EKSİK VE AYIPLI İFA ARASINDAKİ FARKLAR
Bu yazıda inşaat hukuku alanında karşımıza çok fazla çıkan eksik ifa kavramını, eksik ifadan kaynaklı arsa sahibinin haklarını ve bu kavramla çokça karıştırılan ayıplı ifa kavramını ele alıp aralarındaki farklardan bahsedeceğiz.
Eksik İş (İfa)
İnşaat sözleşmelerinde eksik iş, yüklenicinin sözleşme veya sözleşme eklerinde kararlaştırılan, kararlaştırılmamış dahi olsa TMK’nin 2. maddesi uyarınca dürüstlük kuralı kapsamında inşaatta bulunması gereken bölümlerin hiç yapılmamış olmasıdır. Eksik işin kanunlarımızda kesin bir tanımı olmamakla birlikte Yargıtay’ın genel tanımı bu şekildedir.
‘’…Eksik iş ise; sözleşme konusu işlerin yapılmamasıdır; başka bir deyişle, hiç yapılmayan iş eksik iştir. Eksik işin tanımı kanunlarımızda yapılmamıştır…’’
(Yargıtay HGK 2014/591 E. 2015/875 K. 25.02.2015 T.)
Eksik iş, sözleşme ve eklerine göre yapılması kararlaştırıldığı halde tam yapılmayan iştir.
(Yargıtay 23.HD 2012/5835 E. 2013/129 K. 16.01.2013 T.)
Eksik İş Bulunması Halinde Arsa Sahibinin Hakları
İnşaatta eksik iş bulunması halinde inşaat teslim edilmemiş sayılır. Hukuki anlamda teslim gerçekleşmiş sayılmaz. Bundan dolayı kural olarak yüklenici ücrete hak kazanamaz. Eksik iş bulunduğu takdirde arsa sahibinin seçimlik hakları mevcuttur:
1. Eksik işin tamamlattırılması için mahkemeden izin isteme
2. Yükleniciden eksik işin ücret ödemekten kaçınarak tamamlamasını talep etme
3. Yükleniciyi temerrüde düşürme
Temerrüde düşürme seçimlik hakkı kapsamında temerrüde düşüren arsa sahibinin 3 seçimlik hakkı doğmaktadır:
a. Aynen ifayı talep etme ve gecikme tazminatı isteme
b. İfadan vazgeçerek müspet zararları isteme
c. Sözleşmeden dönme ve menfi zararları isteme
4. İnşaatın teslimini kabul etmeyerek eksik işlerin bedelini talep etme
Kural olarak eksik işin tesliminden sonra 5 yıllık zamanaşımı süresi içinde talep edilebilir.
Ayıplı İfa
Ayıplı ifa, yüklenici tarafından meydana getirilen ve arsa sahibine teslim edilen inşaatın sözleşmede kararlaştırılan ve dürüstlük kuralı gereği olması gereken niteliklerde olmaması, inşaatın kanun veya sözleşmenin öngördüğü nitelikleri taşımamasıdır.
Eksik İfa ile Ayıplı İfa Arasındaki Farklar
· İnşaatta eksik işin bulunması ve inşaatın ayıplı ifası birbirinden farklı kavramlardır. İkisinin doğurduğu hukuksal sonuçlar da buna bağlı olarak birbirinden farklıdır. Belirttiğimiz gibi eksik işte hukuken teslim söz konusu değilken inşaatın ayıplı ifasında hukuken teslim var olmakla beraber ayıplıdır. Birbirinden ayırt etme noktasında işin hiç yapılmamış olması hususu ve işin yapılmış ancak sözleşmede kararlaştırılanın aksine veya sözleşmede kararlaştırılandan daha kötü yapılmış olması hususu nazara alınmalıdır.
· Ayıplı ifada, inşaat sözleşmesindeki ayıptan doğan sorumluluk TBK’nin 474. Ve 478. maddeleri arasında özel hükümlerle düzenlenmiştir. Dolayısıyla ayıplı ifa halinde ilgili hükümler uygulama alanı bulur. Bunun aksine eksik işlerde ayıptan sorumluluk söz konusu olamaz. Eksik ifada TBK’nin 112. Maddesinde düzenlenmiş olan gereği gibi ifa etmeme hükmü uygulama alanı bulur.
‘’…Eser sözleşmesinde ayıba dair hükümler, 6098 sayılı TBK'nın 474-478. maddeleri arasında düzenlenmiştir. Ayıp, imâl edilen bir eserde veya malda, sözleşme ve ekleri ile iş sahibinin beklediği amaca ve dürüstlük kurallarına göre bulunması gereken vasıfların bulunmaması, bulunmaması gereken vasıfların ise bulunmasıdır. Şayet, imâl edilen eserde ayıp varsa, iş sahibi tarafından süresi içersinde ayıp ihbarında bulunulması şartıyla sözleşme ve dava tarihinde yürürlükte bulunan Borçlar Kanunu'nun 475. maddesinde sayılan seçimlik haklarından birisini kullanabilir. Bu hakkın kullanması için iş sahibi tarafından ayrı bir dava açılabileceği gibi, yüklenici tarafından aleyhine açılmış olan bir davada da bu hususu def'i olarak ileri sürebilir.
Eksik iş ise sözleşme ve eklerine göre yapılması gerektiği halde yapılmayan (noksan bırakılan) işleri ifade eder. Eksik işler bedelinin istenebilmesi için teslim sırasında ihtirazi kayıt konulmasına ya da ihtar çekilmesine gerek bulunmamaktadır. Eksik işler yönünden TBK’nın 474 ve 477. maddesindeki hükümler uygulanmaz…’’
(Yargıtay 15. HD 2016/2999 E. 2017/4504 K. 20.12.2017 T.)
· İnşaatın ayıplı teslimi halinde arsa sahibi, kanundan doğan seçimlik haklarından birini kullanabilmekle birlikte, genel hükümlere göre yükleniciden uğradığı zararların tazminini de talep edebilir. Eksik iş bulunması halinde arsa sahibinin haklarından yukarıda bahsetmiştik.
· Ayıplı ifa halinde TBK’nin 474. Maddesi uyarınca arsa sahibi, inşaatı teslim aldıktan sonra imkan bulur bulmaz inşaatı gözden geçirmek, ayıpları varsa makul süre içerisinde yükleniciye bildirmekle yükümlüdür. Aksi takdirde ayıptan doğan zararlara ilişkin bir talepte bulunamayacaktır. Eksik işte arsa sahibinin böyle bir yükümlülüğü yoktur. Zamanaşımı süresi içerisinde eksik işlerden doğan hakları talep edebilmektedir.
· Arsa sahibi, inşaatı teslim alırken inşaatı olduğu gibi kabul edip herhangi bir ön koşul öne sürmezse ayıba ilişkin haklarını kullanamayacaktır. Eksik işte ise herhangi bir ön koşul öne sürmeye gerek yoktur zira ortada hukuki anlamda bir teslim söz konusu değildir.
Sonuç olarak, eksik iş ile ayıplı ifa birbirinden bağımsız iki farklı kavramdır. Bu kavramların birbirinden ayırt edilmesi oldukça önemlidir. Zira iki farklı durumda TBK’ nin farklı hükümleri uygulanacaktır. Her iki durumda da arsa sahibinin sahip olduğu haklar birbirinden farklıdır. Dolayısıyla ilgili konuda uzman bir avukata danışmanız herhangi bir hak kaybına uğramamanıza ve süreci hızlı bir şekilde geçirmenize yardımcı olacaktır.
i