İpoteğin Paraya Çevrilmesi Yoluyla İcra Takibi

Takip Talebinde Borçlu Olarak Kimler Gösterilmelidir?

Asıl olan İİK m.149 gereği ipotek veren kişiye açılmasıdır. Bunun yanında üçüncü kişinin taşınmazının paraya çevrilmesi söz konusu olduğunda ilgili üçüncü kişi de borçlu olarak gösterilmelidir. Ancak TMK m. 887 uyarınca ipotekli taşınmazın maliki borçtan şahsen sorumlu değilse, alacaklının ödeme isteminin ona karşı etkili olması; bu istemin hem borçluya hem kendisine karşı yapılmış olmasına bağlıdır.

Yargıtay’a göre, asıl borçlu dışında sadece gayrimenkul maliki üçüncü kişiye karşı takip yapılırsa, asıl borçlunun takibe dahil edilmesi mümkün değildir. Aksi halde ise yani sadece asıl borçluya karşı takip yapılmışsa, gayrimenkul malikinin daha sonra takibe dahil edilmesi mümkündür.

Takip Talebine Aykırı İşlem Yapılması Halinde Ne Olur?

İcra müdürü alacaklının takip talebinde ileri sürdüğü talep ve seçimlerle bağlı kalmalıdır. Aksi durumda; örneğin icra müdürü, ilamsız takipte borçluya ödeme emri göndermesi gerekirken icra emri göndermesi halinde yasanın emredici hükmüne aykırı ödeme emri düzenlenmiş olur. Bu gibi durumlarda bir hakkın yerine getirilmemesi söz konusu olduğundan İİK m. 16/2 gereğince süresiz şikayete tabi olacaktır.

·        İlamsız Takip

İtiraz Konusu ve 3. Şahsın Rücu Hakkı:

Borçlu veya üçüncü şahıs ödeme emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde itirazda bulunabilirler ancak rehin hakkı itiraz konusu yapılamaz. 1. İpotek, bir cari hesap veya işleyecek kredinin vs. teminatı olarak verilmişse, icra mahkemesi bununla ilgili sair belge ve makbuzları 68 inci maddedeki esaslara göre incelemek yetkisini haizdir. Ödeme emrinin tebliği üzerine borçlu takibin her aşamasında borcunu ödeyerek taşınmazın satılmasını önleyebilir. Ödeme yapıldıktan sonra icra memuru ipotek kaydını tapu sicilinden terkin ettirir. Kendisine ödeme emri gönderilen taşınmaz maliki üçüncü kişi de borcu ödeyerek takibi durdurabilir. Bu durumda 3. Kişi alacaklının halefi olur ve rücu etme yetkisini haiz olur. Borçlu ya da üçüncü kişi 7 günlük sürede dilekçe ile veya sözlü olarak icra dairesinde borca itiraz ederse takip durmaktadır. Bu itiraz alacağın varlığına veya tutarına ilişkindir. Rehin hakkına itiraz edilememektedir. İpoteğin iptali ise ancak dava yoluyla istenebilmektedir.

İpotekli Taşınmaz Üzerinde İhtiyati Tedbir Varsa Ne Olur?

İpotekli taşınmaz üzerinde üçüncü kişilere devrin önlemeye yönelik “ihtiyati tedbir” varsa, alacaklı ipoteğin paraya çevrilmesini isteyebilir. Yargıtay da eski kararlarında buna izin vermiştir. Ancak Yargıtay yeni kararlarında üzerinde aynına ilişkin bir ihtiyati tedbir bulunan gayrimenkulün buna rağmen takibin kesinleşmesinden sonra satılabileceğini hem de alan kişinin ihtiyati tedbir kararından arınmış bir gayrimenkul satın alacağını, çünkü tedbir kararının üçüncü kişi alacaklının alacağını cebri icra yolu ile engellemeyeceğini ifade etmektedir.

Yargıtay eski kararlarında ihtiyati tedbirin gayrimenkulün aynına ilişkin olmasına göre bir ayrım yapıyor ve gayrimenkulün aynına ilişin olarak konulmuşsa, satışı durdurabilir olarak kabul ediyordu. Yargıtay’ın yeni kararlarına göre ihtiyati tedbir her ne suretle konulmuş olursa olsun bu gayrimenkulün satışına engel olmayacaktır. İhtiyati tedbir kararı aldırmış olan kişiler ise, kendilerine satış ilanı tebliğ edilmediği gibi, bu satışa itiraz da edemeyecektir. Doktrinde ise iki durumda da kötü niyet bulunma ihtimaline dayalı olarak kanuna aykırılık teşkil ettiğine dair görüşler bulunmaktadır.

Takip Talebine Alacağın ve Faizin Yazılma Şekli Nedir?

Takip talebine alacağın Türk parası ile tutarı, faiz miktarı ve işlemeye başladığı gün yazılmalıdır. Yargıtay; eğer alacak Türk parası ile gösterilmemişse, bu hususun her zaman ileri sürülebileceğini ve hatta tetkik mercii tarafından bunun re’sen dikkate alınması gerektiği yönünde kararlar vermiştir.

“Alacaklı takip talepnamesinde ipotek belgesi ile birlikte konut kredi sözleşmesine ve ihtarnameye dayanmış, kredi sözleşmesinde belirtilen yabancı para alacağı karşılığını TL olarak göstermemiştir. İİK.nun 58/3 maddesi hükmüne aykırı olan bu durum kamu düzeni ile ilgili olduğundan resen göz önünde alınması icap eder. Öte yandan Türk parasıyla bir ipotek yapılıp ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile takibe geçildiğinde alacağın muayyenlik ilkesine, ana paranın tür ve miktar olarak değiştirilmesi söz konusu olamayacağına göre, bu tür takiplerde akit tablosunda belirtilen TL alacak miktarı üzerinden icra takibinin yapılması doğru değildir”

“2-İİK.nun 58/3. maddesi hükmüne göre takip tarihinde yabancı para alacağının karşılığının TL. tutarı gösterilmiştir. Alacağın anılan madde hükmü gereği takip tarihinde T’.na çevrildiği gözetilmeksizin, bilirkişi incelemesinin yabancı para üzerinden yaptırılıp İİK.nun 58/3. maddesi hükmüne aykırı olarak alacağın USD üzerinden hesap edilmesi de yerinde değildir”

“İpotek alacağına bağlı olarak borçluya 151 örnek icra emri tebliğ edilmiştir. Tebliğ edilen bu icra emrinde alacak miktarının Türk lirası olarak karşılığı gösterilmemiştir. İİK.nun 41. maddesi göndermesiyle aynı Kanunun 58/3 ve 60. maddeleri uyarınca icra emrinde alacağın Türk parası karşılığının gösterilmesi mecburidir. Hakim tarafından da resen nazarı itibara alınması gerekir. Zira devletin hükümranlık hakkı ile ilgilidir. Dairemizin yerleşik içtihatlarında da kabul edildiği veçhile mercice icra emrinin iptaline karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile şikayetin reddi doğru görülmüştür

Takip Talebini Alan İcra Müdürü Alacağın Muaccel Olup Olmadığını Araştırabilir mi?

Doktrinde icra müdürünün yetki tanımında böyle bir işin yer almadığı yönündeki görüşler baskın olsa da Yargıtay icra memurunun ödeme emrini göndermeden önce, alacağın muaccel olup olmadığını araştırması gerektiğine karar vermiştir.

Alacağı Üst Sınır İpoteği ile Teminat Altına Alınmış Alacaklı Üst Sınırı Aşan Miktarda Alacağını Talep Etmişse ve Borçlu Süresi İçinde Kısmi İtirazda Bulunmazsa Ne Olur?

Alacağı üst sınır ipoteği ile teminat altına alınmış alacaklı, takip talebinde ve buna uygun olarak gönderilen ödeme emrinde üst sınırı aşan miktarda alacağını talep etmişse, borçlunun bu takibe karşı süresi içinde kısmi itirazda bulunması gerekir. Bu halde ipotek hakkına değil, üst sınır ipoteğini aşan kısmın teminatlı olmadığı ve ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile takip yapılamayacağı ileri sürülecektir.  Ancak süresi içinde itiraz veya şikayet edilmezse bu üst sınırı aşan kısmın kesinleşme ve ipotekten temin edilme durumu tartışmalıdır. Yargıtay bazı kararlarında bu hususun süresiz itiraz bazı kararlarında ise süresiz şikayet biçiminde ileri sürülebileceğine karar vermiştir. Ancak Yargıtay son kararlarında bu hususun kamu düzeniyle ilgili olduğunu ve bu nedenle süresiz şikayet biçiminde ileri sürülebileceğini ve hatta tetkik merciince de kendiliğinden dikkate alınacağını açıklamaktadır.

“Borçlular itirazlarında ipotek nev’inin üst sınır ipoteği olduğunu, sorumluluk halinin ipotek miktarı ile sınırlı olacağını ileri sürdüklerinden bu husus-Dairemizin süreklilik arzeden içtihatlarında da benimsendiği üzere- süresiz şikayete tabi olup merciin bu yöne ilişkin itirazı incelemeksizin süre aşımı yönünden reddetmesi isabetsizdir”

 “Hukuk Genel Kurulunun 1989/11-294 E 1989/378 K.24.5.1989 tarihli kararında da benimsendiği üzere, merciin limiti aşan bölüm için itirazın kabulüne karar vermesi gerekirken aksine düşüncelerle istemin reddi isabetsizdir”

Yukarıdaki Maddeyle Alakalı Olarak Sıra Cetvelinin Düzenlenmesi Hususu:

Yargıtay yukarıda açıklanan görüşüne uygun olarak, borçlunun 7 gün içinde ödeme emrine itiraz etmemiş olması halinde icra dairesinin sıra cetvelini düzenlerken takibin alacağın tamamı üzerinden kesinleşmiş olmasına rağmen sıra cetvelinde takip alacaklısının alacağını yalnız ipotek limiti içinde kalan miktar kadar dikkate alınması gerektiğine karar vermiştir.

“Azami limitli ipoteklerde MK.nun 790. maddesinin hükümleri geniş anlamda uygulanamaz ve ipotek veren üçüncü şahısların sorumlulukları azami ipotek miktarı ile sınırlı olur. Teminat ipoteği veren üçüncü kişinin takibe itiraz etmemesi halinde dahi, başka alacaklıların menfaatlerinin muhtel olabileceği durumlarda derece kararının tanzimi sırasında azami limit miktarının nazara alınması gerekir”.

İnkar Tazminatı Üst Sınır İpoteğinde İpoteğin Teminatı İçinde midir?  

Yargıtay, borçlunun yaptığı itirazın iptali veya itirazın kaldırılması halinde en çok ipotek limiti üzerinden hükmedilen icra inkar tazminatı, limiti aşsa bile taşınmazın sağladığı teminattan yararlanır görüşündedir.

·         İlamlı Takip

İİK m. 150\ı Kapsamında Tebligat Hususunun Değerlendirilmesi:

Tarafların ileride tebligat sebebiyle çıkabilecek uyuşmazlıkları önleme amacıyla sözleşmede  bir tebligat adresi belirlemeleri ve daha sonra bu adrese tebligat yapılması halinde artık tebligat yapılan kişinin bu tebligattan haberdar olmadığının ileri sürülmesi iyi niyet kuralları ile bağdaşmamaktadır. Yargıtay bir kararında sözleşmede kararlaştırılan adrese yapılan tebligatın usulüne uygun bir tebligat sayıldığını ancak tebligat yapılan kişinin yeni adresini alacaklıya bildirdiğini ispat etmesi halinde bu tebligatın geçerli olmayacağını açıklamıştır.

“Genel kredi sözleşmesinin 44.2. maddesinde; müşteri ve kefiller kanuni ikametgahlarını değiştirdiklerinde derhal aynı şekilde bir ikametgah göstermediği ve bu yeni ikametgahı ticaret siciline tescil ettirerek bankaya noter aracılığı ile bildirmediği takdirde ilk ikametgahına yapılacak tebliğlere itirazı olamayacağını ve bu sözleşme uyarınca yapılacak tebliğlere itirazı olamayacağını ve bu sözleşme uyarınca yapılacak ihbarların noter veya postaya tevdi olunduğu tarihte kendilerine yapılmış sayılacağını kabul etmişlerdir.

 Aynı sözleşmenin 44.1 maddesinde de müşteri ve kefillerin isim ve imzaları yanında yazılı adresin kanuni ikametgahı olduğunu da kararlaştırmışlardır.

Noterlerin, Tebligat Kanunu’nun 35. maddesine göre tebligat yapamayacakları; aynı Yasanın 34. maddesindeki sınırlama gereğidir.

Akit serbestisi ve yukarıda belirtilen Tebligat hükümleri ve sözleşmenin özel hükümleri karşısında genel kredi sözleşmesinde belirtilen adrese çıkan ve “taşınmıştır” şerhi ile bila tebliğ iade edilen tebligatların notere tevdi tarihinde muhataplarına tebliğ edildiğinin kabulü gerekir. Somut olayda muteriz borçlu şirketin genel kredi sözleşmesi ve ipotek akit tablosundaki adresine noter kanalıyla tebligat çıkarılmış, adı geçenin de yeni adresini, sözleşmenin özel hükümlerine göre alacaklı bankaya bildirdiği iddia ve ispat edilemediğinden hesap katına ilişkin tebligatlar geçerlidir”.