ELATMANIN ÖNLENNMESİ VEYA MÜDAHALENİN MEN’İ DAVALARININ KAPSAMI VE BU DAVALARIN HÜKMEN TESCİL OLUNAN BİR TAŞINMAZDA BULUNAN KİRACIYA KARŞI AÇILABİLECEK OLMASI
Eğer maliki olduğunuz bir taşınır veya taşınmazı biri elinde haksız bulunduruyorsa ya da izniniz olmadığı halde faydalanıyorsa bu tür durumlarda başvuracağınız yollardan biri el atmanın önlenmesi ya da müdahalenin men’i davasıdır.
El atmanın önlenmesi, diğer adıyla müdahalenin men’i davaları Medeni Kanun’un
“Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir. Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız elatmanın önlenmesini de dava edebilir…”
Şeklindeki 683. Maddesinde tanımlanmıştır.
Bahse konu dava direkt haksız müdahalenin yani haksız kullanımın önlenmesine ilişkin olduğu için başvurulması halinde daha hızlı sonuç doğuracak bir davadır. Bu davanın açılması için üç koşul vardır;
· Müdahalenin haksız olması
· Müdahalenin devam ediyor olması
· El atmanın önlenmesini isteyen kişinin müdahale edilen şeyin maliki olması
Bu yazıda üzerinde durulacak husus bu davanın istenmeyen kiracıya karşı açılıp açılamayacak olması.
Şöyle ki; eğer sizin izniniz dışında başka biri tarafından maliki olduğunuz ev kiraya verildiyse veya maliki olduğunuz taşınmazın mülkiyetini mahkeme kararı ile kazandıysanız taşınmazın daha önceki malikinin kiracı ile imzaladığı kira sözleşmesinin sizi bağlamaması sebebiyle tahliye davası yerine el atmanın önlenmesi davası açılabilecektir. Zira ikisinde de sizin izniniz dışında bir kullanım söz konusudur. Ama en önemli husus şudur ki eğer sonradan satın aldığınız bir taşınmazda oturan bir kiracı varsa ona karşı sadece tahliye davası açabilecek iken hükmen tescil yani mahkeme kararı ile taşınmazın mülkiyetini kazanmanız halinde tescilden önceki kiracının tahliye yolu ile değil de el atmanın önlenmesi davası açabilecek olmanızdır. Zira bahse konu kira sözleşmesi hali hazırda maliki olduğunuz taşınmazı haksız bir şekilde elinde bulunduran kişi ile kiracı arasında imzalanmış yok hükmünde bir kira sözleşmesidir.
Sonuç olarak aşağıdaki HGK kararından da aynı sonuca varılacağı üzere böyle bir durumla karşılaşmanız halinde başvurmanız gereken yol el atmanın önlenmesi davası açmanızdır.
“…Taraflar arasındaki "taşınmaza el atmanın önlenmesi ve ecrimisil" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda Sarıveliler Asliye Hukuk Mahkemesince davanın görev nedeniyle usulden reddine dair verilen 29.05.2015 tarihli ve 2015/2 E., 2015/37 K. sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 20.10.2015 tarihli ve 2015/14164 E., 2015/12177 K. sayılı kararı ile:
"...Dava, mülkiyet hakkına dayalı el atmanın önlenmesi ve ecrimisil isteklerine ilişkindir.
Mahkemece, kira ilişkisinden söz edilmek ve davanın sulh hukuk mahkemesinde görülmesi gerektiği belirtilmek suretiyle görevsizlik kararı verilmiştir.
Ne var ki, eldeki dava, davalıların çekişme konusu taşınmazı fuzulen işgal ettiklerinden bahisle açıldığına göre; anılan isteğin 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu hükümlerinden kaynaklandığı ve uyuşmazlığın çözümünün 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 2/1. maddesi uyarınca asliye hukuk mahkemesinin görevinde bulunduğu kuşkusuzdur.
Hal böyle olunca, işin esasının incelenmesi, taraflar arasında hukuken geçerli bir kira ilişkisinin varlığının saptanması halinde davanın reddedilmesi, aksi halde el atmanın önlenmesi ve ecrimisil istekleri yönünden bir karar verilmesi gerekirken, yazılı biçimde hüküm kurulması doğru değildir..."
gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
…
Davacı vekili, dava konusu 26 parsel sayılı taşınmazın müvekkili vakfa ait olmasına karşın kadastro sırasında davalı ... adına tespit ve tescil edildiğini, açılan dava sonucunda tapu kaydının iptali ile davacı vakıf adına tesciline karar verildiğini, kararın onanarak 07.05.2014 tarihinde kesinleştiğini, ancak davalı Belediyenin hakkı olmadığı hâlde taşınmazı 17.02.2014 tarihinde diğer davalıya kiraya verdiğini, davalıların fuzuli şagil durumunda olduklarını, taşınmaza müdahalenin hâlen devam ettiğini ileri sürerek, el atmanın önlenmesi ile 07.05.2014 tarihinden itibaren aylık 2000 TL ecrimisil bedelinin yasal faiziyle birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı şirket vekili, taşınmazın davalı belediyenin mülkiyetinde iken 17.02.2014 tarihli yazılı sözleşme ile kiralandığını, müvekkilinin malik olarak belediyeyi bildiğini ve bu güvene dayalı olarak sözleşme yaptığını, sonradan mahkeme kararı ile malik değişmiş ise de kira sözleşmesinin yapıldığı tarih itibariyle taşınmazın maliki ile imzalanan sözleşmenin geçerli olduğunu ve sözleşmeden kaynaklanan şahsi hakkına dayanan müvekkilinin haksız işgalci olmadığını, kaldı ki başkasına ait bir taşınmazın kiraya verilebileceğini, bu durumda mülkiyet hakkı sahibinin kira sözleşmesine icazet verip vermediğinin önemli olduğunu, davacının taşınmazın yeni maliki olmakla sözleşmenin tarafı durumuna geldiğini, bu nedenle el atmanın önlenmesi değil ancak Türk Borçlar Kanunu hükümlerine göre tahliye davası açabileceğini, ecrimisil talep edilebilmesi için de zilyedin kötü niyetli olması gerektiğini, kiracı olan müvekkilinin davacı taraf ile davalı ... arasındaki davadan haberdar olmadığını, kira sözleşmesine güvenerek taşınmazı kullandığını ve ecrimisilden sorumlu tutulamayacağını belirterek, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı ...davaya cevap vermemiştir.
Mahkemece dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda, davacının açtığı tapu iptali ve tescil davası sonrasında tapuda malik değişikliğinin 04.08.2014 gerçekleştiği, ancak taşınmazın davalı ... adına kayıtlı iken 17.02.2014 tarihinde diğer davalıya kiraya verildiği, davalılar arasındaki kira ilişkisinin devam ettiği, mülkiyet değişikliği ve halefiyet prensibi gereğince davacının kira sözleşmesinin tarafı durumuna geldiği, her ne kadar el atmanın önlenmesi ve ecrimisil istemiyle dava açılmış ise de tüm dosya kapsamına göre istemin kiralananın tahliyesi ve kira alacağının tahsiline ilişkin olduğu, kira ilişkisinden kaynaklanan davalarda ise sulh hukuk mahkemesinin görevli olduğu gerekçesiyle görev nedeniyle davanın usulden reddine karar verilmiştir.
Karar davacı vekili tarafından temyiz edilmiş, Özel Dairece yukarıda başlık bölümünde yer alan gerekçeyle bozulmuştur.
Yerel Mahkemece önceki gerekçelerle ilk hükümde direnilmiş, direnme kararı davacı vekilince temyiz edilmiştir.
…
Açıklanan tüm bu yasal düzenleme ve ilkeler çerçevesinde somut olay değerlendirildiğinde, dava dilekçesinde çekişme konusu taşınmazın öteden beri davacı vakfa ait iken kadastro tespiti sırasında davalı ... adına tespit ve tescil edildiği, açılan dava sonucunda tapu kaydının iptali ile davacı vakıf adına tesciline karar verildiği hâlde hükmün kesinleşmesinden kısa bir süre önce taşınmazda bir hakkı olmayan davalı belediyenin taşınmazı diğer davalıya kiraya verdiği, bu durumda her iki davalının da fuzuli şagil durumunda oldukları ileri sürülerek taşınmaza el atmanın önlenmesi ve ecrimisil isteminde bulunulmuş, talep sonucu kısmında da bu istem tekrar edilmiştir. Görüleceği üzere dava dilekçesinde açıklanan maddi vakıalar, davalılar arasındaki kira sözleşmesinin davacı yönünden bağlayıcı olmadığı iddiasını da içermekte olup, hukuki nitelendirme de davacı tarafından bu iddiaya (maddi vakıaya) uygun olarak yapılmış ve açık bir şekilde TMK'nın 683 ve 995. maddeleri uyarınca taşınmaza el atmanın önlenmesi ile ecrimisil istenilmiştir. Az yukarıda açıklandığı üzere kira sözleşmesi 6098 sayılı TBK'nda düzenlenmiş olup, davalılar arasında yapılan kira sözleşmesinin kendisi yönünden bağlayıcı olmadığını ileri süren davacı bakımından açtığı davanın, farklı yasa ve koşullara tabi bulunan kiralananın tahliyesi ve kira alacağı istemine ilişkin olduğunu kabul etmek mümkün değildir.
Bu durumda, anılan bu isteğin 4721 sayılı TMK hükümlerinden kaynaklandığı ve uyuşmazlığın çözümünün 6100 sayılı HMK'nın 2/1. maddesi uyarınca asliye hukuk mahkemesinin görevinde bulunduğu açıktır.
Hâl böyle olunca, mahkemece işin esasının incelenerek davalılar arasında yapılan kira sözleşmesinin davacı vakıf bakımından da geçerli ve bağlayıcı olup olmadığının tartışılması, hukuken geçerli bir kira ilişkisinin varlığının saptanması hâlinde işgal ve kötü niyetli bir kullanım durumu olmayacağından davanın reddedilmesi, aksi hâlde ise el atmanın önlenmesi ve ecrimisil istekleri yönünden bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde görev nedeniyle davanın usulden reddine karar verilmesi doğru değildir.
Mahkemece, Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.
Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır…”
(Yargıtay HGK. 2017/1236 E. 2018/1568 K. 25.10.2018 T.)
Her ne kadar aşağıdaki Yargıtay 8. Hukuk Dairesi’nin kararı yukarıdaki HGK kararının aksi yönünde, yani tahliye davasının konusu olabileceği yönünde olsa da Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun kararına üstünlük tanınması gerekecektir. Fakat yine de incelenmesi ve önemsenmesi gereken bir hususun paylaşılması gerekmiştir.
“…Davacı; dava konusu 445 ada 47 parselde bulunan 1. kat 2 numaralı bağımsız bölümün maliki olduğunu, daireyi elinde bulunduran davalıya taşınmazı tahliye etmesi talebini ilettiği halde tahliye etmediğini ileri sürerek davalı tarafın el atmasının önlenmesine, taşınmazın teslimine, fazlaya ilişkin haklar saklı kalmak kaydı ile 500.00 TL ecrimisil alacağının dava tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.
Davalı vekili, davalının kira sözleşmesine dayalı olarak dava konusu taşınmazı kullandığını, fuzuli şagil olmadığını, kira ücretlerinin ödendiğini belirterek davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.
Mahkemece, dava konusu taşınmaza ilişkin tapu iptali ve tescil kararının kesinleşmesi ile birlikte kira ilişkisinin dayanaksız kaldığı, eski malik ve kiracının fuzuli şagil durumuna düştüğü gerekçeleriyle davanın kabulüne, 445 ada 47 parselde kayıtlı Vural sokak No 59/2 adresinde birinci kat 2 nolu bağımsız bölüme ait yerden davalının fuzuli işgal nedeniyle tahliyesine, 1.538,00 TL ecrimisil bedelinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmesi üzerine, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dava, mülkiyet hakkına dayalı el atmanın önlenmesi ve ecrimisil isteklerine ilişkindir.
Dosya içeriğinden ve toplanan delillerden, davacı ile dava dışı ... arasında görülen ... 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2012/214 Esas, 2012/217 Karar sayılı dava dosyasında, dava konusu 445 ada 17 parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan 2 numaralı bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile ... ( eldeki davanın davacısı) adına tesciline karar verildiği, hükmün Yargıtay incelemesinden geçerek 9.1.2013 tarihinde kesinleştiği, davacı tarafından ... 8. Noterliğinin 08.04.2013 tarih ve 7156 yevmiye numaralı ihtarnamesi keşide edilerek eski malik ve davalının taşınmazda fuzuli şagil olmaları nedeniyle taşınmazı 1 hafta içinde teslim etmeleri istenildiği, davalının davacının ihtarnemesine cevap olarak ... 5. Noterliğinin, 5139 yevmiye numaralı ihtarnamesinde, sözleşme tarihinde malik olan ... ile yapılan kira sözleşmesi gereğince dairede oturduğunu, tapu sureti gönderildiği ve hesap numarası bildirildiği takdirde kira bedellerinin ödeneceğini davacı tarafa ihtar ettiği , eski malik ile düzenlenen 07.07.2012 tarihli 3 yıl süreli kira sözleşmesinin dosyaya sunulduğu anlaşılmaktadır.
Davacı, 09.01.2013 tarihinden sonra kayden maliki olduğu taşınmaza, davalının haklı ve geçerli bir neden olmaksızın kullanmak suretiyle müdahale ettiğini ileri sürerek eldeki davayı açmış, davalı ise davacıdan önceki malik ile aralarında 07.07.2012 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere 3 yıllık kira sözleşmesinin yapıldığını bu nedenle dava konusu taşınmazda kiracı olarak bulunduğunu açıklayarak, davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.
Bilindiği üzere, kira sözleşmesinin geçerliliği herhangi bir şekil koşuluna bağlı tutulmamış, sözlü olarak da yapılabileceği kanun koyucu tarafından kabul edilmiştir. Öte yandan kira ilişkisi, kişisel borç doğuran bir sözleşme türü olup, taşınmazın mülkiyetinin el değiştirmesi ile ilgili değildir. TBK’nın 310. maddesi hükmüne göre kiralananın mülkiyetinin kiralayan malik tarafından üçüncü kişiye devri ile birlikte, kiralayan ve kiracı arasındaki kira sözleşmesi tüm hak ve borçları ile birlikte yasa gereği kendiliğinden yeni malike geçer. Taşınmazın başkasına satılması, kiracının kişisel hakkını ortadan kaldırmaz. Davacının mülkiyet hakkına dayalı olarak elatmanın önlenmesi ve ecrimisil davası değil, 6570 sayılı Yasa hükümleri uyarınca kiralananın tahliyesi ve kira alacağı davası açması gerekmektedir.
Hâl böyle olunca, açıklanan nedenlerle Mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile yazılı olduğu şekilde kararı verilmesi doğru görülmemiştir…”
(Yargıtay 8. HD. 2018/8930 E. 2018/12108 K. 03.05.2018 T.)
Yukarıdaki içtihatlar ve açıklamalarımız ışığında her ne kadar genel anlamda bir paylaşım yapılmışsa da somut olay özelinde ayrı bir değerlendirme yapmak gerektiği ve bu hususta bir hukukçuya danışılması gerektiği açıktır.
Av. Bilge İŞ & av. Selçuk ENER