TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMELERİ VE BU SÖZLEŞMELERDEN DOĞAN İHTİLAFLARIN ÇÖZÜMÜ

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, doktrinde çoğunluğun görüşüne göre nitelik olarak bir ön sözleşme olup bu özelliğinin bir sonucu olarak da nispi hak doğurur.  Sözleşmenin kurulması ile sözleşmeye konu olan taşınmazın mülkiyeti el değiştirmediği için ve el değiştirmesi için de tarafların rızasının ya da ilgili mahkemeden alınacak bir tescil kararının gerekmesi nedeniyle satış vaadi sözleşmesinden doğan hak ayni değil kişisel haktır. Kişisel haklar da bu hakkı doğuran sözleşme taraflarına veya bunların haleflerine karşı ileri sürülebilirler. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin noterde düzenlenme şeklinde yapılması gerekmektedir. Aksi takdirde bu sözleşme şekil şartına uymadığı gerekçesiyle geçersiz olacaktır. Zira noterde düzenlenme şekli bu sözleşme için geçerlilik şartıdır.

“Tapu kütüğüne şerh edilmemişse, satış vaadinden doğan hakkın iflas masasına karşı ileri sürülmesi de mümkün değildir. Böyle bir durumda, satış vaadi alacaklısı masadan ancak taşınmazın iflas anında saptanacak değerini para alacağı olarak talep edebilir.’’

(Yargıtay 14. HD. T. 28. 09. 2007, E. 2007/ 9734, K. 2007/ 10978)

Her ne kadar taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan hak kişisel hak olup herkese karşı ileri sürülemeyen bir nispi hak ise de bu hak etkisi güçlendirilebilen bir kişisel hak olup tapu siciline şerh edilmesi halinde yine herkese karşı ileri sürülemese de söz konusu sözleşmenin konusu olan taşınmaz ile ilgili olan kişilere karşı ileri sürülebilecektir.

“…satış vaadi sözleşmesinden doğan hak, kişisel bir hak olduğu için, vaat alan alıcının bu hakkını, sözleşmenin tarafı olmayan başka kişilere dava yoluyla ileri süremeyeceği, taşınmazın mal sahibi tarafından başka kişilere satılması halinde, yeni malike karşı herhangi bir hak iddia edemeyeceği, taşınmaz satış vaadinin bu akdin dışında bulunan kişileri bağlamayacağı, bu akitten doğan hakkın onlara karşı ileri sürülemeyeceği ve taşınmaz satış vaadinin tapu siciline de şerh edilmediği anlaşıldığından şahsi hak doğuran satış vaadi sözleşmesinin 3. kişi durumunda bulunan ve tapuda satım akdi ile ayni hak kazanmış olan davalı …’a karşı husumet yöneltilmesi mümkün değildir…”

(Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2014/1153 E., 2016/910 K.)

Yukarıda paylaşılan Yargıtay kararlarında da belirtildiği üzere tapuya şerh edilmeyen taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilmesi gerekmektedir.

Peki taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin taraflarından birinin yüklenici diğerinin de taşınmaz arsanın maliki olması ve bu yüklenicinin kendi alacağı olan payı 3. Kişiye devretmek üzere taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapması halinde 3. Kişinin hakları nelerdir?

Bu soru akla direkt alacağın temlikini getirmektedir. Zira burada yüklenici arsanın maliki tarafından kendisine vaat edilmiş bir alacağı arsayı üçüncü bir kişiye devrederek aslında malikten alacağını başkasına devretmiş ve bu de alacağın temliki sonucunu doğurmuştur.

 “…Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri şahsi hak doğrudan sözleşmelerdendir. Böyle bir sözleşme ile alacaklı durumuna gelen kimse, sözleşmeden doğan bu şahsi hakkını, devir yasağı söz konusu olmadığı sürece borçlunun rızasını aramaksızın üçüncü bir kişiye yine taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile devir ve temlik edebilir. Bu durumda, alacağı temellük eden kimse, temlik edenin yerine geçerek onun haklarını kullanabilir…”

(Yargıtay 14. HD. T. 30.03.2010, E. 2010/1003, K. 2010/3455)

“…Bu tür davalarda mahkemece öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskân koşulu (oturma izni) gibi diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.

Davacının arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Türk Borçlar Kanunu’nun 188. maddesine göre; “Borçlu, devri öğrendiği sırada devredene karşı sahip olduğu savunmaları, devralana karşı da ileri sürebilir.” Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir. Temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır. Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye (davacıya) temlik etmişse, üçüncü kişi (davacı) Türk Borçlar Kanunu’nun 97. maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz…”

(Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 2019/1767 E., 2020/2489 K.)

YETKİLİ MAHKEME

Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinde yetkili mahkemenin belirlenmesinde dikkate alınacak olan kıstas taşınmaz satış vaadinin tapu sicilinde değişikliğe yol açıp açmayacağıdır.  Eğer taşınmaz ile ilgili olan uyuşmazlık tapu sicilinde değişikliğe neden olması halinde HMK- 12 gereği taşınmazın olduğu yer mahkemesinde açılır.

(HMK-12): “Taşınmaz üzerindeki aynî hakka veya aynî hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar ile taşınmazın zilyetliğine veya alıkoyma hakkına ilişkin davalar, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır.”

Fakat eğer tapu sicilinde değişikliğe yol açmayacak bir uyuşmazlık söz konusuysa o zaman HMK genel hükümlere göre, sözleşmeden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, yetkili olan mahkeme yetkilidir. Bu duruma örnek olarak, tapuya şerh verilmeden yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi üzerine satıcının üçüncü kişiye taşınmazı satması, verilebilir.

GÖREVLİ MAHKEME

Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinde görevli mahkeme alıcının tüketici olması halinde ve bu sözleşmenin ticari amaç taşımaması hainde görevli mahkeme Tüketici Mahkemesi olacak iken; ticari bir amaç taşıması veya taraflardan birinin tüketici mahkemesi olması halinde görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi olacaktır.

Konu genel hatlarıyla derli toplu bir şekilde hukuki terimlere vakıf olunmaması halinde bile anlaşılacak bir şekilde anlatılmıştır. Yazıya konu uyuşmazlıklarla karşılaşılması halinde, uzmanlık ve hukuki bilgi ve tecrübe gerektiren davalar olması nedeniyle bu alanda uzman bir avukattan yardım alınması tavsiyelerimizdendir.

                                                                        Av. Arb. Selçuk ENER & Av. Bilge İŞ

AİLE KONUTU KENTSEL DÖNÜŞÜME GİRDİĞİ İÇİN YIKILSA BİLE AİLE KONUTU ŞERHİ KALDIRILMAZ

T.C.
YARGITAY
2. HUKUK DAİRESİ
ESAS NO: 2015/4664
KARAR NO: 2015/5506
KARAR TARİHİ 24.3.2015

Yukarıda tarihi, konusu ve tarafları gösterilen hükmün; onanmasına dair Dairemizin 23.12.2014 gün ve 18104-26453 sayılı ilamıyla ilgili karar düzeltme isteminde bulunulmakla, evrak okundu, gereği düşünüldü;

KARAR : 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu 1.10.2011 tarihinde yürürlüğe girmiş ise de, bu Kanuna 6217 sayılı Kanunla ilave edilen geçici 3. maddenin (1.) bendinde, Bölge Adliye Mahkemelerinin göreve başlama tarihine kadar, 1086 sayılı Kanunun kanun yollarına ilişkin hükümlerinin uygulanmasına devam olunacağı hükme bağlandığından, karar düzeltme talebinin incelenmesi gerekmiştir.

Davacı, kendisine ait “mesken” niteliğindeki taşınmazın tapu kütüğüne, davalı eşinin talebiyle konulan “aile konutu” şerhinin kaldırılmasını istemiş; mahkemece; “dava konusu taşınmazın yıkıldığı, bağımsız bölümün yok olduğu ve aile konutu vasfını kaybettiği” gerekçesiyle istek kabul edilmiş, şerhin terkinine karar verilmiş; davalının temyizi üzerine hüküm Dairemizce 23.12.2014 tarihinde onanmıştır. Davalı (koca) karar düzeltme talebinde bulunmuştur.

Dava konusu bağımsız bölümün bulunduğu ana binanın, “riskli yapı” kabul edilerek, 6306 sayılı “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun” hükümlerine göre yıktırıldığı, taşınmazın kat mülkiyeti kütüğünden terkin edilerek vasfının “arsa”ya dönüştüğü, davacıya ait bağımsız bölüme ilişkin 18/289 arsa payının, davacı adına tescil edildiği, “arsa” vasfını alan taşınmazın bu şekilde paylı mülkiyete tabi olduğu, dosyadaki belgelerden anlaşılmaktadır. 6306 sayılı Kanun, üzerindeki bina yıkılarak arsa haline gelen taşınmazlarda, daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyetinin ilgililerin muvafakatları aranmaksızın Bakanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce re’sen terkin edilerek, önceki vasfı ile değerlemede bulunularak veya malik ile yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek malikleri adına payları oranında tescil edileceğini,

bu taşınmazların sicilinde bulunan, taşınmazın niteliği, ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerhin, hisseler üzerinde devam edeceğini hükme bağlamıştır (m. 6/1). Buna göre, üzerindeki bina yıkılarak arsa haline gelen taşınmazların sicilinde bulunan taşınmazın niteliği, ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh, kanun gereği kendiliğinden hisseler üzerinde hukuki varlıklarını sürdürür. Taşınmazın tapu kütüğüne konulan “aile konutu” şerhi, taşınmaz malikinin temlik hakkını kısıtlayan bir şerhniteliğindedir (Tapu Sicil Tüzüğü m. 49/1-c). O halde, 6306 sayılı Kanunun yukarıda değinilen açık hükmü karşısında, salt binanın yıkılmış olması, aile konutu şerhinin kaldırılması gerektiren diğer koşullar bulunmadıkça şerhin kaldırılmasını gerektirmez. Dosyada, binanın yıkılmış olması dışında şerhin kaldırılmasını gerektiren başkaca bir sebep iddia ve ispat edilmediğine göre, şerhin kaldırılması isabetli olmayıp hükmün bozulmasını gerektirir. Ne var ki, ilk incelemede bu hususlar gözetilmeden hüküm onanmış olmakla, davalının bu yönlere temas eden karar düzeltme talebi haklı ve yerinde olup, kabulüne, onama kararının kaldırılmasına, yerel mahkeme kararının, yukarıda açıklanan çerçevede davanın reddine karar verilmek üzere bozulmasına karar verilmesi gerekmiştir.

SONUÇ : Yukarıda gösterilen sebeple, Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanununun 440/1-4. maddesi gereğince davalının karar düzeltme talebinin KABULÜNE, Dairemiz 23.12.2014 tarihli 2014/18104-26453 sayılı onama kararının KALDIRILMASINA, yerel mahkeme kararının yukarıda gösterilen sebeple BOZULMASINA, istek halinde karar düzeltme harcının yatırana geri verilmesine oy birliğiyle karar verildi. 24.03.2015

İletişim

Hukuki konularda aklınıza takılan sorular mı var? Bize yazın cevaplayalım.