KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ

                                            

Bu yazıda Borçlar Kanunu’nda düzenlenmemiş ve karma bir tür olan kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden bahsedilecektir. Hemen belirtilmelidir ki bu sözleşme türünü bazı kaynaklarda arsa payı karşılığı kat sözleşmesi ismiyle de görmek mümkündür.
A. KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN HUKUKİ NİTELİĞİ
Arsa sahibi ile müteahhit arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi; arsa sahibinin kendisine devredeceği belirli arsa payı veya daireye karşılık, müteahhidin kendi malzemesiyle arsa üzerine bağımsız bölümler inşa ederek, bir bina meydana getirmeyi taahhüt ettiği sözleşmelerdir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, her iki taraf da karşılıklı olarak borçlu ve alacaklı durumuna girdiğinden, bu sözleşme tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. Burada müteahhit yüklenici konumundadır. Belirli bir kata karşılık bağımsız bölümlere bina inşa etmeyi yüklenmiştir. Sözleşme genel itibariyle hem eser sözleşmesi hem de taşınmaz satımı sözleşmesinin özelliklerini taşıdığından uygulamada ve doktrinde “çift tipli karma sözleşme” olarak nitelenmektedir. Nitekim aşağıdaki Yargıtay kararı ile de uygulama ve doktrindeki nitelendirilmesi yansımasını bulmaktadır.

“Kural olarak kat karşılığı inşaat sözleşmeleri karşılıklı edimleri içeren tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir. Sözleşmenin taraflarından arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde de edimi karşılığı yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir.”
(Yargıtay 14. HD, E: 2003/4696, K: 2003/5639, T: 03.07.2003)

B. KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN TARAFLARI

  1. Arsa Sahibi: Üzerinde bina-eser yapılacak olan arsanın sahibidir. Bu kişi söz konusu sözleşmede, sözleşmenin karma yapısı da dikkate alındığında, arsa teslimini yapmak ve bağımsız konut tapusunu verme edimlerinin borçlusu iken usulüne uygun bina yapılmasını isteme ediminin ise alacaklısı durumundadır.
  2. Müteahhit (Yüklenici): Kat karşılığı inşaat sözleşmesi tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. Yüklenicinin söz konusu sözleşmeye taraf oluşu ve sözleşmenin karma yapısı da göz önünde tutulduğunda müteahhit; eser meydana getirme ediminin borçlusu, arsa payı bağımsız bölüm ediminin ise alacaklısıdır. Yüklenici-müteahhit kural olarak arsa sahibine karşı yükümlendiği binayı sözleşmeye ve yasaya uygun olarak yapmak ve arsa sahibine teslim etmek ile yükümlüdür. Yüklenici gerçek veya tüzel kişi olabilir.
  3. Üçüncü Kişi: Kat karşılığı inşaat sözleşmesi iki taraflı bir sözleşmedir. Fakat yapılan işin niteliğinden dolayı bu sözleşmeye başka kişilerin katılımı söz konusu olacaktır. Bu üçüncü kişiler direkt sözleşmenin tarafı değillerdir ancak kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafları ile kurdukları hukuki ilişki nedeniyle hak ve borçları söz konusu kat karşılığı inşaat sözleşmesinin kaderine bağlı olan kişilerdir. Nitekim bu kişiler sözleşmeye feri müdahil veya asli müdahil olarak dâhil olabilmektedirler. Üçüncü kişiler sözleşmenin tarafları ile birlikte hareket edebilecekleri gibi onlardan bağımsız ve hatta sözleşmenin taraflarına karşı da hareket edebilirler. Bu üçüncü kişiler zararlarını ve haklarını hem arsa sahibine hem de yükleniciye karşı ileri sürebilirler. Bu durumu destekler nitelikteki Yargıtay kararı aşağıdadır.

“Buna göre temliki öğrenen borçlu, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse aynı defiler yeni alacaklıya (temlik alan üçüncü kişiye) karşı da ileri sürebilir hale gelir. Bir bakıma denilebilir ki temlik sözleşmesinin öğrenildiği ana kadar temlik sözleşmesinin dışında olan ve işlemin tarafı olmayan arsa sahibi temlik işleminde haberdar olunca temlik işleminin tarafı olur. Ve arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan haklarını ona karşı (üçüncü kişiye) ileri sürer hale gelir”
(Yargıtay 14. HD, E: 2007/13130, K: 2007/15128, T: 29.11.2007)

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde; sözleşmede arsa sahibine yükleniciye, emir ve talimat verme ile yapılan işi kontrol ve denetleme yetkisi tanınmışsa, iş sahibi (arsa sahibi) ile yüklenici (müteahhit) arasında bağımlılık ilişkisi kurulmuş demektir. Bu halde arsa sahibi, “adam çalıştıran” sıfatıyla zarardan yüklenici ile birlikte müteselsilen sorumlu olacaktır. Üçüncü kişilere karşı yüklenici ve arsa sahibinin birlikte sorumluluğunu destekler nitelikteki Yargıtay kararı aşağıda paylaşılmıştır.

“…Davalılar arasındaki ihale sözleşmesinin 19. maddesi ve eki teknik şartname hükümleri bir bütün halinde incelenip değerlendirildiğinde; iş sahibi olan davalı İGDAŞ’a işin yapımı sırasında yüklenici şirkete emir ve talimat verme, işin kontrol ve denetleme yetkisinin tanındığı görülmektedir. Bu olgular dikkate alındığında davalı İGDAŞ’ın da diğer davalı ile birlikte zarardan ortak (müteselsil) olarak sorumlu tutulması gerekirken, davalılar arasındaki iç ilişkiyi düzenleyen, zarar gören üçüncü kişilere karşı öne sürülmesi olanaklı bulunmayan sözleşme hükümleri gerekçe gösterilerek davalı İGDAŞ hakkında davanın reddine karar verilmesi doğru değildir…”
(Yargıtay 7. HD, E: 2006/2114, K: 2006/2135, T: 29.06.2006)

C. KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN YAPILIŞ ŞEKLİ
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi karma bir sözleşmedir ve ikili bir yapıya sahiptir. İçerisinde eser sözleşmesi ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmesini barındırmaktadır. Eser sözleşmesi ile ilgili geçerlilik koşulu olarak herhangi bir şekil şartı öngörülmemiştir. Buna karşılık gayrimenkul satış vaadini içermesi nedeni ile resmi şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz. Bu husus; Borçlar Kanunu m. 237, Türk Medeni Kanunu m. 706, Noterlik Kanunu m. 60 ve Tapu Kanunu m. 26 gereği yasal bir zorunluluktur. Bu husus aynı zamanda Yargıtay’ın, aşağıdaki kararından da anlaşılacağı üzee, yerleşik görüşüdür.

“Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerli olabilmeleri için MK. 706, B. K. 213. Noterlik Kanunun 60. ve Tapu Kanunun 26. maddesi gereği noterden düzenlenme biçiminde yapılması gerekir.”
(Yargıtay 15. HD, E: 2004/5895, K: 2005/4170, T: 11.07.2005)

Ancak bu mutlak kural değildir. Zira katalizör hükümlerden biri olan TMK’nın 2. Maddesinde düzenlenen dürüstlük ilkesi gereği söz konusu kurala istisna getirilmiştir.

“…Ancak sözleşme adi yazılı şekilde yapılmış olsa bile yüklenici edimini tamamen ve ret olunamayacak oranda yerine getirmiş ise sözleşmenin geçersizliğinin ileri sürülmesi TMK. ’nun 2. maddesinde ifadesini bulan Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz kuralına aykırı düşer…”
(Yargıtay 15. HD, E: 2008/3136 K: 2008/4431, T: 01.07.2008)

Son olarak Yargıtay’ın sözleşmeyi ve sözleşmeden doğan hak ve borçların durumunu özetlediği bir karara yer verilerek konuyu noktalamak isabetli olacaktır.

“…Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri taraflarına karşılıklı hak ve borçlar yükler. Buradaki öncelikli borç arsa sahibine aittir. Her türlü ayıptan ari olarak üzerine inşaat yapılacak arsayı teslim etmek arsa sahibinin öncelikli borcudur. Arsa sahibi ayrıca yüklenicinin karşı edimi olan inşaat yapmak borcunu ifa etmesinden sonra yükleniciye sözleşmeye uygun arsa veya kurulmuş ise kat irtifak tapularını devir etmelidir. Buna karşılık yüklenicinin temel borcu da bir bina meydana getirmektir. Bina inşasında maksat, o yapının sözleşmeye, fen kurallarına ve amacına uygun imal edilmesidir. Şayet yüklenici, bu nitelikleri taşıyan bir bina meydana getirmiş ise sözleşmede ayrık hüküm varsa sözleşmesine, aksi halde eserin tesliminden sonra arsa sahibinden sözleşme ile devri kararlaştırılan arsa payı devrini veya bağımsız bölümlerin adına tescilini isteyebilir. Kuşkusuz yüklenicinin arsa sahibine karşı teslimden sonrada ayıba karşı tekeffül borcu devam eder. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin yüklenicisi olan taraf sözleşmede aksine hüküm yoksa talim borcunu yerine getirdiğine arsa sahibine karşı kazanacağı kişi (bağımsız bölüm tapusunun devri)arsa sahibi ile mevcut sözleşmesine dayanarak doğrudan ondan isteyebileceği gibi Borçlar Kanunu’nun 162. maddesi hükmünde yararlanarak, arsa sahibinin rızası da gerekmeden üçüncü kişilere yazılı olmak kaydı (B. K. 163. m.) ile devir ve temlik edebilir. Yüklenicinin kişisel hakkını temellük eden üçüncü kişi de alacağın temliki hükümlerinden yararlanarak bu hakkını arsa sahibine karşı iler sürebilir. Zira alacağı devir alan kişi evvelki alacaklının yerine geçer. Borçludan ifayı istemek gerektiğinde de borçluyu ifaya zorlamak artık onun hakkı olur. Ancak bu tür davalarda yükleniciden temellük edilen kişisel hakka dayanılarak ifanın arsa sahibinden istenmesi halinde mahkemece yüklenicinin sözleşmesine göre gerçekte neyi istemeye hak kazandığı yönü üzerinden durulmalıdır. Çünkü yüklenici üçüncü kişiye ancak arsa sahibinden neyi hak kazanmış ise onu temlik edebilir. Gerçekten temlik sözleşmesinin konusu bir borç ilişkisinden doğmuş olan alacak ne ise odur. Az yukarıda da sözü edildiği üzere davacıların istemlerinin dayanağı alacağın temlikine ilişkin Borçlar Kanunu’nun 162 ve devamı maddeleridir. Temlik işlemi nedeni ile alacak ve ona bağlı olan bütün yan ve öncelikli haklar devralana geçer. Yine temlik işleminin yapıldığı ana kadar temlik sözleşmesinin dışında olan ve işlemin tarafı olmayan arsa sahibi temlik işleminde haberdar olunca temlik işleminin yapıldığı andan itibaren tarafı olur. Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan haklarını ona karşı (üçüncü kişiye) ileri sürer hale gelir. Şayet temlik edilen alacağın dayanağı olan davalılar arasındaki borç ilişkisi (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi) yüklenici bakımından ifa edilmemişse, üçüncü kişi yüklenicinin ifa etmediği borç miktarı kadar arsa sahibine karşı sorumludur. Bu neden ile borçlu temlik yapılmamış olsaydı eski alacaklısına (yükleniciye) ne gibi defilerde bulunma imkanına haiz idiyse bu defileri yeni alacaklıya (temellük eden üçüncü kişiye) karşı da ileri sürebilir. (B. K. m. 167) Aksinin düşünülmesi halinde arsa sahibine karşı sözleşmedeki edimlerini bütünü ile yerine getirmeyen yüklenici, arsa sahibinin rızası gerekmeden yaptığı temlik işleminden dolayı borçlarından kurtulacak arsa sahibi olan tarafın mal varlığında ise sebepsiz azalma olacaktır. Kuşkusuz temlik yolu ile ifayı talep eden üçüncü kişi temlik sözleşmesinin dışında arsa sahibine bazı ödemeler yapmak zorunda kalmış ise yüklenici ile var olan temlik sözleşmesine dayanarak bunların istirdatını ancak yükleniciden isteyebilir…”
(Yargıtay 14. HD, E: 2007/427, K: 2007/4637, T: 20.04.2007)

Yukarıda kat karşılığı inşaat sözleşmesinin hukuki niteliği, tarafları, şekil şartları ve bu sözleşmeden doğan hak ve borçların durumu Yargıtay kararları ışığında açıklanmaya çalışılmıştır. Sözleşmenin gerek açık bir şekilde Borçlar Kanununda düzenlenmemesi ve dolayısıyla karmaşık bir yapıya sahip olması gerekse de sözleşmeden doğan sorumluluğun hassas noktalar içermesi nedeniyle, sözleşme hakkında daha detaylı ve güvenilir bilgilere ulaşmak için bir uzmandan yardım alınması tavsiyelerimiz dahilindedir.


Stj. Av. Dilara AÇIKEL & Av. Bilge İŞ & Av. Selçuk ENER

NİŞANIN HUKUKEN GEÇERLİ OLMASI İÇİN BELLİ BİR RİTÜEL İÇİNDE YAPILMIŞ OLMASI, NİŞANIN DUYURULMASI VE AİLE BİREYLERİNİN ŞAHİTLİĞİ ÇERÇEVESİNDE YAPILMASI GEREKMEKTEDİR

Yargıtay 3.HD E:2016/22515 K:2018/9548 K.T.:04.10.2018

K A R A R

Davacı; davalı ile ortaokul arkadaşı olup, 2009 yılında aralarında duygusal yakınlaşma başladığını, evlenecekleri inancıyla aile ile yakınları arasında ve toplum içerisinde nişanlı olarak addedilmeye başladıklarını, davalının samimi ve dürüst olduğu inancıyla ve evlenmek üzere davalı ile uzun süre birlikte olduğunu, davalının bedelli askerlik imkânı doğunca bedelli askerliğini yapması halinde evleneceklerini düşünerek bedelli askerlik için gerekli 15.000 TL’yi borç olarak yakınları ve arkadaşlarından tedarik ettiğini ve bankaya birlikte giderek ödediklerini, bu tarihten itibaren de davalının kendisine karşı tutum ve davranışının değiştiğini, bedelli askerlik görevi biter bitmez de bir başkası ile evlendiğini beyan ederek 15,000 TL askerlik bedeli, davalı ile aralarındaki ilişki gereği ve evliliğin gerçekleşeceğine inanarak harcamalar yaptığından şimdilik 7.000 TL maddi tazminat ile davalının başka biri ile evlenerek ağır hayal kırıklığına uğramasına, psikolojisinin bozulmasına, insanlara ve evliliğe olan güveninin sarsılmasına ve çevresinde küçük düşmesine sebebiyet vermesi nedeniyle 25.000 TL manevi tazminat olmak üzere toplam 47.000 TL’nin ihtarname tarihi olan 05.12.2012 tarihinden itibaren uygulanacak yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı; davacının bütün iddialarının gerçek dışı olduğunu, davacı ile olan arkadaşlığını 2011 yılında bitirdiğini ve 2012 Temmuz ayında evlendiğini, ancak arkadaşlığının bitmesini istemeyen ve kabullenemeyen davacının tek taraflı görüşme girişimi yollarına başvurduğunu, insanların nişan yapması ve nişanlı olmasının hayatın olağan akışı içerisinde, iki tarafın ortak niyet ve irade beyanı ile mümkün olduğunu, halbuki davacı ile nişan yapmak konusunda karşılıklı ve ortak bir irade beyanları bulunmadığı gibi kendisinin dahi davacı ile nişanlı olduğundan haberi olmadığını, bir kişinin diğer kişiden beklentisi ile nişanlı olmasının hukuken mümkün olmadığını belirterek davanın reddini dilemiştir. Mahkemece; taraflar arasında yasanın aradığı anlamda nişanlanmanın gerçekleştiği ve evlilik hazırlıklarına geçildiği, bu süreçte davacının, gerek ev ve gerekse davalının kişisel harcamaları gerekse davalıya aldığı hediyeler ile 7.000 TL’nin üzerinde harcama yaptığı, davalının 15.000 TL askerlik borçlanmasını ödediği ve davalının, davacıya evlenme vaadinde bulunması, aile ve arkadaşlarının nişanlandıkları bilinmesi, evlenecekleri beklentisinin oluşması ve davacı ile birlikte ev bakacak kadar da evlilik hazırlıklarına başlamalarına rağmen davalının, ortada haklı bir neden yok iken ve davacının haberi olmaksızın bu nişanlılık ilişkisine tek taraflı son vererek davacıyı başka bir kadınla aldattığı, bu yönden davacının kişilik haklarının büyük zarar gördüğünün kabulü gerektiği gerekçesiyle davanın kısmen kabulü ile 15.000 TL alacağın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, 7.000 TL maddi tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, 10.000 TL manevi tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmiş, hüküm süresi içinde davalı vekilince temyiz edilmiştir.

1- Dava; maddi ve manevi tazminat ve alacak istemine ilişkindir.

Aile Mahkemelerinin Kuruluş, Görev ve Yargılama Usullerine Dair Kanunun 4.maddesi uyarınca 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 2.kitabı ile (3 kısım hariç) 4722 sayılı Türk Medeni Kanununun Yürürlüğü ve Uygulanış Şekli Hakkında Kanun kapsamındaki aile hukukundan doğan dava ve işler aile mahkemesinde görülür.04.06.1958 gün 15/6 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme kararında da vurgulandığı gibi; bir davada dayanılan maddi vakıaları açıklamak tarafların, bu olguları hukuken nitelendirmek, uygulanacak yasa maddelerini arayıp bulmak ve doğru olarak yorumlayıp uygulamak da hâkimin görevidir. Diğer bir deyişle; bir davada maddi olayı anlatmak taraflara, hukuki nitelendirmeyi yapmak hakime aittir. (HMK. madde 33). Anılan yasal düzenlemeye göre davayı aydınlatma görevinin mahkeme hâkimine ait olmasına göre uyuşmazlığın çözümüne ilişkin hukuki nitelendirme yapılmalıdır. Mahkemece, uyuşmazlığın TMK’nin 121. maddesine dayalı nişanın bozulması nedenine dayalı olduğu belirtilerek, davanın esası hakkında karar verilmiştir. Nişan; evlenme yaşına gelmiş kız ve erkeğin aileleri ile yakın dostları tarafından yörenin örf ve adetleri doğrultusunda evleneceklerine ilişkin bir çeşit söz vermedir. Nişanlanma, bir aile hukuku sözleşmesi olup, TMK’nin 118’inci maddesinde düzenlenmiş ve şekil şartı koyulmamıştır. Nişanın hukuken geçerli olması için belli bir ritüel içinde yapılmış olması, nişanın duyurulması(ilan edilmesi) ve aile bireylerinin şahitliği çerçevesinde yapılması gerekmektedir. Davacı dava dilekçesinde nişanın bozulması nedeni ile kişilik haklarının zedelendiğini iddia ederek, maddi ve manevi tazminat ile alacak isteminde bulunmuş ise de; taraflar arasında geleneksel anlamda nişan merasimi bulunmamaktadır. Somut olayda; taraflar gayri resmi şekilde bir araya gelmiş olup, bu durumda nişandan ve yasal olarak korunması gereken bir birliktelikten söz edilmesi mümkün değildir. Dosya kapsamından tarafların nişanlanmadıkları anlaşıldığına göre, taraflar arasındaki ilişkinin aile hukuku prensiplerine göre değil, borçlar hukuku kurallarına, özellikle de haksız eyleme ilişkin hükümlere göre değerlendirilmesi gerekmektedir.

Görev kuralları, kamu düzenine ilişkin olup, HMK’nun 114/1-c maddesi uyarınca mahkemenin görevli olması dava şartlarındadır. Mahkeme, görevli olup olmadığını yargılamanın her aşamasında kendiliğinden gözetmelidir.

O halde; eldeki davada, istem nişana dayalı tazminat talebi olmayıp, haksız fiilden kaynaklanmakla, bu çerçevede değerlendirme yapılarak görevsizlik kararı verilmesi ve dosyanın görevli Asliye Hukuk Mahkemesine gönderilmesi gerekmektedir.Tüm bu açıklamalar ışığında; uyuşmazlığın Aile Mahkemesi’nin görevine girmediği düşünülerek, görevsizlik kararı verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın esası hakkında hüküm tesisi doğru olmamış, bozmayı gerektirmiştir.

2- Bozma sebep ve şekline göre davalının temyiz itirazlarının bu aşamada incelenmesine gerek görülmemiştir.

S O N U Ç

Yukarıda birinci bentte açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz olduğundan hükmün HUMK’ un 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, ikinci bentte açıklandığı üzere davalının temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK’ un geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK’ un 440.maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 04.10.2018 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.

ÖLÜNCEYE KADAR BAKMA SÖZLEŞMELERİ

Ölünceye kadar bakma sözleşmesi Türk Borçlar Kanunu’nun 611-619 maddeleri arasında düzenlenmiştir. (TBK-611/1)’da şu şekilde tanımlanmıştır.
“Ölünceye kadar bakma sözleşmesi, bakım borçlusunun bakım alacaklısını ölünceye kadar bakıp gözetmeyi, bakım alacaklısının da bir malvarlığını veya bazı malvarlığı değerlerini ona devretme borcunu üstlendiği sözleşmedir.”
Ölünceye kadar bakma sözleşmesi, tam iki tarafa borç yükleyen, ivazlı, rızai ve sürekli borç doğuran bir sözleşmedir. Edimlerin eşit olması gerekmez. Edimlerin eşit olmadığı takdirde, karma ölünceye kadar bakma sözleşmesi söz konusu olur.


ÖLÜNCEYE KADAR BAKMA SÖZLEŞMESİ’NİN ÇEŞİTLERİ
Ölünceye kadar bakma sözleşmesini borçlar hukukuna ve miras hukukuna tabii olmak üzere ikili bir ayrıma tabi tutmak mümkündür.
Bakım alacaklısı, üstlendiği borcun ifasını sağlığında yerine getirmeyi üstlendiği takdirde sözleşme borçlar hukukuna tabii olurken; eğer bakım alacaklısı, bakım borçlusunu mirasçı olarak atar ise artık sözleşme miras hukukuna tabii olacaktır. Bu ayrım gerek şekil gerek maddi hukuk açısından önemli farklılıklar içermektedir.

Borçlar Hukuku Niteliğindeki Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmeleri
Ölünceye kadar bakma sözleşmesinin bu türünde bakım isteyen tarafın edimini ölünce değil yaşamı sırasında yerine getirmesi gerekmektedir. Yani bakım isteyen taraf sözleşmeden doğan borcunu sağlığı sırasında yerine getirir. Sözleşmenin diğer tarafı ise kişinin ölünceye kadar bakımını sağlamakla yükümlü olur.
Bu sözleşme türü haliyle Borçlar Kanunu’na tabiidir. Yukarıda da belirttiğimiz gibi Borçlar Kanunu’nda tanımı, şekli, konusu gibi pek çok husus düzenlenmiştir. Kanuna göre bu türdeki sözleşme miras sözleşmesi şeklinde yapılmadıkça geçerli olamaz.

Nitekim TBK’nın 612.maddesine bakıldığında; “Ölünceye kadar bakma sözleşmesi, mirasçı atanmasını içermese bile, miras sözleşmesi şeklinde yapılmadıkça geçerli olmaz.” hükmü kurulmuştur. Burada görüldüğü üzere TBK’da düzenlenen şekil şartındaki “miras sözleşmesi şeklinde yapılması zorunluluğu” aynı zamanda Medeni Kanunun miras sözleşmesi hükümlerinin de burada uygulanacağını söyleyebiliriz.
Bunun yanı sıra sözleşmenin bakmayla yükümlü olan tarafı bir bakım kurumu olması durumunda, bu kurumun devletçe tanınması ve kurumun yetkili makamlarca belirlenecek koşullarına uygun olarak oluşturulması halinde sadece yazılı yapılması geçerli olması için yeter olacaktır. Yani bir bakım kurumu tarafından kişinin bakımı sağlanacak ise o halde bakım kurumunun yetkili kişilerince belirlenecek koşullara göre hazırlanan sözleşmenin adi yazılı şekilde olması da geçerliliği bakımından yeterlidir, resmi şekil şartı aranmamaktadır.

Miras Hukuku Niteliğindeki Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmeleri
Bu sözleşme türünde ise bakım isteyen tarafın sözleşmedeki borç edimini, ölmesine bağlı tasarruf ile yerine getirmesidir. Yani kişinin sözleşmeden doğan borcunu sağlığı sırasında değil ölümünden sonra yerine getirildiği sözleşme miras hukuku niteliğini taşır.
Ölünceye kadar bakma sözleşmesi, kendisine bakmasını istediği kişi ile miras sözleşmesi yaparak mirasçı olarak ataması halinde yapılabilir. Bu mirasçı ataması miras sözleşmesi ile yapılmadıkça geçerli olamaz.Buradaki ölünceye kadar bakma sözleşmesinde; bakımı sağlayacak kişinin edimine karşılık bakım alacaklısı kişinin edimi ölümüne bağlı tasarruflarında yerine getirilir. Dolayısıyla Miras Hukuku niteliğinde olan ölünceye kadar bakma sözleşmesine Medeni Kanun hükümleri uygulanır. Bu sözleşmenin miras sözleşmesinin şekline uygun yapılması gerektiği daha önce belirtilmişti. Miras sözleşmesi TMK’nın 545. Maddesine göre resmi vasiyetname şeklinde düzenlenmesi zorunludur. Dolayısıyla ölünceye kadar bakma sözleşmesi de resmi vasiyetname şekline göre yapılması gerekir.

Sözleşmenin unsurları:
● Bakıp gözetme unsuru
● Bir malvarlığı veya malvarlığı değerini devretme unsuru
● Süreklilik unsuru
● Talih ve tesadüfe bağlılık unsuru
● Anlaşma unsuru
ÖLÜNCEYE KADAR BAKMA SÖZLEŞMESİNİN KURULMASI
A) MADDİ ŞARTLAR
Bakım alacaklısı gerçek kişi olmalıdır.
Bakım alacaklısı küçük ya da kısıtlı ise yasal temsilcilerinin sulh ve asliye mahkemelerinden izin alması gerekir. Aksi halde sözleşme sonuç doğurmaz. Bu kural borçlar hukuku nitelikli ölünceye kadar bakma sözleşmesi için geçerlidir. Miras hukuku nitelikli ölünceye kadar bakma sözleşmesinde bakım alacaklısı ergin olmalıdır (TMK m.503). Yasal temsilcileri bakım alacaklıları adına bu sözleşmeyi akdedemezler.
Akrabalar arasında yapılan ölünceye kadar bakma sözleşmelerinde, sözleşme yükümlülükleriyle Aile Hukukundan doğan yükümlülükler arasında çelişki oluşmuş ise akrabalık göz önünde bulundurulmalıdır.
Bakım alacaklısı evli ise eşi ve bakım borçlusu kişinin bir arada oturması gerekir.
Bakım borçlusu gerçek ya da tüzel kişi olabilir.
Bakım borçlusu küçük ya da kısıtlı ise vesayet makamı olan sulh mahkemesinden ve denetim makamı olan asliye mahkemesinden izin alınmalıdır.
Bakım borçlusu evli ise bakım alacaklısı ve eşi bakım borçlusuyla bir arada oturmalıdır. Evli olan bakım borçlusunun ölünceye kadar bakma sözleşmesi yaparken eşinin rızasını almasına hukuken gerek yoktur. Ancak karşılaşılabilecek sorunların önlenmesi adına bakım borçlusu sıfatıyla ölünceye kadar bakma sözleşmesi yapacak olan evli kimse eşinin rızasını fiilen almalı ve bakım alacaklısını aile topluluğu içinde bir aile bireyi olarak yaşatamayacağını öngören bakım borçlusu dürüstlük kuralı gereğince sözleşme ilişkisine hiç girmemelidir. Bakım borçlusu sonradan evlenmişse bakım alacaklısı sözleşmeyi tek taraflı olarak feshedebilir.
B) ŞEKLİ ŞARTLAR
Ölünceye kadar bakma sözleşmelerinin geçerliliği Türk Borçlar Kanunu’nun 612. maddesinde kural olarak resmi şekle tâbi kılınmıştır. Türk Borçlar Kanunu’nun 612. maddesinin birinci fıkrasına göre, “Ölünceye kadar bakma sözleşmesi, mirasçı atanmasını içermese bile, miras sözleşmesi şeklinde yapılmadıkça geçerli olmaz.” Hangi tür ölünceye kadar bakma sözleşmesi olursa olsun öngörülen resmi şekle uyulması sözleşmenin geçerliliği için zorunludur. Aynı maddenin ikinci fıkrasında resmi şekil kuralına bir istisna getirilmiş ve bu istisnai halde âdi yazılı şekil yeterli görülmüştür. Söz konusu hükme göre, “Sözleşme, Devletçe tanınmış bir bakım kurumu tarafından yetkili makamların belirlediği koşullara uyularak yapılmışsa, geçerliliği için yazılı şekil yeterlidir.” Bu istisna yalnızca Borçlar Hukuku nitelikli ölünceye kadar bakma sözleşmeleri için geçerlidir. Bakım borçlusu devlet tarafından tanınmış bir bakım kurumu olsa bile miras hukuku nitelikli ölünceye kadar bakma sözleşmelerinin miras sözleşmesi şeklinde yapılması gerekmektedir. Ayrıca Borçlar Hukuku nitelikli ölünceye kadar bakma sözleşmelerinde bakım alacaklısının edimi bakım kurumuna bir taşınmaz devretmekse, bu durumda da sözleşmenin resmî şekilde yapılması zorunludur.
Aşağıdaki Yargıtay kararında, şekil şartına aykırı olan sözleşme hükümlerinin uzun süredir yerine getirilmesi halinde hem mirasçılar hem de bakım alacaklısı için şekil şartına aykırılığın ileri sürülmesini dürüstlük kuralına aykırı ve hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirildiği görülecektir.

“..sözleşmenin tarafları, geçersiz sözleşmenin öngördüğü yükümlülükleri, ortada geçerli bir sözleşme varmış gibi eksiksiz yerine getirmişlerdir. Bakım alacaklısı sağlığında bu duruma itiraz etmemiştir. Bakım alacaklısının itiraz etmemesi karşısında mirasçılar artık sözleşmenin geçersizliği savunmasına dayanamazlar..” 
(Yargıtay 16.Hukuk Dairesi’nin E. 1991/7828, K. 1991/6695, T. 11/05/1992 )

Türk Borçlar Kanunu’nun 612. maddesine göre ölünceye kadar bakma sözleşmesinin miras sözleşmesi şeklinde yapılması gerekir. Miras sözleşmesinin ise Türk Medeni Kanunu’nun 545. maddesinin birinci fıkrasına göre resmî vasiyetname şeklinde düzenlenmesi gerekir. Türk Medeni Kanunu’nun 532. maddesinin birinci fıkrasında resmî vasiyetnamenin iki tanığın katılmasıyla resmî memur tarafından düzenleneceği, ikinci fıkrasında ise resmî memurun sulh hâkimi, noter veya kanunla kendisine bu yetki verilmiş diğer bir görevli olabileceği belirtilmiştir. O halde ölünceye kadar bakma sözleşmesini sulh hâkimi, noter veya kanunla kendisine yetki verilmiş diğer görevliler düzenleyebilecektir. Bu madde kapsamında sayılan kişiler resmi vasiyetname, dolayısıyla miras sözleşmesi ve miras sözleşmesi şeklinde düzenlenmesi gereken ölünceye kadar bakma sözleşmesinin düzenlenmesine memur veya tanık olarak katılamazlar. Ölünceye kadar bakma sözleşmesinin resmî vasiyetname şeklinde yapılmaması halinde sözleşme geçersizdir.

NASIL YAPILIR?

Ölünceye kadar bakma akdi Tapu Müdürlüğü’nde resmi senet düzenlenerek yapılır. Bunun yanında noterde ve Sulh Hukuk Mahkemesi huzurunda da yapılabilir. Noter veya Sulh Hukuk Mahkemesi huzurunda yapılmış ise Tapu Müdürlüğü’nde tekrar resmi senet düzenlemeye gerek yoktur.
Akitsiz işlemler bölümünde izah edildiği üzere tescil istem belgesi düzenlenir. Bakım borçlusu veya alacaklısının birden çok kişi olması mümkündür. Ölünceye kadar bakma akdinde taşınmaz malını temlik edenin kanuni ipotek tesis etme hakkı vardır. Bu kanuni ipotek resmi senedinin içerisinde yazılabileceği gibi işlem tarihinden itibaren üç ay içinde tesis edilebilir. Kanuni ipotek karşı tarafın kabul edeceği değer üzerinden, kabul etmezse mahkemece tayin edilecek bedel üzerinden tesis edilebilir. Ancak bakım alacaklısı resmi senette yazılı taşınmazın harca esas değeri üzerinden kanuni ipotek tesisini isterse karşı tarafın iznine veya mahkeme kararına gerek yoktur. Ölünceye kadar bakma akdine istinaden edinilen taşınmaz malın başkalarına devrinde de bir sakınca yoktur.
Tapu Müdürlüğü’nde ‘Ölünceye Kadar Bakma’ işlemini yapmak için;
1) İşleme konu taşınmaz mala ait, tapu senedi, yoksa taşınmaz malın ada ve parsel numarasını belirtir belge veya malikin sözlü beyanı,
2) Tarafların fotoğraflı nüfus cüzdanı

BAKIM ALACAKLISININ GÜVENCE SAĞLAMAYA YÖNELİK HAKLARI
A. Yasal İpotek Hakkı
Kanuni ipotek karşı tarafın kabul edeceği değer üzerinden, kabul etmezse mahkemece tayin edilecek bedel üzerinden tesis edilebilir. Ancak bakım alacaklısı resmi senette yazılı taşınmazın harca esas değeri üzerinden kanuni ipotek tesisini isterse karşı tarafın iznine veya mahkeme kararına gerek yoktur.

Bakım alacaklısının haklarını güvence altına almak için tapuda bakım borçlusuna yapılan temlik tarihinden itibaren 3 aylık süre içerisinde kanuni ipotek hakkını tescil ettirmesi gerekir. Bakım alacaklısı, bakım borçlusuna taşınmazı temlik tarihinden itibaren 3 ay içinde kanuni ipotek hakkını tescil ettirmiş ise, sözleşme uyarınca bedel olarak verdiği taşınmazı üzerinde ipotek hakkını muhafaza eder.

Borçlar Hukuku nitelikli ölünceye kadar bakma sözleşmesinde bakım alacaklısı malvarlığı değerini devretme borcunu sözleşme kurulduktan sonra yerine getirdiğinde, ifa konusu malların mülkiyeti bakım borçlusuna geçmektedir. Bakım alacaklısı bunun karşılığında bakım borçlusuna karşı sadece kendisine hayatı boyunca bakılmasını isteme şeklinde kişisel bir hak kazanmaktadır. Ancak bakım borçlusunun bakım alacaklısına hayatı boyunca bakma borcunu zaman içinde sözleşmeye uygun biçimde yerine getirmeme riski mevcuttur. Böyle bir durumda bakım alacaklısı bakım borçlusuna devrettiği malvarlığı değeri üzerindeki haklarını kaybetmiş olması neticesinde hukuken zayıf bir duruma düşecektir. Görüldüğü üzere bakım alacaklısının borcunu ifa etmesinden sonraki hukuki durumu bakım borçlusu ile karşılaştırıldığında oldukça zayıftır. İşte tarafların hukuki durumları arasındaki bu dengesizliği gidermek için kanun koyucu bakım alacaklısına devrettiği taşınmazlar üzerinde kanuni ipotek hakkı tanımıştır. Bu husus Türk Borçlar Kanunu’nun 613. maddesinde, 

“Bakım borçlusuna bir taşınmazını devretmiş olan bakım alacaklısı, haklarını güvence altına almak üzere, bu taşınmaz üzerinde satıcı gibi yasal ipotek hakkına sahiptir.” 
şeklinde ifade edilmiştir.

Yargıtay 1. HD.’nin 24.6.2008 tarihli ve 2008/2122 E., 2008/7908 K. sayılı kararına göre, 

“Bilindiği üzere ölünceye kadar bakıp gözetme sözleşmesi ile bakım borçlusuna devir ve temlik edilen taşınmazın başkasına devredilmesini önleyen bir yasa hükmü yoktur. “Esasen bu husus mülkiyet hakkının bir sonucudur.” Ne var ki ölünceye kadar bakıp gözetme sözleşmesi ile bakım alacaklısı hayatı boyuncu bakılıp gözetilmeyi isteme gibi daha az teminatlı bir kişisel hak karşılığında taşınmazının mülkiyetini devretmektedir. İşte yasa koyucu sözleşmenin yanları arasındaki bu dengesizliği gidermek amacıyla bakım alacaklısı yararına devrettiği taşınmaz üzerinde Medeni Kanunun 807 ve 808. maddeleri yanında Borçlar Kanununun 513. maddesi ile de yasal bir ipotek hakkı bahsetmiştir. Ancak, bakım alacaklısı yasalarla kendisine tanınan bu ipotek hakkını temlik tarihinden itibaren üç aylık süre içerisinde herkese karşı ileri sürebilirse de, söz konusu hak düşürücü süre geçtikten sonra üçüncü kişilere karşı ipotek hakkını kullanabilmesi tapu siciline tescil ettirmesine bağlıdır. Başka bir anlatımla; bakım alacaklısının, değinilen hak düşürücü süre içerisinde tapuyu tescil ettirmediği takdirde yasal ipotek hakkını, muvazaalı temlikler dışında üçüncü kişilere karşı kullanmasında yasal bir olanak yoktur. …”. 

Yine Yargıtay 1. HD.’nin 5.5.2005 tarihli ve 2005/4672 E., 2005/5674 K. sayılı kararına göre; 

“…ölünceye kadar bakıp gözetme sözleşmesi ile bakım borçlusuna devir ve temlik edilen taşınmazın başkasına devredilmesini önleyen bir düzenleme olmamakla birlikte, ölünceye kadar bakıp gözetme sözleşmesi ile bakım alacaklısı hayatı boyunca bakılıp gözetilmeyi isteme gibi daha az teminatlı bir kişisel hak karşılığında taşınmazının mülkiyetini devrettiğinden sözleşmenin yanları arasındaki bu dengesizliği gidermek amacıyla bakım alacaklısı yararına devrettiği taşınmaz üzerinde kanuni ipotek hakkı tanınmıştır. Bakım alacaklısı bu ipotek hakkını temlik tarihinden itibaren üç aylık süre içerisinde herkese karşı ileri sürebilirse de, hak düşürücü süre geçtikten sonra üçüncü kişilere karşı ipotek hakkını kullanabilmesi için hakkın tapu siciline tescil ettirilmesi gerekir. Başka bir anlatımla; bakım alacaklısının, değinilen hak düşürücü süre içerisinde tapuya tescil ettirmediği takdirde yasal ipotek hakkını, muvazaalı temlikler dışında üçüncü kişilere karşı kullanmasında yasal olanak yoktur. …” suna devrinden itibaren başlayan üç aylık süre içinde taşınmazın her malikinden talepte bulunabileceği kabul edilmelidir. Burada Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesi uygulanmamalıdır.

  1. İpoteğin Kurulması
    Türk Borçlar Kanunu’nun 613. maddesinde bakım alacaklısına tanınan kanuni ipotek hakkı, tescile tabi bir kanuni ipotek hakkıdır. Zira, Türk Medeni Kanunu’nun 893. maddesinde tescile tabi kanuni ipotek halleri öngörülmüştür. Türk Medeni Kanunu’nun 893. maddesinde “Aşağıdaki alacaklılar, kanunî ipotek hakkının tescilini isteyebilirler: …” denilmektedir. Bakım alacaklısı karşı edim olarak devrettiği taşınmaz üzerinde satıcı gibi kanuni ipotek hakkına sahip olduğuna göre, Türk Medeni Kanunu’nun 893. maddesinin uygulanması sonucunda sahip olduğu kanuni ipotek hakkı tescile tabi kanuni ipotek haklarından birini oluşturmaktadır. Böylelikle bakım alacaklısı da satıcı gibi hakkını tescille elde edecektir. Kanundaki şartlar gerçekleştiğinde, yani bakım alacaklısı bakım borçlusuna söz konusu taşınmazı devrettikten sonra, bakım alacaklısının kanuni ipotek hakkının tescilini talep yetkisi doğar. Hak sahibi bakım alacaklısının ipoteğin tescilini talep yetkisi kanun hükmü gereğince doğduğundan, (Türk Medeni Kanunu’nun 1013. maddesinin ikinci fıkrası gereğince) tescili bizzat kendisi tek taraflı olarak tapu memurundan yazılı olarak talep eder, malik bakım borçlusunun tescile muvafakati gerekmez. Talebe tescili sağlayacak alacağın varlığını gösterir belgeler eklenir. Tescil için teminat altına alınmak istenen alacağın doğduğunu gösteren belgelerin tapu memuruna ibrazı gerekir. Bu bağlamda bakım alacaklısının kanuni ipoteğin tescili için tapu memuruna teminat altına almak istediği alacağın doğduğunu gösteren belgeleri ibraz etmesi gerekir. Bakım alacaklısının güvence altına almak istediği bakım alacağının sermaye değerini de belgelemesi gerekmektedir. Zira, bakım alacaklısının bakım alacağını teminat altına almak için kurulacak ipoteğin miktarı, bakım alacağının sermaye değeri miktarında olacaktır ve bu değer belirlenmediği sürece ipoteğin kurulması mümkün değildir. Bakım alacağının sermaye değerini taraflar üç şekilde tespit edilebilirler: Bunlardan ilki, tarafların bakım alacağının sermaye değerini ölünceye kadar bakma sözleşmesinde belirlemeleridir. Bu durumda bakım alacaklısı ölünceye kadar bakma sözleşmesini tapu memuruna ibraz etmek suretiyle sözleşmede belirtilen miktar üzerinden ipoteğin tescil edilmesini talep edebilecektir. İkincisi, tarafların ölünceye kadar bakma sözleşmesi kurulurken bakım alacağının sermaye miktarını tespit etmeyip, daha sonradan yaptıkları bir anlaşmayla bunu belirlemeleridir. Elbette bu anlaşmanın kanuni ipotek hakkını tescil için Türk Medeni Kanunu’nun 894. maddesinde öngörülen üç aylık hak düşürücü süre içinde yapılması gerekmektedir, zira aksi halde bakım alacaklısı kanuni ipoteğin tescili imkanını kaybedecektir. Bakım alacaklısı söz konusu anlaşmayı tapu memuruna ibraz ederek kanuni ipoteğin tescilini talep edebilecektir. Üçüncüsü ise, tarafların bakım alacağının sermaye değerinin belirlenmesinde anlaşamamaları sonucunda, sermaye değerini mahkemenin tespit etmesidir. Bu durumda bakım alacaklısı mahkeme kararını ibraz ederek tapu memurundan kanuni ipoteğin kurulmasını talep edebilecektir. Ayrıca, tarafların sermaye değerinin tespitinde anlaşamamaları ve tespit için mahkemeye başvurmaları halinde, kanuni ipotek hakkının tescilini talep için kanunda öngörülmüş olan üç aylık hak düşürücü sürenin geçirilmesi ihtimaline karşı bu durumu önlemek için bakım alacaklısı Türk Medeni Kanunu’nun 1011. maddesi uyarınca ipoteğin geçici tescilinin şerh verilmesini talep edebilir.

Bakım alacaklısının ölümü ölünceye kadar bakma sözleşmesini ve dolayısıyla bakım alacağını sona erdirdiğinden, kanuni ipotek de hukuki değerini kaybeder. Bakım alacaklısının ölümü ile hukuki değerini kaybeden kanuni ipoteğin sona erdirilmesi sicilden terkin edilmesiyle gerçekleştirilecektir. Nitekim, Türk Medeni Kanunu’nun 1026. maddesinin birinci fıkrasında, “Bir aynî hakkın sona ermesiyle tescil her türlü hukukî değerini kaybettiği takdirde, yüklü taşınmaz maliki, terkini isteyebilir.” denilmiştir. O halde, bakım alacaklısı lehine tescil edilmiş olan kanuni ipotek onun ölümü ile bakım borçlusunun talebi üzerine sicilden terkin edilecektir. Terkin için bakım alacaklısının mirasçılarının muvafakatine gerek bulunmamaktadır. Yalnız bakım borçlusu tarafından yapılacak olan terkin talebinin tapu memuru tarafından yerine getirilebilmesi için bakım alacaklısının öldüğünün hiçbir tereddüte yer vermeyecek şekilde ispat edilmiş olması gerekmektedir. Bakım borçlusu bakım alacaklısının öldüğünü ispatlayamazsa, tapu memuru Türk Medeni Kanunu’nun 1026. maddesinin üçüncü fıkrasının kendisine verdiği yetkiye dayanarak re’sen hakime başvurarak ayni hakkın sona erdiğinin belirlenmesine ilişkin karar verilmesini isteyecek ve hakimin vereceği karara dayanarak terkin işlemini gerçekleştirecektir. Zira, Türk Medeni Kanunu’nun 1026. maddesinin üçüncü fıkrasına göre, “Tapu memuru, re’sen hâkime başvurarak aynî hakkın sona erdiğinin belirlenmesine ilişkin karar verilmesini istemeye ve hâkimin vereceği karara dayanarak terkin işlemini yapmaya yetkilidir.” Bakım alacaklısının ölümünün yanı sıra, hakkında ölüm karinesinin uygulanması veya gaiplik kararı verilmesi de, ölüm ile aynı sonucu doğurur ve ölünceye kadar bakma sözleşmesini sona erdirir. Gaiplik durumunda bakım borçlusu mahkemeye başvurarak bakım alacaklısı hakkında gaiplik kararı verilmesini isteyebilir. Zira, Türk Medeni Kanunu’nun 32. Maddesinin birinci fıkrasında gaiplik kararı verilmesini isteyebilecek olanlar hakları ölüme bağlı olanlar olarak belirtilmiştir. Ölünceye kadar bakma sözleşmesi ister borçlar hukuku ister miras hukuku nitelikli olsun, bakım borçlusu bakım alacaklısı hakkında gaiplik kararı verilmesini isteyebilir. Miras hukuku nitelikli ölünceye kadar bakma sözleşmesinde bakım borçlusu bakım alacaklısının atanmış mirasçısı veya lehine maddi anlamda ölüme bağlı tasarrufta bulunulan kimse olduğundan, hakları ölüme bağlı olan kişilerden biridir. Borçlar Hukuku nitelikli ölünceye kadar bakma sözleşmesinde de ipoteğin terkinini isteyen bakım borçlusu hakkı ölüme bağlı olan kimse kapsamındadır. Zira taşınmazı üzerindeki hükmünü yitirmiş olan bakım alacaklısının ayni hakkını sona erdirmek istemektedir. Nüfus Hizmetleri Kanunu’nun 34. maddesi uyarınca, gaiplik kararı mahkemece nüfus müdürlüğüne bildirilir ve nüfus memurlarınca aile kütüğüne tescil edilir. Ölüm karinesinde ise Nüfus Hizmetleri Kanunu’nun 32. maddesinin birinci fıkrasına göre, ölüm karinesi uygulanan bakım alacaklısı hakkında mülki idare amirinin emri ile ölüm tutanağı düzenlenerek sicile ölü kaydı düşülür. Yalnız bunun için Nüfus Hizmetleri Kanunu’nun 32. maddesinin ikinci fıkrası gereğince, ölüm karinesi bulunan kişinin alt veya üst soyundan bir kişinin ya da kardeşlerinin, bunlar yoksa mirasçılarının dilekçe ile başvurarak olayı belgelendirmeleri ya da yetkili makamların durumu resmî bir yazı ile nüfus müdürlüğüne bildirmeleri gereklidir. Lafzi yorum yapılacak olursa bu düzenlemede sayılan kişilerden biri olmadığı takdirde bakım borçlusunun bizzat kendisinin bakım alacaklısı hakkında ölüm karinesinin uygulanarak sicile ölü kaydının düşülmesini sağlaması mümkün değildir. Bu sonuç her iki tür ölünceye kadar bakma sözleşmesi için geçerlidir.

SONA ERMESİ:

  1. Fesih bildirimi
  2. Fesih(dönme)
  3. Ölüm
    • FESİH BİLDİRİMİ: TBK. m. 616 f. 1’e göre “Tarafların edimleri arasında önemli ölçüde oransızlık bulunur ve fazla alan taraf kendisine bağışta bulunulma amacı güdüldüğünü ispat edemezse diğer taraf, altı ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, sözleşmeyi her zaman feshedebilir. Bu oransızlığın tespitinde, ilgili sosyal güvenlik kurumunca, bakım borçlusuna verilenin değerine denk düşen anapara değeri ile bağlanacak irat arasındaki fark esas alınır.”
    İlgili kanun hükmüne göre fesih bildirimi şartları:
  4. Edimler arasında önemli ölçüde oransızlık bulunmalıdır. Aşırı oransızlık sözleşmenin yapıldığı zamandaki koşullara göre belirlenir.
  5. Edimi yüksek olan tarafta bağışlama amacı bulunmamalıdır. TBK. m. 616’dan anlaşıldığı üzere bağışlama amacı olduğunu iddia edenin bunu ispatlaması gerekir. Kanun bu amacın olmadığını karine olarak kabul eder.
  6. Fesih ihbarı hükümleri bu beyanın karşı tarafa varmasından itibaren 6 ay geçtikten sonra yürümeye başlar. Fesih bildirimi, yöneltilmesi gerekli tek taraflı hukuki işlemlerdendir. Sözleşmenin tarafları edimler arasındaki farkı ne zaman öğrenirse öğrensin her zaman fesih iradesini açıklayabilir. Burada sözleşmenin sona ermesi, TBK. m. 125’te olduğu gibi geçmişe etkili olarak gerçekleşecektir. Böyle bir durumda TBK. m. 616 f. 2’ye göre taraflar arasında akdedilmiş olan sözleşme konusu mal sözleşmeden önceki malik olan bakım alacaklısına iade edilir; bunların anapara ve faizleri değerlerinde aralarında denkleştirme yapılır. Fesih bildirimi yenilik doğuran bir hakkın kullanılmasıdır. Ayrıca TBK. m. 616’ya göre fesih halinde tazminat istenemez.
    Aşağıdaki Yargıtay kararında da ölünceye kadar bakma sözleşmesinin muvazaalı olup olmadığının incelemesinde dikkat edilecek hususlar belirtilmiştir.

“..Bakıp gözetme koşulu ile yapılan temliki işlemin geçerliliği için sözleşmenin düzenlendiği tarihte bakım alacaklısının özel bakım gereksinimi içerisinde bulunması zorunlu değildir. Bu gereksinmenin sözleşmeden sonra doğması ya da alacaklının ölümüne kadar çok kısa bir süre sürmüş bulunması da sözleşmenin geçerliliğine etkili olamaz. Miras bırakanın, ölünceye kadar bakıp gözetme karşılığı yaptığı temlikin muvazaa ile illetli olup olmadığının belirlenebilmesi içinde, sözleşme tarihinde murisin yaşı, fiziki ve genel sağlık durumu, aile koşulları ve ilişkileri, elinde bulunan malvarlığının miktarı, temlik edilen malın, tüm mamelekine oranı, bunun makul karşılanabilecek bir sınırda kalıp kalmadığı gibi bilgi ve olguların göz önünde tutulması gerekir… Somut olaya gelince, çekişmeli 1217 parsel sayılı taşınmazın ölünceye kadar bakma akdi ile davalıya temlik edildiği anlaşılmaktadır. Ne var ki, miras bırakanın gerçek amacının ölünceye kadar bakım karşılığı ile temlik etmek mi yoksa muvazaalı mal kaçırmak mı olduğu yönünde yeterli delil toplanmış değildir. Hal böyle olunca, öncelikle miras bırakanın başka taşınmazı bulunup bulunmadığı hususunun ilgili mercilerden sorulması, veraset ilamının alınması, taraf tanıklarının dinlenmesi ve yukarıdaki ilkeler çerçevesinde bir araştırma yapılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, noksan soruşturma ile yetinilerek yazılı olduğu üzere hüküm kurulması isabetsizdir…” 
(Yargıtay HGK, E. 2003/1-2, K. 2003/2, T. 22/01/2003 )

• FESİH (DÖNME) TBK. m. 617 f. 1’e göre “Sözleşmeden doğan borçlara aykırı davranılması sebebiyle sözleşmenin devamı çekilmez hâle gelir veya başkaca önemli sebepler sözleşmenin devamını imkânsız hâle getirir ya da aşırı ölçüde güçleştirirse, taraflardan her biri sözleşmeyi önel vermeksizin feshedebilir. Sözleşme bu sebeplerden birine dayanılarak feshedildiği takdirde kusurlu taraf, aldığı şeyi geri verir ve kusursuz tarafa, bu yüzden uğradığı zarara karşılık uygun bir tazminat ödemekle yükümlü olur.” Bu hükme göre fesih için gerekli durumlar:

  1. Taraflardan birinin sözleşmeyle üstlendiği yükümlülükleri yerine getirmemesi dolayısıyla, sözleşmenin devamı diğer taraf için çekilmez hale gelmesi
  2. Bazı haklı nedenlerin sözleşmenin devamını olanaksız hale gelmesi
  3. Bazı haklı nedenlerin sözleşmenin devamını aşırı biçimde külfetli duruma sokması İki taraftan her biri, sözleşmeyi tek taraflı sona erdirebilir. Bu düzenleme ölünceye kadar bakma sözleşmesinin haklı sebeple fakat geçmişe etkili olarak sona ermesini mümkün kılmaktadır. Bunun için ilk olarak sözleşmeden doğan yükümlülüklerin ifa edilmemesi veya başka haklı nedenlerin ortaya çıkması gerekir. Kanun koyucu sözleşmeye aykırılık niteliğinde olmayan bazı haklı nedenlerde sözleşmeden dönme imkânını vermektedir. Burada söz konusu aykırılıklara, yan edim yükümlerine veya davranış yükümüne aykırılık denebilir. Fakat bu haklı nedenler Türk Borçlar Kanunu’nda gösterilmemiştir. Burada hizmet sözleşmesindeki benzer durumlara bir yollama düşünülmelidir. TBK. m. 435 f. 2 hükmü ölünceye kadar bakma ve hizmet sözleşmesinin benzerliğinden dolayı yararlanmayı gerektirir.
    Hâkim haklı nedenlere göre hüküm verirken hukuka ve hakkaniyete göre karar vermelidir. Haklı nedene kötü davranışlar, tehditler, yeterli olmayan gıda, sağlığa aykırı konut, sürekli kabalıklar, bakım borçlusunun başka yere gitmesi ya da mallarını üçüncü kişiye geçirmesi örnek oluşturabilir. Haklı nedenin sözleşme yapıldıktan sonra meydana gelmesi gerekli değildir. Haklı neden sözleşmenin kurulmasından önce sözleşme üzerinde aynı etkileri yapması veya dönmeyi ileri sürenin sonradan haberi olması yeterli nedeni oluşturur. Ayrıca haklı nedenle fesihte kusurun varlığı şart değildir. Sözleşmeye her aykırılık veya her haklı neden sözleşmeden dönme için yeterli değildir. Ayrıca sözleşmeye devamın imkânsızlaşması veya çekilmez hale gelmesi gerekir. TBK. m. 617 f. 2’ye göre “Hâkim, sözleşmenin önel verilmeksizin feshini yerinde bulabileceği gibi, taraflardan birinin istemiyle veya kendiliğinden, aile topluluğu içinde yaşamalarına son vererek, bakım alacaklısına ömür boyu gelir bağlayabilir.” Hâkim ömür boyu gelire karar verirken tarafların özellikle bakım alacaklısının çıkarlarına ve sözleşmenin kurulmasından sonra meydana gelen olaylara ve ortaya çıkan engelin niteliğine dikkat etmelidir.
    • ÖLÜM
    1- Bakım Alacaklısının Ölümü:
    Bakım alacaklısının ölümü ile Borçlar Hukuku’na tabi ölünceye kadar bakma sözleşmesi ortadan kalkar. Kendisine bakılacak kişi ölmekte ve borcun konusu kalmamaktadır. Miras Hukuku’na tabi ölünceye kadar bakma sözleşmesinde ise bakım alacaklısının ölümünden sonra Miras Hukuku sonuçları ortaya çıkar.
    2- Bakım Borçlusunun Ölümü:
    TBK. m. 618’e göre “Bakım borçlusu ölürse bakım alacaklısı, bir yıl içinde sözleşmenin feshini isteyebilir.” Bu hükümden çıkan sonuca göre bakım borçlusunun ölümü, sözleşmeyi kendiliğinden sona erdirmeye yetmez. Bakım alacaklısı bu konuda bir irade açıklamasında bulunmamışsa, sözleşme bakım alacaklısı ve bakım borçlusunun mirasçıları arasında devam eder. Bakım borçlusunun ölümü nedeniyle bakım alacaklısının sözleşmeyi fesih yetkisinin koşulları:
  4. Bakım borçlusu ölmüş olmalı.
  5. Ölümden itibaren 1 yıllık süre geçmemiş olmalı. Bakım alacaklısı 1 yıllık süreyi geçirirse sözleşmeyi fesih yetkisini kaybeder. Bu süre hak düşürücü niteliktedir. Bakım alacaklısının fesih beyanı herhangi bir şekle tabi değildir. Bakım alacaklısının fesih beyanını mirasçıların hepsine yöneltmesi gerekir. Fesih beyanının etkileri ileriye dönük sonuçlar doğurur. Bakım alacaklısı sözleşmeyi feshettiğinde geri isteme hakkı TBK. m. 618 c. 2’ye göre “Bu durumda bakım alacaklısı, bakım borçlusunun iflası hâlinde, iflas masasından isteyebileceği miktara eşit bir paranın kendisine ödenmesini, bakım borçlusunun mirasçılarından isteyebilir.” Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararına göre “Ölünceye kadar bakma akitlerinde, borçlunun ölümü üzerine, BK. m. 518 (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 618) gereğince, alacaklı tarafından bir sene zarfında akdin feshinin talep edilmesi halinde alacaklı, borçlunun mirasçılarından akdin inikadı sırasında borçluya verdiği malı isteyemeyecek, sadece borçlunun iflası halinde iflas masasından isteyebileceği miktara müsavi bir paranın kendisine verilmesini talep edebilecektir.” Bakım alacaklısının 1 yıl içinde sözleşmeyi fesih hakkını kullanmaması durumunda, sözleşme tüm hükümleriyle geçerliliğini korur ve bakım borçlusunun bakım borcundan mirasçıları müteselsilen sorumlu olurlar. (TMK. m. 599/II). Bakım alacaklısına sözleşmeyi fesih hakkı tanınmışken bakım borçlusunun mirasçılarına bu hak tanınmamıştır. Ancak onlar da TBK. m. 616 ve 617’ye dayanarak sözleşmeyi feshedebilirler. Miras Hukukuna tabi ölünceye kadar bakma sözleşmesinde bakım borçlusunun ölümü halinde bir ayrım yapılmaktadır. Bakım alacaklısı, kendisine ölüme bağlı kazandırma yaptığı bakım borçlusuna, söz konusu malvarlığı değerlerini sağlığında devretmişse TBK. m. 618 hükmünün uygulanması; buna karşılık, malvarlığının devredilmemiş olması durumunda ise, TMK. m. 548 hükmü uygulanarak ölünceye kadar bakma sözleşmesinin kendiliğinden ortadan kalktığı kabul edilmektedir.

Yukarıda ölünceye kadar bakma sözleşmeleri hakkında anlaşılır düzeyde gerek içtihatlar gerekse de normatif dayanaklar çerçevesinde kısaca bilgi verilmeye çalışılmıştır. Her ne kadar bu bilgiler, ilgili sözleşmeler hakkında giriş mahiyetinde bilgilendirme amacı taşıyor olsa da yine bu sözleşmeler ile ilgili bir uyuşmazlık ile karşılaşılacak olması halinde herhangi bir hak kaybına uğranılmaması açısından bir uzmandan destek alınması gerekli olacaktır.

Stj. Av. Dilara AÇIKEL & Av. Bilge İŞ & Av. Selçuk ENER

İletişim

Hukuki konularda aklınıza takılan sorular mı var? Bize yazın cevaplayalım.