KENTSEL DÖNÜŞÜM SÜRECİ AŞAMALARI VE KİRA YARDIMI
1) Risk Tespitinin Yapılması: Yapıların risk tespitinin yapılması talebini maliklerden her biri veya kanuni temsilcileri isteyebilmektedir, herhangi bir çoğunluk aranmaz. Risk tespiti, bakanlıkça risk tespiti yapmak için yetkilendirilmiş kurumlarca yapılır. Yapılan tespitin sonucu ilgili makamlara (Çevre ve Şehircilik Bakanlığı veya yetki verilmesi halinde idareye) bildirilir.
2) Maliklere Tebligat: Bildirilen raporlarda bir eksik olmaması halinde Tapu Müdürlüğü, maliklere 15 gün içerisinde itiraz edebileceklerini, itiraz etmedikleri takdirde yıkım kararı verileceğini bildirir. Malikler bu süre içerisinde itirazlarını Çevre ve Şehircilik Bakanlığına yapabilirler. İtirazlar reddedildiği takdirde rapor kesinleşir.
3) Yıkım veya Güçlendirme: Rapor kesinleştikten sonra maliklere yıkım için 60 gün süre verilir. Bu süre içerisinde malikler yıkım yerine güçlendirme talebinde de bulunabilirler. Güçlendirme talebi için riskli yapının riskli alan içerisinde bulunmaması, maliklerce, güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunun tespit ettirilmesi, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. Maddesinin 2 fıkrası uyarınca 4/5 çoğunluk ile güçlendirme kararı alınması, güçlendirme projesinin hazırlatılması ve imar mevzuatı çerçevesinde ruhsat alınması gerekir. Güçlendirme yapıldıktan sonra Çevre ve Şehircilik Bakanlığına müracaat edilerek tapudaki riskli yapı şerhinin kaldırılması talep edilebilir. Malikler güçlendirme talebinde bulunmayacaklarsa verilen 60 gün içerisinde yıkımı gerçekleştirmelidirler. Riskli yapıların altmış günlük süre içinde maliklerince yıktırılıp yıktırılmadığı, İdarece mahallinde kontrol edilir ve riskli yapı, malikleri tarafından yıktırılmamış ise, yapının idarî makamlarca yıkım yapılacağına ve otuz günden az olmak üzere ek süre verileceğine ilişkin karar tebliğ edilir. Bu süre sonunda da riskli yapıların maliklerince yıktırılmaması halinde, hak sahiplerinin de görüşü alınarak riskli yapılara elektrik, su ve doğal gaz verilmemesi ve verilen hizmetlerin durdurulması ilgili kurum ve kuruluşlardan istenir. Riskli yapıların insandan ve eşyadan tahliyesi ve yıktırma işlemleri; mülkî amirler tarafından sağlanacak kolluk kuvveti desteği ile İdarece yapılır veya yaptırılır.
4) Yıkım Sonrası: Maliklerin oy çokluğu bu aşamada gündeme gelmektedir. Yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az 2/3 çoğunluğu ile karar verilir. Karar 2/3 çoğunluk sağlanırsa noter aracılığıyla karara katılmayanlara tebliğ edilir. Tebligatta kararı 15 gün içinde kabul etmemeleri halinde, arsa paylarının tespit edilecek olan rayiç bedelinden az olmamak koşuluyla diğer paydaşlara açık artırma ile satacağını, satın alanının olmadığı takdirde riskli yapılarda anlaşma sağlayan diğer paydaşlara veya yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satılacağı bildirilir. 6306 sayılı Kanunun 6. Maddesinin 1. Fıkrası ile bu husus açıkça ifade edilmiştir:
‘’…(Değişik cümleler:7/11/2023-7471/10 md.) Hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınan karara katılmayanların arsa payları, Başkanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde bu paylar, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında tespit edilen rayiç bedeli dönüşüm projesini gerçekleştirecek olan Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından ödenmek suretiyle satın alınır. (Değişik cümle:29/11/2018-7153/23 md.) Riskli yapılarda ise anlaşma sağlayan diğer paydaşlara veya anlaşma sağlayan paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satış yapılıncaya kadar satış işlemi tekrarlanır...’’
Kira Yardımı
Çevre ve Şehircilik Bakanlığının düzenlemiş olduğu ‘’Kira Yardım Kılavuzu’’ madde 4/1 kira yardımı için başvuru yapılması hususuna değinmiştir:
‘’Hak sahipleri tarafından, riskli olarak tespit edilen yapılardaki konut ve işyerlerinden dolayı kira yardımından faydalanabilmek için, tahliye tarihinden itibaren bir yıl içinde veya riskli yapının yıktırıldığı tarihten itibaren üç ay içinde, riskli yapının bulunduğu ildeki Müdürlüğe/Belediyeye başvurulur…’’
İlgili kılavuzun devamındaki maddelerde ise kimlerin hangi koşullarda kira yardımından faydalanabileceği ele alınmıştır.
Kira yardımı 18 ay ile sınırlıdır. Malik haricinde kira yardım talebinde bulunacaklar için bu süre daha da kısalmaktadır. Kılavuzun 10. maddesinde kaç ay verileceği belirlenmiştir.
b) Konut/işyeri maliklerine Bakan Olur’una göre belirlenen tutarda ve (18) ay boyunca kira yardımı yapılacaktır.
c) Konut/işyerinde kiracı olarak ikamet edenlere, yapının bulunduğu ilde malikler için belirlenen aylık kira yardımı tutarı esas alınarak, (2) aylık kira yardımı tek seferde (defaten) ödenecektir.
ç) Konut/işyerinde sınırlı ayni hak sahibi olarak ikamet edenlere yapının bulunduğu ilde malikler için belirlenen aylık kira yardımı tutarı esas alınarak, (5) aylık kira yardımı tek seferde (defaten) ödenecektir.
Kira yardım tutarlarının bir kısmını taşınmada kullanma amaçlı peşin alabilmek de mümkündür. Maliklere ikamet şartı aranmaksızın aynı türden en fazla 1 bağımsız bölüm için kira yardımı yapılır. Maliklerin farklı tür için (konut ve iş yeri) yapacakları birden fazla kira yardım başvurusu da değerlendirilir.
Stj. Av. E. Barkın SOLHAN & Av. Selçuk ENER