KENTSEL DÖNÜŞÜM REHBERİ: RİSKLİ YAPILAR, MALİK HAKLARI VE HUKUKİ SÜREÇLER

KENTSEL DÖNÜŞÜM REHBERİ: RİSKLİ YAPILAR, MALİK HAKLARI VE HUKUKİ SÜREÇLER

 

1. Kentsel Dönüşüm Nedir?

Kentsel dönüşüm, mevcut yapının can ve mal güvenliği açısından riskli bulunması durumunda; o yapının yıkılarak yerine daha güvenli, sağlam ve modern bir yapı inşa edilmesi sürecidir. Kentsel dönüşüm, sanıldığı gibi sadece yıkım ve yeniden yapım süreci değildir. Aynı zamanda arsa sahiplerinin haklarının korunmasını, yeni yapılacak projelerin planlı gelişmesini ve kamusal güvenliğin sağlanmasını da amaçlar. Bu nedenle süreç, yalnızca teknik değil; hukuki, sosyal ve ekonomik boyutlarıyla da değerlendirilmelidir.

Kentsel dönüşüm süreci, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yürütülür. Bu Kanun’un amacı, afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde; fen ile sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemektir.

 

2. Kentsel Dönüşüm Aşamaları Nelerdir?

a. Riskli Alan Tespiti

Riskli alan tespiti 6306 Sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği md. 5’te belirtilmiştir. Buna göre ilk olarak riskli alanın tespit edilerek belgelenmesi gerekir. Riskli yapıların tespiti, Başkanlıkça resen veya İdarece yaptırılabileceği gibi; yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından (masrafları kendilerine ait olmak üzere), Başkanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılıp sonuç Başkanlığa veya İdareye bildirilecektir.

b. Rapor Onayı

Riskli yapı tespitine ilişkin raporlar, tespiti yapan İdarece veya lisanslandırılmış kurum veya kuruluşça, tespite konu yapının bulunduğu ildeki Müdürlüğe veya Bakanlıkça yetki devri yapılması durumunda İdareye elektronik yazılım sistemi üzerinden gönderilir. Raporlar, Bakanlıkça belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde incelenir ve herhangi bir eksiklik tespit edilmesi halinde gerekli düzeltmeler yapılmak üzere raporu düzenleyen kurum veya kuruluşa iade edilir. Raporlarda herhangi bir eksiklik tespit edilmez ise riskli olan yapılar; en geç on işgünü içinde, tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilmek üzere ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir.

c. Rapor Onayının Maliklere Bildirilmesi ve Kat Maliklerinin Karar Süreci

7471 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile yapılan değişiklikle birlikte; riskli yapıların tespiti sürecinde maliklere tek tek tebligat yapılmayacak, tespite ilişkin bilgileri içeren tutanak yapıya asılacak, maliklere e-devlet üzerinden bildirim yapılacak ve muhtarlıklarda 15 gün süre ile ilan edilecektir. İlanın son günü hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılacaktır.

Kentsel dönüşüm kararı için; hisseleri oranında, paydaşların salt çoğunluğu aranacaktır. Anlaşmazlık yaşanması halinde, Bakanlık satış ya da kamulaştırma gibi çözümler devreye sokabilir.

d. Yıkım Süreci

Karar alındıktan sonra bina tahliye edilir ve yıkım işlemi gerçekleştirilir. Bu sırada binadaki eşyaların taşınması, belediyeden alınacak yıkım ruhsatı gibi teknik işlemler yürütülür. Aynı zamanda mimari projeler hazırlanır, yeni yapı planı oluşturulur ve belediyeye ruhsat başvurusu yapılır.

e. Müteahhit ile Anlaşılması ve Sözleşme Kurulması

Bu aşamada, bir müteahhit firma ile anlaşılır. Buna göre; kat malikleri ile müteahhit arasında yapılan sözleşmede her bir dairenin hak edişi, bağımsız bölüm numaraları, ödeme planı ve cezai şartlar açıkça belirtilmelidir. Bu sözleşme sayesinde ileride çıkabilecek anlaşmazlıkların önüne geçilecektir.

f. Yeni Yapının İnşası ve Ruhsatlandırma Süreci

Yapının inşası sürecinde belediye tarafından, düzenli olarak denetim yapılır. İnşaat tamamlandıktan sonra, yapı kullanma izni (iskan) alınır; tapular yeni bağımsız bölümlere göre düzenlenir ve mülk sahipleri evlerine yeniden kavuşur.

 

3. Riskli Alan ve Riskli Yapı Nedir?

Riskli alan ve riskli yapı kavramları, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 2. maddesinde açık bir şekilde tanımlanmıştır. Riskli alan; zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Cumhurbaşkanınca kararlaştırılan alanı ifade eder. Riskli yapı ise, riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıdır.

 

4. Riskli Alan Tespiti için Gereken Şartlar Nelerdir?

6306 Sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği md.5’te ifade edildiği üzere,

Bakanlıkça;

a) Kamu düzeni veya güvenliğinin olağan hayatı durduracak veya kesintiye uğratacak şekilde bozulduğu yerlerde; planlama veya altyapı hizmetlerinin yetersiz olması, imar mevzuatına aykırı yapılaşmanın bulunması, altyapı veya üstyapıda hasar meydana gelmiş olması, sebeplerinden birinin veya birkaçının bir arada bulunması halinde;

b) Üzerindeki toplam yapı sayısının en az %65’i imar mevzuatına aykırı olan veya yapı ruhsatı alınmaksızın inşa edilmiş olmakla birlikte sonradan yapı ve iskân ruhsatı alan yapılardan oluşan alanlarda, uygulama bütünlüğü gözetilerek belirlenen alanlar, riskli alan olarak belirlenmek üzere Cumhurbaşkanına sunulur.

 

5. Kimler Riskli Alan Tespit Talebinde Bulunabilir?

Riskli alanlarının tespiti Bakanlıkça belirlenir. TOKİ veya İdare de, riskli alan belirlenmesine ilişkin bilgi ve belgeleri ihtiva eden dosyaya istinaden Bakanlıktan riskli alan tespit talebinde bulunabilir. Bakanlıkça, uygun görülen talepler, Cumhurbaşkanına sunulur.

Riskli alan belirlenmesi için alanda taşınmaz maliki olan gerçek veya özel hukuk tüzel kişileri; riskli alan belirlenmesine ilişkin bilgi ve belgeleri ihtiva eden dosya ile birlikte, Bakanlık veya İdareden riskli alan tespit talebinde bulunabilir. İdareye yapılacak talepler Bakanlığa iletilir. Bakanlıkça uygun görülen talepler, Cumhurbaşkanına sunulur.

 

6. Riskli Alan Tespitine Karşı Kimler, Hangi Süre içerisinde İtiraz Edebilir?

Riskli yapı tespitine karşı yapı malikleri veya kanunî temsilcilerince on beş gün içinde yapının bulunduğu yerdeki Müdürlüğe veya Bakanlıkça yetki devri yapılması durumunda İdareye verilecek bir dilekçe ile itiraz edilebilir. İtirazın süresi içerisinde ve yapı malikince veya kanunî temsilcilerince yapılıp yapılmadığı Müdürlükçe veya İdarece kontrol edilir. Süresi içinde yapılmayan itirazlar ile yapı malikince veya malikin vefat etmiş olması halinde mirasçılarınca yapılmayan itirazlar işleme alınmaz.

 

7. Kentsel Dönüşüm Kararı için Sağlanması Gereken Çoğunluk Nedir?

7471 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile Kentsel Dönüşüm Kanununda yapılan değişiklikle birlikte artık hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu aranacaktır. Dolayısıyla, bu değişiklik sayesinde süreç artık hızlı ilerleyecektir.

 

8. Maliklerin Karara Katılmaması Halinde Ne Olacaktır?

6306 sayılı Kanun md.6’ya göre; karara katılmayanların hisseleri oranında salt çoğunluğu ile alınan arsa payları, Başkanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere; anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Eğer bu satış gerçekleşmezse, arsa payları Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından satın alınır. Riskli yapılarda satış işlemi, anlaşma sağlayan paydaşlara veya onların uygun gördüğü üçüncü kişilere yapılıncaya kadar tekrar edilebilir. Salt çoğunlukla alınan karar ve teklif, katılmayan maliklere noterle veya muhtarlıkta 15 gün ilan edilerek bildirilir. Bu bildirimde, 15 gün içinde teklifin kabul edilmemesi halinde arsa payının Kanun kapsamında satılacağı belirtilir.

Tapuda satış yapılabilmesi için, alıcıların elektronik tebligat adreslerini tapu müdürlüğüne bildirmesi zorunludur. Tebligatlar, e-Devlet Kapısı üzerinden ve muhtarlıkta ilan yoluyla yapılır. Elektronik tebligat adresi bildiren maliklere doğrudan bu yolla tebligat yapılır.

 

9. Müteahhit ile Yapılan Anlaşmaya Karşı Hangi Durumlarda İtiraz Edilebilir?

a. Eşit Olmayan Sözleşme Hükümleri: Müteahhit ile yapılan sözleşme; maliklerin haklarını ihlal ediyor, müteahhite haksız avantaj sağlıyor veya maliklerin mağduriyetine yol açıyorsa; maliklerin, mahkmeye başvurarak bu hükümlerin iptalini talep etmesi mümkündür.

b. Sözleşmedeki Yetersiz İmza Sayısı: Eğer sözleşme yeterli sayıda malik tarafından onaylanmadıysa mahkeme, sözleşmenin iptaline karar verebilir.

c. Aşırı Yükümlülükler: Maliklere adil olmayacak ölçüde hukuki ve ekonomik yükümlülükler getiren maddeler, hukuka aykırılık oluşturur. Bu durumda mahkeme, bu hükümlerin iptal edilmesini isteyebilir veya sözleşmenin malikler lehine düzeltilmesine karar verebilir.

 

10. Riskli Binanın Yıktırılması Süreci Nasıl İşleyecek?

Riskli yapı tespitinin kesinleşmesi halinde Müdürlük, gerekli tebligatların yapılmasını ve riskli yapının yıktırılmasını İdareden ister. İdarece, altmış günden az olmamak üzere süre verilerek riskli yapıların tahliyesi ve yıktırılması yapı maliklerinden istenir. Maliklere yapılacak tebligatta, riskli yapıyı kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi kullananlara tahliye için malik tarafından bildirim yapılması gerektiği belirtilir. Malik tarafından kiracı veya sınırlı ayni hak sahibine tahliye için bildirim yapılmadığının tespit edilmesi halinde bildirim idarece yapılır.

 

11. Malikler Tarafından Yapı Yıktırılmazsa Ne Olur?

Altmış günden az olmamak üzere verilen süre içerisinde, yapı yıktırılmamış olursa yapının; idari makamlarca yıktırılacağı belirtilerek otuz günden az olmak üzere, ek süre verilip tebligatta bulunulur. Belirtilen şekilde verilen süreler içinde riskli yapıların maliklerce yıktırılmaması durumunda, hak sahiplerinin de görüşü alınarak riskli yapılara elektrik, su ve doğal gaz verilmemesi ve verilen hizmetlerin durdurulması ilgili kurum ve kuruluşlardan istenir. İdarenin talebi üzerine, ilgili kurum ve kuruluşların riskli yapılara verilen elektrik, su ve doğal gaz gibi hizmetlerini durdurması zorunludur.

       Maliklere verilen süreler içerisinde maliklerce yıktırılmayan riskli yapılar mülki amire bildirilir ve bu yapıların tahliyesi ve yıktırma işlemleri, mülkî amirler tarafından sağlanacak kolluk kuvveti desteği ile İdarece yapılır veya yaptırılır.

 

12. Riskli Yapının Yıktırılmasından Başka Bir İmkan Var Mıdır?

Riskli yapının yıktırılması yerine güçlendirilmesi de mümkündür. Buna göre; riskli yapının yıktırılması için yukarıda bahsedilen maliklere verilen süreler içerisinde; maliklerce, güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunun tespit ettirilmesi, Kat Mülkiyeti Kanununun 19'uncu maddesinin ikinci fıkrasında belirtilen şekilde güçlendirme kararı alınması, güçlendirme projesinin hazırlatılması ve imar mevzuatı çerçevesinde ruhsat alınması gerekir. Güçlendirme işi, yapılacak güçlendirmenin mahiyetine göre ruhsatı veren idare tarafından belirlenecek süre içerisinde tamamlandıktan sonra tapu kaydındaki riskli yapı belirtmesinin kaldırılması için Müdürlüğe başvurulur.

 

13. Riskli Yapıların Yıkılması Zorunlu Mu?

Riskli olduğu kesinleşen binaların güçlendirilmesi veya yıktırılması 6306 sayılı Kanunun emredici hükmüdür. Dolayısıyla güçlendirme işlemi haricinde riskli olduğu tespit edilen bina yıkılmalıdır.

 

14. Riskli Bina Üzerinde İpotek Var ise Bina Yıktırılabilir Mi ve İpoteğin Durumu Ne Olur?

Riskli binaların sicilinde bulunan aynî ve şahsî haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh (örneğin ipotek hakkı), riskli bina yıktırıldıktan sonra hisseler üzerinde devam edecektir. Bu yüzden, üzerinde ipotek olması riskli binanın yıktırılmasına engel teşkil etmeyecektir.

 

15. Riskli Alan İçerisinde Kalan Risksiz Binaların Durumu Ne Olacak?

Riskli alanda risksiz bina bulunması hâlinde, bu binalar uygulama dışı tutulabilecektir. Böyle bir durumda, risksiz binanın bulunduğu alan ifraz edilebilecek, ifraz imkânı yok ise maliklerin anlaşması hâlinde binanın hâlihazır durumu korunabilecektir. Ancak, uygulama bütünlüğü bakımından gerekmesi hâlinde, risksiz binalar, malikleri ile yapılacak anlaşmalar çerçevesinde yıkılabilecektir.

 

16. Kanun Kapsamında Yapılacak Yardım ve Destekler Nelerdir?

Riskli yapıların yıktırılmasında ve bunların bulunduğu alanlar ile riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarındaki uygulamalarda, öncelikli olarak malikler ile anlaşma yoluna gidilmesi esastır. Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılarına ve yapıda ikamet etmek şartıyla sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı ve yapım için yardım yapılabilir.     

Uygulamanın gerektirmesi hâlinde, Kanun kapsamındaki yapıları kullanmakta olan kişilere de geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı ve yapım için yardım yapılabilir. Bu kişiler ile yapılacak olan anlaşmanın, bunlara yardım yapılmasının, enkaz bedeli ödenmesinin ve bankalardan kullanacakları kredilere dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanmak üzere faiz desteği verilmesinin usul ve esasları Cumhurbaşkanınca belirlenir.

 

17. Kentsel Dönüşüm Sürecinde Kira Yardımından Kimler Faydalanabilir?

6306 Sayılı Kanun’a göre kentsel dönüşüm kira yardımı alma hakkı olan kişiler şunlardır:

• Konut veya işyeri malikleri
• Evde veya işyerinde kiracı olarak ikamet edenler
• Konutta veya işyerinde sınırlı ayni hak sahibi olarak ikamet edenler
• Riskli yapıda işyeri işleten malik, kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi
• Kamu lojmanlarında ikamet eden kiracılar
• Gayrimenkulünü anlaşma yolu ile kamulaştıranlar
• Gecekondu sahipleri

 

18. Kira Yardımından Faydalanabilmek için Şartlar Nelerdir?

Riskli yapının tespitiyle başlayan kentsel yenileme sürecinin tahliye aşamasına gelindiğinde, kira yardımı konusu gündeme gelir. Devlet, hak sahiplerine kira desteği sağlamak adına bazı şartlar getirmiştir. Kentsel dönüşüm kira yardımı almak için şartlar şunlardır:

• Gayrimenkul, 6306 sayılı Kanuna göre riskli yapı olmalıdır.
• Riskli yapı tespitinin kesinleşmiş olması ve binanın tahliye edilmiş olması gerekir.
• Faiz destekli kredi başvurusu yapılmamış olmalıdır. Zira faiz desteği tutarı hesaba geçtiğinde artık kira yardımı başvurusu kabul olmaz.
• Kira yardımı müracaatı, başvurmaya hakkı olanlar tarafından yapılmalıdır.
• Kiracıların kira yardımı alabilmeleri için riskli yapıda ikamet ediyor olmaları şarttır. Buna karşılık maliklerin riskli yapıda ikamet etmeleri şart değildir.
• Sınırlı ayni hak sahiplerinin kira desteğinden faydalanabilmeleri için riskli yapıda ikamet etmeleri gerekmektedir.
• Başvurudaki adres bilgileriyle riskli yapı tespit raporundaki adres bilgileri örtüşmelidir.
• Riskli yapıda ikamet edildiği belgelendirilmelidir. Bunun için faturalar mevcut olmalıdır. (Faturanın; birinci, ikinci veya üçüncü dereceden kan ve kayın hısımlığı olan aile bireylerinin üstüne olması da mümkündür.)
• Arsa paylı tapularda, Belediyeden emlak vergi beyannamesi alınması gerekir. Ayrıca faturalar üzerinde bağımsız bölüm numarası bulunması gerekir.
• Hisseli tapuda ikamet eden maliklerin ayrı ayrı kira yardımına başvurması gerekir.
• Emlak vergi beyannamesinin türü bina için olmalıdır. Bağımsız bölüm ve hissesi gözükmelidir. Zira ilgili makamlar arsa emlak vergisi beyannamesini kabul etmemektedir.
• Vekaletname ile başvuru halinde vekaletnamede ‘’kira yardımı başvurusu yapmaya ve kira bedellerini almaya’’ ibaresi yer almalıdır.
• Riskli yapıda apartman görevlisi olanlar, bu durumu belgelendirmelidir.
• Başvurucunun Ziraat Bankası hesabı olmalıdır.
• Başvurunun yasal süresinde yapılması gerekir. Bu süre, binanın tahliye veya yıkım tarihinden itibaren 1 yıldır.

 

19. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi; sözleşme konusu gayrimenkul (arsa) sahibinin, arsanın belli bir payını müteahhite (yükleniciye) devretmesi, müteahhitin de bunun karşılığında söz konusu arsa üzerine inşa ettiği belli sayıda bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmesini konu alan, iki taraflı bir sözleşmedir.

6306 Sayılı Kanun md.3’e göre riskli yapı olarak tespit edilen ve yıkılması gereken binaların yeniden değerlendirilmesi için maliklerince arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmaktadır. Bu aşamada inşaatların sözleşmeye uygun inşa edilerek maliklerin mağduriyetinin engellenmesi ve kentsel dönüşüm sürecinin hızlanması önem arz etmektedir.

 

20. Kentsel Dönüşümde Arsa Payının Önemi Nedir?

Kentsel dönüşüm projesinin konusunu teşkil eden ana gayrimenkul hakkında alınacak kararlarda esas ölçüt, 6306 sayılı Kanun’a göre arsa payıdır. Malikler, arsa payları oranında salt çoğunluk (%50+1) ile karar verirler. Kentsel dönüşümde arsa payının önemi de arsa payının kentsel yenileme uygulamalarda karar alma ölçütü olmasındandır. Öyle ki salt çoğunluğun aldığı karara katılmayan maliklerin arsa payları açık arttırma ile satışa çıkar.

Kentsel dönüşümde arsa payının önemini belirleyen bir diğer husus da binanın yıkımı sonrasındaki süreçtir. Zira 6306 sayılı Yasaya göre bina yıkıldıktan sonra üzerindeki kat mülkiyeti/irtifakı terkin edilir. Sonrasında bağımsız bölümün önceki vasfına göre değerlemesiyle veya malik ile yapılan anlaşmanın şartları yazılıp tapu kütüğüne geçmesiyle maliklerin payları oranında tescil gerçekleşir. Yani malikler, binanın yıkılmasıyla arsa haline dönüşen taşınmazda “arsa payları oranında” mülkiyet hakkına sahip olurlar. Arsanın üzerinde yeni bina yapımında da arsa payı en önemli faktörlerden biri haline gelir.

 

21. Kentsel Dönüşümde Ortaklığın Giderilmesi Davası

6306 sayılı Kanunun 6.maddesi gereğince riskli yapı tespitinin kesinleşmesinin ardından binanın yıkılması sonrasında;

a. Tapu kaydındaki kat mülkiyetinin veya kat irtifakının terkini yapılır.

b. Sonrasında maliklerin önceki hisseleri ne ise o hisseler tapuya geçer.

c. Tapu, arsa tapusu haline gelir.

d. Bu arsa tapusundaki mülkiyetin biçimi de elbirliği mülkiyeti olur.

Ancak bu durum geçicidir. Zira kentsel dönüşüm sürecindeki bu arsaya, depreme dayanıklı bir bina inşa edilecektir. Yeni bina inşa edildiğinde de kat irtifakı veya kat mülkiyeti tekrardan varlık gösterir. Bu arada geçen süreçte malikler, arsaları hakkında ortaklığın giderilmesi davaları açmıştır. Bahse konu davaların kentsel dönüşüm sürecinde açılıp açılamayacağı da hukuken tartışma yaratmıştır. Bu noktada 7471 sayılı Kanun ile 6306 sayılı Kanunun 6. maddesinin 16. fıkrası değiştirilmiştir. Düzenleme ile kentsel dönüşümde ortaklığın giderilmesi davası hususu tartışmalı olmaktan çıkmıştır. Artık yıkım sonrası arsa halindeki gayrimenkulün, ortaklığın giderilmesi davasına konu olabileceği yasal zemine oturmuştur. Artık kentsel dönüşümde ortaklığın giderilmesi davasının, yıkım sonrası arsa haline gelen hisseli gayrimenkul hakkında açılması mümkündür. Yeni düzenleme şu şekildedir:

6306 Sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu

Uygulama işlemleri

MADDE 6- (16) (Ek:7/11/2023-7471/10 md.) Bu Kanun kapsamındaki yapıların yıktırılmasından sonra arsa haline gelen taşınmazda ortaklığın giderilmesi için 4721 sayılı Kanun hükümlerine göre dava açılabilir. Ancak; ortaklığın giderilmesi için dava açılmış olması, bu Kanun kapsamında hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar alınmasına ve bu karara göre işlem yapılmasına engel teşkil etmez.

 

22. Rezerv Yapı Alanı Nedir?

6306 sayılı Kanuna göre rezerv yapı alanı, kentsel dönüşüm uygulamalarında kullanılmak üzere TOKİ’nin veya Belediyelerin talebiyle Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından belirlenen ve afet risklerine karşı önlem alınarak yapılaşmaya müsait olan arazilerdir. 7471 Sayılı Kanun’la yapılan değişikliklerle, üzerinde yapılaşmalar bulunan arazilerin de rezerv yapı olabileceği düzenlenmiştir.   

Rezerv yapı alanı belirlemesi, daha ziyade afete dayanıklı kamu mülkü niteliğindeki boş araziden olur. Bu arazi yerleşim yeri niteliğinde olmaya uygundur. Ayrıca riskli alanlara yakındır ve teknik ve sosyal altyapı hizmetleri mevcuttur.

Rezerv yapı alanlarına ilişkin plan ve projeler tanzim etme yetkisi Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’ndadır. Başkanlığın, rezerv yapıda bulunan gayrimenkullerin mülkiyet ve imar haklarını başka bir bölgeye aktarma yetkisi vardır. Nitekim Başkanlık; taşınmazların satış ve devrini yasaklayabilir, bölgeye giden hizmetleri kesebilir.

 

23. Kişilerin, Maliki Oldukları Gayrimenkulün Rezerv Yapı Alanı Olmasını İstemeleri Mümkün Mü?

7471 sayılı yasadaki yeni düzenleme ile yapılan değişiklikle; kişilerin, maliki oldukları gayrimenkulün rezerv yapı alanı olmasını istemeleri halinde bu istemleri için talepte bulunabilmelerine bir ön koşul eklenmiştir. Bu ön koşul ise, bu alanların yapılaşmaya uygun arsa metrekaresinin %30’unun mülkiyetinin temlikine müsaade edilmesi veya bedelinin Kentsel Dönüşüm Bakanlığı’na ödenmesidir. Koşulun sağlanması halinde maliklerin, rezerv yapı alanı isteminde bulunmaları mümkün olacaktır.

 

24. Rezerv Yapı Alanındaki Bina Yıkılırsa Ne Olur?

Rezerv yapı alanında kalan binaların yıkılması durumunda, mülk sahipleri belirlenen kentsel dönüşüm bedelini ödeyerek bu alan içerisinde yeni bir mülkün sahibi olabilirler. Bu bedeli ödeyemeyecek olanlarla ödemek istemeyenlere Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından farklı bir alanda yer gösterilecektir. Bu iki alternatife de razı olunmazsa belirlenen bedel üzerinden İdare tarafından mülkiyet hakkı satın alınacaktır.

Rezerv yapı alanlarında kamu yararı için ilgili kuruluşlar tarafından uygulanacak projelerde çeşitli kamulaştırma çalışmaları yapılabilir. Kamulaştırma kapsamında taşınmaz, tamamının ya da bir kısmının değerinin belirlenip sahibine verilmesiyle devlet mülkiyetine geçer. Bu süreçte mülk sahibinin rızasının aranmamasından ve değer belirlemede oluşabilecek tartışmalardan dolayı süreç uzayabilir, zamana yayılan bir mağduriyet oluşabilir.

 

25. Rezerv Yapı Alanındaki Mülkiyet Hakkını Kısıtlayan Etkenler Nelerdir?

a. Rezerv alanlarda mülkü bulunanlar için, borçlanma bedelinin tümünün ödenmeden gayrimenkul sahibinin mülkiyet hakkını tapuda bir başkası üzerine geçirememesi veya gayrimenkulü üzerinde başkasının lehine hak kurulamaması.

b. Hak sahibinin, ilgili taşınmazı idarenin tayin edeceği sürede teslim alamaması durumunda; taşınmaz üzerindeki haklarının (dönüşüm öncesi değeri güncellenerek hak sahibine ödenmek suretiyle) sona ermesi.

c. Mirasçılara hak devrinin yapılamaması gibi mülkiyet hakkını kısıtlayan problemler.

Bunların yanı sıra rezerv yapı alanlarının; mülk sahibi olan kişilere planlı kentsel yerleşim olanağının tanınması, taşınmaz değerinin artış göstermesi gibi pozitif etkileri de mevcuttur.

 

26. Kentsel Dönüşümün Önemi Nedir?

Kentleşmenin artması, yapı stoğunun yetersiz kalması, çevresel faktörlerin bozulması gibi sebeplerle kentsel dönüşümün önemi gün geçtikçe artmaktadır. Kentsel dönüşüm sayesinde; yapı stoğu yenilenerek modernize edilmekte, çevre ve doğa korunmakta, sosyal, kültürel ve ekonomik yapılar düzenlenmektedir. Böylece kentlerde yaşayan insanların yaşam kalitesi artmakta, ekonomik ve sosyal yönden güçlenmektedir.

 

   Tuğba BOZTEPE & Av. Selçuk ENER