ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE ARSA PAYININ DEVRİ
Bu yazıda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa paylarının devri ile ilgili genel bilgilendirme yapılacak olup konunun anlaşılabilir olması bakımından öncelikle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tanımını yapmak gerekecektir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi; arsa sahibinin, arsanın belirli bir kısmını yükleniciye devretmesi ve yüklenicinin de bunun karşılığında söz konusu arsa üzerine inşa ettiği belli bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmekle yükümlü olması sebebiyle tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmedir. Ayrıca nitelik bakımından, TBK’ da açıkça düzenlenmemesi sebebiyle atipik bir sözleşmedir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin yükümlülükleri, sadaka ve özen borcu, işi bizzat yapma ve denetimi altında yaptırma borcu, araç ve gereç sağlama borcu, zamanında teslim etme borcu, bağımsız bölüm yapma borcu olup arsa sahibinin yükümlülükleri ise arsayı yükleniciye teslim etmek ve devretmektir.
İşte bu yazıda arsa paylarının ne zaman ve nasıl devredileceği hususları ele alınacaktır.
Tarafların Tapu Devrini Sözleşmede Kararlaştırması
Tarafların anlaşmalarına göre, tapu devri başlangıçta olabileceği gibi ara aşamalarda ve inşaatın tamamlanmasıyla da gerçekleşebilir. Taraflar tapu devrinin ne zaman gerçekleşeceği hususunu sözleşmede kararlaştırabilirler. Sözleşmede kararlaştırıldığı takdirde kararlaştırılan tarihte arsa paylarının tapuda yükleniciye devredilmesi gerekir.
1. Sözleşmenin Başında Arsa Payının Devri:
Çoğu zaman bu durumda arsa sahibine teminat sağlamak amacıyla, devredilen arsa payı üzerinde arsa sahibi lehine ipotek tesis edilir ve bu ipotek inşaatın ilerlemesiyle kademeli olarak veya inşaatın tamamlanmasıyla tamamen ortadan kalkar. Hiç ipotek kurulmadan da sözleşme başında devir mümkündür fakat bu durum arsa sahibi için risk oluşturabilecektir. Zira yüklenici devraldığı tapuları üçüncü kişiye satabilir ve inşaata başlamadan arsayı terk edebilir. Bunu önlemek için de üçüncü kişiye devredilmesini yasaklayabilir. Tapuya şerh verildiğinde üçüncü kişiler de bu yasaktan haberdar olacaktır.
2. İnşaatın Geldiği Aşamaya Bağlı Olarak Kademeli Devir:
Bu şekilde yapılan bir sözleşme her iki tarafın da menfaatini koruyacaktır. İnşaat belirli aşamalara geldikçe arsa payının peyderpey devri kararlaştırılır. Yüklenici bu takdirde devraldığı kısımlardan elde edeceği gelirler ile işe devam edebilecektir. Arsa sahibi kararlaştırdıkları aşamada herhangi bir payını devretmemiş ise yüklenici makul bir süre için işi durdurabilir ve devri bekleyebilir. Durdurulan süre için arsa sahibi gecikme tazminatı isteyemez. Hatta dilerse sözleşmeyi feshedebilir.
3. İnşaatın Tesliminden Sonra Devir:
Bu şekilde yapılacak olan sözleşme tipinde yüklenici ancak işi tamamladıktan sonra arsa sahibinden tapu devrini talep edebilecektir. Ancak bu şekilde yapılan sözleşmeler arsa sahibine büyük avantajlar sağlayacaksa da yüklenici açısından finans ihtiyaçlarının karşılanması daha zor bir hal alacağından uygulamada az rastlanan bir devir tipidir.
Tarafların Tapu Devrini Sözleşmede Kararlaştırmaması
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, arsa payının veya bağımsız bölümün yükleniciye ne zaman devredileceği kararlaştırılmamışsa, bu durumda inşaatın tamamlanıp arsa sahibine kalacak bağımsız bölümlerin yüklenici tarafından sözleşmeye uygun olarak tesliminden sonra arsa sahibi, yükleniciye kalacak bağımsız bölümlerin tapularını devreder.
‘’… dosyada bulunan Gaziosmanpaşa 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2004/634 sayılı dava dosyasından yüklenicinin inşaata ruhsat almadan başladığı, başka bir ifadeyle inşaatın kaçak olduğu ve yıkımı gerektiği, üstelik hükmen sözleşmenin geriye etkili olarak feshedildiği anlaşılmaktadır. Kaldı ki, bu husus dosyaya yanıt gönderen Gaziosmanpaşa Belediyesi de doğrulamaktadır. Hal böyle olunca orta yerde kabul edilebilir nitelikte bir eser bulunmadığından yüklenici veya onun temlik ettiği üçüncü kişi arsa sahibinden bir bakıma eserin bedeli olan arsa payının devrini isteyemeyeceğinden davanın reddi gerekir…’’
(Yargıtay 14.HD 2009/14493 E. 2009/14493K. 18.01.2010 T.)
Anahtar Teslim
Anahtar teslim halk arasında inşaatın artık oturulabilecek düzeyde tamamlanıp arsa sahibine teslim edilmesi anlamına gelir. Kaba inşaatın tamamlanmasına ilave olarak boya, parke vs. gibi işlerin tamamlanarak oturmaya hazır şekilde teslim edilmesi şeklindeki sözleşmelerde ‘’anahtar teslim’’ yüklenicinin yükümlülüğündedir. Yüklenicinin bir diğer yükümlülüğü ise inşaat sözleşmelerinden farklı olarak yüklenicinin yapı ruhsatı almasıdır. Kural olarak yapı ruhsatı alma yükümlülüğü arsa sahibindedir fakat anahtar teslim inşaat sözleşmelerinde Yargıtay içtihatlarında da kabul edildiği üzere bu yükümlülük sözleşmeyle yükleniciye verilebilir.
‘’…İnşaat yapılacak arsanın maliki olduğundan kural olarak yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi alma yükümlülüğü arsa sahiplerine aittir. Ancak kural bu olmakla birlikte sözleşmede bu yükümlülüğün yükleniciye verilebileceği, bu halde yüklenicinin sözleşme gereğince kendisine bırakılacak bağımsız bölümler ya da arsa payına hak kazanabilmesi için inşaatı tamamlayıp yapı kullanma izin belgesini de alarak arsa sahiplerine teslim etmesi gerektiği kabul edilmektedir. Taraflar arasındaki sözleşmenin özel şartlar bölümünün 1. maddesinde yüklenicinin yapımın üstlendiği inşaatı anahtar teslimi şeklinde bitirip teslim etmiş olmasının yapı kullanma izin belgesi alma yükümlülüğünün de davalı yüklenici tarafından kabul edildiği anlamına geldiği uygulama ve Yargıtay içtihatlarında kabul edilip yorumlanmaktadır…’’
(Yargıtay 15.HD 2019/58 E. 2019/810 K. 26.02.2019 K.)
Sözleşmede “Anahtar Teslim” şeklinde kararlaştırılıp inşaatın yapımından sonra tapu devri olacağı yönünde anlaşılmış olması durumunda sözleşmede yüklenici, iskan almadan tapuların kendi üstüne devredilmesini talep edemeyecektir. Zira yüklenicinin iskan almaması, yapının hukuken arsa sahibine teslim edilmediği anlamına gelmektedir. Bu ise hukuken yüklenicinin inşaatı süresinde bitirmemesi anlamına gelebilecek olup arsa sahibi, iskan alınmamasını gerekçe göstererek ayrıca sözleşmeden dönebilecektir.
Arsa sahibinin sözleşmeden dönmesi ise çeşitli sorunlara yol açabilecektir. Yüklenici tapuları üstüne alamayacak, aldığı tapuları iade edecek, hatta yüklenicinin sattığı dairelerin yeni malikleri de tapuları arsa sahibine iade etmek zorunda kalacaklardır. Bu durumda yüklenici yaptığı inşaatın bedelini arsa sahibinden isteyecek, yüklenicinin daire sattığı kişilerse yükleniciden zararlarının tazmin edilmesini talep edebileceklerdir.
Sonuç olarak, arsa payları sözleşmeyle belirlendiğinde inşaata başlamadan önce, inşaat sırasında inşaatın geldiği aşamaya bağlı kademeli olarak ya da ifa sonrasında devredilebilir. Sözleşmeyle belirlenmediği takdirde inşaatın tamamlanıp arsa sahibine kalacak bağımsız bölümlerin yüklenici tarafından sözleşmeye uygun olarak tesliminden sonra devredilir. Ayrıca ‘’anahtar teslim’’ kavramının halk arasındaki kullanımının hukuki olarak da karşılığının olması sebebiyle anahtar teslim şeklinde yapılacak olan sözleşmelerde de imar hukukuna ilişkin uyuşmazlıklarda, bu alanda güncel yargı kararlarını takip eden, uygulamaya hakim uzman bir avukat yardımından yararlanmak, hak ve zaman kayıplarının önüne geçmesi açısından elzemdir.
Stj. Av. E. Barkın SOLHAN & Av. Selçuk ENER