır. Açık artırma bilirkişi raporunda ifade edilen değere satış ve paylaştırma giderlerinin de eklenmesiyle oluşan meblağının yüzde ellisinden başlar ve bu meblağı artırmaya katılacak ilgililerin talepleri doğrultusunda artabilir. Ortaklığın giderilmesi davalarında taraflardan birinin bile aynen taksim istemesi durumunda, hâkimin öncelikle bu talebe göre değerlendirme yapması ve ancak aynen taksim mümkün değilse paylaştırma biçimi olarak satış yolunu tercih etmesi gerekmektedir. Malın, malların ve/veya hakların satışından elde edilen paranın ise tapu kayıtlarındaki paylar oranında ya da elbirliği mülkiyette eşit paylarla paydaşlara dağıtılmasına karar verilmektedir.” Taşınır ve taşınmaz tüm mallardaki ortaklığın giderilmesinin aynen taksim veya satış yoluyla gerçekleştirilmesine ilişkin verilen yargı kararları, kesinleşmelerinden itibaren 10 yıllık zamanaşımı süresinde yerine getirilmelidirler “(Ruhi Canan/Ruhi Ahmet Cemal, İzale-i Şüyu Ortaklığın Giderilmesi Paylaşma Davaları (En Son Yargıtay İçtihatlarıyla), Seçkin Yayıncılık, Güncellenmiş 6. baskı, Ankara, 2017. S. 671-772).

Ortaklığın giderilmesi davası yukarıda ana hatları ile anlatıldı. Ortaklığın giderilmesi davası hakkındaki hükümler, yukarıdaki metinde de görüldüğü şekilde, Türk medeni Kanunu’nda mevcuttur. Bu davaların uzmanlık gerektirmeleri nedeniyle bir avukat ile birlikte yürütülmesi gerektiği ortadadır. Dolayısıyla ortaklığın giderilmesi davalarında bir avukattan yardım alınması tavsiyelerimiz arasındadır.

Av. Bilge İŞ     Av. Selçuk ENER  

AİLE KONUTU KENTSEL DÖNÜŞÜME GİRDİĞİ İÇİN YIKILSA BİLE AİLE KONUTU ŞERHİ KALDIRILMAZ

T.C.
YARGITAY
2. HUKUK DAİRESİ
ESAS NO: 2015/4664
KARAR NO: 2015/5506
KARAR TARİHİ 24.3.2015

Yukarıda tarihi, konusu ve tarafları gösterilen hükmün; onanmasına dair Dairemizin 23.12.2014 gün ve 18104-26453 sayılı ilamıyla ilgili karar düzeltme isteminde bulunulmakla, evrak okundu, gereği düşünüldü;

KARAR : 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu 1.10.2011 tarihinde yürürlüğe girmiş ise de, bu Kanuna 6217 sayılı Kanunla ilave edilen geçici 3. maddenin (1.) bendinde, Bölge Adliye Mahkemelerinin göreve başlama tarihine kadar, 1086 sayılı Kanunun kanun yollarına ilişkin hükümlerinin uygulanmasına devam olunacağı hükme bağlandığından, karar düzeltme talebinin incelenmesi gerekmiştir.

Davacı, kendisine ait “mesken” niteliğindeki taşınmazın tapu kütüğüne, davalı eşinin talebiyle konulan “aile konutu” şerhinin kaldırılmasını istemiş; mahkemece; “dava konusu taşınmazın yıkıldığı, bağımsız bölümün yok olduğu ve aile konutu vasfını kaybettiği” gerekçesiyle istek kabul edilmiş, şerhin terkinine karar verilmiş; davalının temyizi üzerine hüküm Dairemizce 23.12.2014 tarihinde onanmıştır. Davalı (koca) karar düzeltme talebinde bulunmuştur.

Dava konusu bağımsız bölümün bulunduğu ana binanın, “riskli yapı” kabul edilerek, 6306 sayılı “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun” hükümlerine göre yıktırıldığı, taşınmazın kat mülkiyeti kütüğünden terkin edilerek vasfının “arsa”ya dönüştüğü, davacıya ait bağımsız bölüme ilişkin 18/289 arsa payının, davacı adına tescil edildiği, “arsa” vasfını alan taşınmazın bu şekilde paylı mülkiyete tabi olduğu, dosyadaki belgelerden anlaşılmaktadır. 6306 sayılı Kanun, üzerindeki bina yıkılarak arsa haline gelen taşınmazlarda, daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyetinin ilgililerin muvafakatları aranmaksızın Bakanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce re’sen terkin edilerek, önceki vasfı ile değerlemede bulunularak veya malik ile yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek malikleri adına payları oranında tescil edileceğini,

bu taşınmazların sicilinde bulunan, taşınmazın niteliği, ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerhin, hisseler üzerinde devam edeceğini hükme bağlamıştır (m. 6/1). Buna göre, üzerindeki bina yıkılarak arsa haline gelen taşınmazların sicilinde bulunan taşınmazın niteliği, ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh, kanun gereği kendiliğinden hisseler üzerinde hukuki varlıklarını sürdürür. Taşınmazın tapu kütüğüne konulan “aile konutu” şerhi, taşınmaz malikinin temlik hakkını kısıtlayan bir şerhniteliğindedir (Tapu Sicil Tüzüğü m. 49/1-c). O halde, 6306 sayılı Kanunun yukarıda değinilen açık hükmü karşısında, salt binanın yıkılmış olması, aile konutu şerhinin kaldırılması gerektiren diğer koşullar bulunmadıkça şerhin kaldırılmasını gerektirmez. Dosyada, binanın yıkılmış olması dışında şerhin kaldırılmasını gerektiren başkaca bir sebep iddia ve ispat edilmediğine göre, şerhin kaldırılması isabetli olmayıp hükmün bozulmasını gerektirir. Ne var ki, ilk incelemede bu hususlar gözetilmeden hüküm onanmış olmakla, davalının bu yönlere temas eden karar düzeltme talebi haklı ve yerinde olup, kabulüne, onama kararının kaldırılmasına, yerel mahkeme kararının, yukarıda açıklanan çerçevede davanın reddine karar verilmek üzere bozulmasına karar verilmesi gerekmiştir.

SONUÇ : Yukarıda gösterilen sebeple, Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanununun 440/1-4. maddesi gereğince davalının karar düzeltme talebinin KABULÜNE, Dairemiz 23.12.2014 tarihli 2014/18104-26453 sayılı onama kararının KALDIRILMASINA, yerel mahkeme kararının yukarıda gösterilen sebeple BOZULMASINA, istek halinde karar düzeltme harcının yatırana geri verilmesine oy birliğiyle karar verildi. 24.03.2015

İletişim

Hukuki konularda aklınıza takılan sorular mı var? Bize yazın cevaplayalım.