KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ

                                            

Bu yazıda Borçlar Kanunu’nda düzenlenmemiş ve karma bir tür olan kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden bahsedilecektir. Hemen belirtilmelidir ki bu sözleşme türünü bazı kaynaklarda arsa payı karşılığı kat sözleşmesi ismiyle de görmek mümkündür.
A. KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN HUKUKİ NİTELİĞİ
Arsa sahibi ile müteahhit arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi; arsa sahibinin kendisine devredeceği belirli arsa payı veya daireye karşılık, müteahhidin kendi malzemesiyle arsa üzerine bağımsız bölümler inşa ederek, bir bina meydana getirmeyi taahhüt ettiği sözleşmelerdir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, her iki taraf da karşılıklı olarak borçlu ve alacaklı durumuna girdiğinden, bu sözleşme tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. Burada müteahhit yüklenici konumundadır. Belirli bir kata karşılık bağımsız bölümlere bina inşa etmeyi yüklenmiştir. Sözleşme genel itibariyle hem eser sözleşmesi hem de taşınmaz satımı sözleşmesinin özelliklerini taşıdığından uygulamada ve doktrinde “çift tipli karma sözleşme” olarak nitelenmektedir. Nitekim aşağıdaki Yargıtay kararı ile de uygulama ve doktrindeki nitelendirilmesi yansımasını bulmaktadır.

“Kural olarak kat karşılığı inşaat sözleşmeleri karşılıklı edimleri içeren tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir. Sözleşmenin taraflarından arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde de edimi karşılığı yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir.”
(Yargıtay 14. HD, E: 2003/4696, K: 2003/5639, T: 03.07.2003)

B. KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN TARAFLARI

  1. Arsa Sahibi: Üzerinde bina-eser yapılacak olan arsanın sahibidir. Bu kişi söz konusu sözleşmede, sözleşmenin karma yapısı da dikkate alındığında, arsa teslimini yapmak ve bağımsız konut tapusunu verme edimlerinin borçlusu iken usulüne uygun bina yapılmasını isteme ediminin ise alacaklısı durumundadır.
  2. Müteahhit (Yüklenici): Kat karşılığı inşaat sözleşmesi tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. Yüklenicinin söz konusu sözleşmeye taraf oluşu ve sözleşmenin karma yapısı da göz önünde tutulduğunda müteahhit; eser meydana getirme ediminin borçlusu, arsa payı bağımsız bölüm ediminin ise alacaklısıdır. Yüklenici-müteahhit kural olarak arsa sahibine karşı yükümlendiği binayı sözleşmeye ve yasaya uygun olarak yapmak ve arsa sahibine teslim etmek ile yükümlüdür. Yüklenici gerçek veya tüzel kişi olabilir.
  3. Üçüncü Kişi: Kat karşılığı inşaat sözleşmesi iki taraflı bir sözleşmedir. Fakat yapılan işin niteliğinden dolayı bu sözleşmeye başka kişilerin katılımı söz konusu olacaktır. Bu üçüncü kişiler direkt sözleşmenin tarafı değillerdir ancak kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafları ile kurdukları hukuki ilişki nedeniyle hak ve borçları söz konusu kat karşılığı inşaat sözleşmesinin kaderine bağlı olan kişilerdir. Nitekim bu kişiler sözleşmeye feri müdahil veya asli müdahil olarak dâhil olabilmektedirler. Üçüncü kişiler sözleşmenin tarafları ile birlikte hareket edebilecekleri gibi onlardan bağımsız ve hatta sözleşmenin taraflarına karşı da hareket edebilirler. Bu üçüncü kişiler zararlarını ve haklarını hem arsa sahibine hem de yükleniciye karşı ileri sürebilirler. Bu durumu destekler nitelikteki Yargıtay kararı aşağıdadır.

“Buna göre temliki öğrenen borçlu, temlik olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse aynı defiler yeni alacaklıya (temlik alan üçüncü kişiye) karşı da ileri sürebilir hale gelir. Bir bakıma denilebilir ki temlik sözleşmesinin öğrenildiği ana kadar temlik sözleşmesinin dışında olan ve işlemin tarafı olmayan arsa sahibi temlik işleminde haberdar olunca temlik işleminin tarafı olur. Ve arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan haklarını ona karşı (üçüncü kişiye) ileri sürer hale gelir”
(Yargıtay 14. HD, E: 2007/13130, K: 2007/15128, T: 29.11.2007)

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde; sözleşmede arsa sahibine yükleniciye, emir ve talimat verme ile yapılan işi kontrol ve denetleme yetkisi tanınmışsa, iş sahibi (arsa sahibi) ile yüklenici (müteahhit) arasında bağımlılık ilişkisi kurulmuş demektir. Bu halde arsa sahibi, “adam çalıştıran” sıfatıyla zarardan yüklenici ile birlikte müteselsilen sorumlu olacaktır. Üçüncü kişilere karşı yüklenici ve arsa sahibinin birlikte sorumluluğunu destekler nitelikteki Yargıtay kararı aşağıda paylaşılmıştır.

“…Davalılar arasındaki ihale sözleşmesinin 19. maddesi ve eki teknik şartname hükümleri bir bütün halinde incelenip değerlendirildiğinde; iş sahibi olan davalı İGDAŞ’a işin yapımı sırasında yüklenici şirkete emir ve talimat verme, işin kontrol ve denetleme yetkisinin tanındığı görülmektedir. Bu olgular dikkate alındığında davalı İGDAŞ’ın da diğer davalı ile birlikte zarardan ortak (müteselsil) olarak sorumlu tutulması gerekirken, davalılar arasındaki iç ilişkiyi düzenleyen, zarar gören üçüncü kişilere karşı öne sürülmesi olanaklı bulunmayan sözleşme hükümleri gerekçe gösterilerek davalı İGDAŞ hakkında davanın reddine karar verilmesi doğru değildir…”
(Yargıtay 7. HD, E: 2006/2114, K: 2006/2135, T: 29.06.2006)

C. KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN YAPILIŞ ŞEKLİ
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi karma bir sözleşmedir ve ikili bir yapıya sahiptir. İçerisinde eser sözleşmesi ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmesini barındırmaktadır. Eser sözleşmesi ile ilgili geçerlilik koşulu olarak herhangi bir şekil şartı öngörülmemiştir. Buna karşılık gayrimenkul satış vaadini içermesi nedeni ile resmi şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz. Bu husus; Borçlar Kanunu m. 237, Türk Medeni Kanunu m. 706, Noterlik Kanunu m. 60 ve Tapu Kanunu m. 26 gereği yasal bir zorunluluktur. Bu husus aynı zamanda Yargıtay’ın, aşağıdaki kararından da anlaşılacağı üzee, yerleşik görüşüdür.

“Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerli olabilmeleri için MK. 706, B. K. 213. Noterlik Kanunun 60. ve Tapu Kanunun 26. maddesi gereği noterden düzenlenme biçiminde yapılması gerekir.”
(Yargıtay 15. HD, E: 2004/5895, K: 2005/4170, T: 11.07.2005)

Ancak bu mutlak kural değildir. Zira katalizör hükümlerden biri olan TMK’nın 2. Maddesinde düzenlenen dürüstlük ilkesi gereği söz konusu kurala istisna getirilmiştir.

“…Ancak sözleşme adi yazılı şekilde yapılmış olsa bile yüklenici edimini tamamen ve ret olunamayacak oranda yerine getirmiş ise sözleşmenin geçersizliğinin ileri sürülmesi TMK. ’nun 2. maddesinde ifadesini bulan Bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz kuralına aykırı düşer…”
(Yargıtay 15. HD, E: 2008/3136 K: 2008/4431, T: 01.07.2008)

Son olarak Yargıtay’ın sözleşmeyi ve sözleşmeden doğan hak ve borçların durumunu özetlediği bir karara yer verilerek konuyu noktalamak isabetli olacaktır.

“…Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri taraflarına karşılıklı hak ve borçlar yükler. Buradaki öncelikli borç arsa sahibine aittir. Her türlü ayıptan ari olarak üzerine inşaat yapılacak arsayı teslim etmek arsa sahibinin öncelikli borcudur. Arsa sahibi ayrıca yüklenicinin karşı edimi olan inşaat yapmak borcunu ifa etmesinden sonra yükleniciye sözleşmeye uygun arsa veya kurulmuş ise kat irtifak tapularını devir etmelidir. Buna karşılık yüklenicinin temel borcu da bir bina meydana getirmektir. Bina inşasında maksat, o yapının sözleşmeye, fen kurallarına ve amacına uygun imal edilmesidir. Şayet yüklenici, bu nitelikleri taşıyan bir bina meydana getirmiş ise sözleşmede ayrık hüküm varsa sözleşmesine, aksi halde eserin tesliminden sonra arsa sahibinden sözleşme ile devri kararlaştırılan arsa payı devrini veya bağımsız bölümlerin adına tescilini isteyebilir. Kuşkusuz yüklenicinin arsa sahibine karşı teslimden sonrada ayıba karşı tekeffül borcu devam eder. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin yüklenicisi olan taraf sözleşmede aksine hüküm yoksa talim borcunu yerine getirdiğine arsa sahibine karşı kazanacağı kişi (bağımsız bölüm tapusunun devri)arsa sahibi ile mevcut sözleşmesine dayanarak doğrudan ondan isteyebileceği gibi Borçlar Kanunu’nun 162. maddesi hükmünde yararlanarak, arsa sahibinin rızası da gerekmeden üçüncü kişilere yazılı olmak kaydı (B. K. 163. m.) ile devir ve temlik edebilir. Yüklenicinin kişisel hakkını temellük eden üçüncü kişi de alacağın temliki hükümlerinden yararlanarak bu hakkını arsa sahibine karşı iler sürebilir. Zira alacağı devir alan kişi evvelki alacaklının yerine geçer. Borçludan ifayı istemek gerektiğinde de borçluyu ifaya zorlamak artık onun hakkı olur. Ancak bu tür davalarda yükleniciden temellük edilen kişisel hakka dayanılarak ifanın arsa sahibinden istenmesi halinde mahkemece yüklenicinin sözleşmesine göre gerçekte neyi istemeye hak kazandığı yönü üzerinden durulmalıdır. Çünkü yüklenici üçüncü kişiye ancak arsa sahibinden neyi hak kazanmış ise onu temlik edebilir. Gerçekten temlik sözleşmesinin konusu bir borç ilişkisinden doğmuş olan alacak ne ise odur. Az yukarıda da sözü edildiği üzere davacıların istemlerinin dayanağı alacağın temlikine ilişkin Borçlar Kanunu’nun 162 ve devamı maddeleridir. Temlik işlemi nedeni ile alacak ve ona bağlı olan bütün yan ve öncelikli haklar devralana geçer. Yine temlik işleminin yapıldığı ana kadar temlik sözleşmesinin dışında olan ve işlemin tarafı olmayan arsa sahibi temlik işleminde haberdar olunca temlik işleminin yapıldığı andan itibaren tarafı olur. Arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan haklarını ona karşı (üçüncü kişiye) ileri sürer hale gelir. Şayet temlik edilen alacağın dayanağı olan davalılar arasındaki borç ilişkisi (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi) yüklenici bakımından ifa edilmemişse, üçüncü kişi yüklenicinin ifa etmediği borç miktarı kadar arsa sahibine karşı sorumludur. Bu neden ile borçlu temlik yapılmamış olsaydı eski alacaklısına (yükleniciye) ne gibi defilerde bulunma imkanına haiz idiyse bu defileri yeni alacaklıya (temellük eden üçüncü kişiye) karşı da ileri sürebilir. (B. K. m. 167) Aksinin düşünülmesi halinde arsa sahibine karşı sözleşmedeki edimlerini bütünü ile yerine getirmeyen yüklenici, arsa sahibinin rızası gerekmeden yaptığı temlik işleminden dolayı borçlarından kurtulacak arsa sahibi olan tarafın mal varlığında ise sebepsiz azalma olacaktır. Kuşkusuz temlik yolu ile ifayı talep eden üçüncü kişi temlik sözleşmesinin dışında arsa sahibine bazı ödemeler yapmak zorunda kalmış ise yüklenici ile var olan temlik sözleşmesine dayanarak bunların istirdatını ancak yükleniciden isteyebilir…”
(Yargıtay 14. HD, E: 2007/427, K: 2007/4637, T: 20.04.2007)

Yukarıda kat karşılığı inşaat sözleşmesinin hukuki niteliği, tarafları, şekil şartları ve bu sözleşmeden doğan hak ve borçların durumu Yargıtay kararları ışığında açıklanmaya çalışılmıştır. Sözleşmenin gerek açık bir şekilde Borçlar Kanununda düzenlenmemesi ve dolayısıyla karmaşık bir yapıya sahip olması gerekse de sözleşmeden doğan sorumluluğun hassas noktalar içermesi nedeniyle, sözleşme hakkında daha detaylı ve güvenilir bilgilere ulaşmak için bir uzmandan yardım alınması tavsiyelerimiz dahilindedir.


Stj. Av. Dilara AÇIKEL & Av. Bilge İŞ & Av. Selçuk ENER

LİMİTED ŞİRKET MÜDÜRÜ ŞİRKETİN İŞÇİSİ DEĞİL YÖNETİM ORGANIDIR

Ortak sıfatı taşımayan davalı limited şirketin genel müdürü olan davacının, iş akdinin tazminat gerektirecek şekilde feshedildiğinden ve işçilik haklarının ödenmediğinden bahisle şirkete karşı ilamsız icra takibine başvurduğu, davalı şirketin borca itirazı üzerine takibin durması ile de açtığı itirazın iptali davasında, şirket ile müdür arasındaki ilişkinin niteliği ve dolayısı ile görevli mahkemenin belirlenmesi öncelikle çözümlenmesi gereken sorundur.

Genel olarak tüzel kişiler, hak ehliyetine sahip kişiler olarak, yaradılışı gereği insana özgü niteliklere bağlı durumlar dışındaki bütün haklara sahip olabilirler. Keza fiil ehliyetine sahiptirler, dolayısı ile kendi eylemleri sonucu hak sahibi olabilir, sahip oldukları hakları kullanabilir ve bunlar üzerinde tasarrufta bulunabilirler. Tüzel kişi soyut bir varlık olduğuna göre onun iradesini oluşturacak ve oluşan iradeyi açıklayacak organları vardır. Hukuk düzeni organların belirli kişi veya kişilerden oluştuğunu kabul etmiştir. Tüzel kişide genel kurul, yönetim kurulu ve denetim kurulu gibi organlar bulunur. Genel kurul ortakların oluşturduğu karar organı iken, seçimle oluşan yönetim kurulu temsil denetim kurulu ise denetim organıdır. Limited şirketin icra işlerini yapmak ve ortaklığı ortaklarından seçilebileceği gibi, ortak olmayan kişilerden de seçilebilir. (TTK m.540, 541) Limited ortaklık sözleşmesinde ortaklığın idare ve temsili ayrıntılı biçimde gösterilebilir. Sözleşmede aksi kararlaştırılmış olmadıkça, ortaklar hep birlikte müdürlük sıfatıyla ortaklık işlerini idare ve temsile yetkilidir. Bu durumda limited şirketin ortak müdürleri organ olmaları nedeniyle yönetim hakkı, emir ve talimat yetkisini kullanabilir. İşçiye özgü şahsi bağımlılık unsuru ortak müdürlerde görünmez, Şirketi doğrudan doğruya işveren olarak temsil ederler. Bu nedenlerle ortak müdürlerin konumunu iş yasası kapsamında değerlendirme olanağı yoktur.

Ortak olan ile olmayan müdür arasında yetki ve sorumluluk açısından hiçbir fark yoktur. Çünkü ortak olan müdür ile olmayan müdür sıfatın geri alınması hali hariç aynı hükümlere tabi tutulmuştur.

Türk doktrininde ortak olmayan müdürlerin limited ortaklığın organı değil, ticari mümessili olduğu görüşü ileri sürülmüş ise de, (Arslanlı/ Domaniç, 622; Eriş 2, 1576) bu görüşe katılma olanağı yoktur. Çünkü TTK.m.540 ve 541 hükümleri uygulanarak “müdür” olarak tayin olunan kimse “müdür”dür ve müdürlere ilişkin hükümlere tabidir. (TTK.m.542, c.2) Ticari mümessil veya vekiller BK.m.449 vd. Hükümleri uyarınca sıfat kazanırlar. TTK.m.545 hükmü ise iç ilişkiye ait olup, BK.m.449.f.I hükmünü değiştirmemiştir. Şöyle ki, ticari mümessil yetkilerini kullanan ve limited ortaklık tarafından isimleri benimsenen bir kişi ortaklık genel kurulu tarafından tayin edilmiş olmasa bile BK. m.449 f.I ve 2 uyarınca

ticari mümessildir. Ticari mümessilin ortaklık genel kurulunu toplantıya çağırma, müdürleri tescil ve ilan ettirme, tasfiyeyi icra gibi ortaklık hukukuna özgü yetkilere sahip değildir. Öyle ise, ortak olmayan müdür ile ticari mümessil ve vekil, tayin, azil ve yetkilerinin nitelikleri açısından farklı hükümlere tabidir. (Poray/Tekinalp/Çamoğlu, Ortaklıklar ve Kooperatif Hukuku, 11.basım, s.958/959) Bu durum karşısında ortak olmayan müdürler de limited şirketin organı sayılır. Şirketin işverenidir ve şirketle aralarındaki ilişkiyi iş sözleşmesi kapsamında değerlendirme ve müdürleri işçi sayma olanağı yoktur.

Somut olayda; davacı 13.07.2005 tarihli ortaklar kurulu kararı ile imzalanan genel müdürlük sözleşmesi uyarınca şirketin tüm sorumluluğunu üstlenmiş olup, şirket organı sıfatı ile tüm ekonomik ve hukuki meselelerde sorumluluğun kendisine ait olmak üzere şirketi temsil etmekle yükümlü olduğu belirtilmiştir. Ayrıca genel müdür olarak şirketin tüm işlerini bir tacirden beklenen titizlikle yerine getirmek zorunda olduğu da ifade edilmiş olup, organ niteliğine sahip olması nedeniyle, yönetim hakkı, emir ve talimat yetkisine haizdir, işçiye özgü şahsi bağımlılık unsuru somut olayda gerçekleşmemiştir. Şirketi doğrudan olarak temsil eden davacının konumu iş kanunu kapsamında değerlendirilemez. Davaya bakma görevinin Ticaret Mahkemesine ait olduğu gözetilmeden işin esasına gidilerek karar verilmesi hatalı olup, bozmayı gerektirmiştir.

SONUÇ

Açıklanan sebepler ile temyiz edilen kararın BOZULMASINA, bozma nedenine göre tarafların sair temyiz itirazlarının bu aşamada incelenmesine yer olmadığına, 25.02.2014 gününde oybirliği ile karar verildi.

İletişim

Hukuki konularda aklınıza takılan sorular mı var? Bize yazın cevaplayalım.