KENTSEL DÖNÜŞÜM SÜRECİNE İLİŞKİN BİLİNMESİ GEREKEN HUSUSLAR
Günümüzde kentleşmenin artışı ve ülkemizin jeolojik yapısı göz önünde bulundurulduğunda özellikle nüfusun büyük bir bölümünün yıkılma, ağır hasar görme riski taşıyan, ekonomik ömrünü tamamlamış yapılarda ikamet etmeleri, söz konusu yapıların kentsel dönüşüm yoluyla güvenli hale getirilmesinin önemini oldukça artırmaktadır.
Yazımızda kentsel dönüşüm sürecini ele alarak bu konu hakkındaki önemli noktaları belirtmiş bulunmaktayız.
Kentsel dönüşüm süreci dört aşamadan oluşmaktadır. Bu aşamalar;
-Değerlendirme: Yapının deprem riskine karşı incelenerek deprem risk raporu oluşturulması,
-İnceleme: Yapının ilgili kurum ve kuruluşlarca incelenmesi,
-Projelendirme: Yeni yapılacak konutun ev sahiplerinin istekleri doğrultusunda projelendirilmesi,
-Uygulama: Ev sahiplerinin istekleri doğrultusunda hazırlanan proje ve inşaat ruhsatına uygun olarak konutun yapılmasıdır.
Kentsel dönüşüm firması, deprem risk raporu hazırlamakla yükümlüdür. Bu nedenle yönetmeliklerin ve idarelerin gönderdiği önergeler doğrultusunda inşaat yapılacak evden alınan örnekler ile laboratuar ve inşaatın bulunduğu bölgede çalışmalar yapılarak deprem risk raporu hazırlanır.
Hazırlanan bu raporun içeriğinde konutun sadece depreme karşı değil; sel, heyelan gibi doğal afetlere karşı risk durumu da tespit edilir ve hazırlanan raporun sonucunda yapının riskli yapı mı yoksa risksiz yapı mı olduğu tespit edilir. Riskli yapılar kentsel dönüşüm sürecine dahil edilir. Risksiz olarak nitelendirilen yapılar ise kentsel dönüşüm kanunu kapsamında yer almaz.
Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’ un tanımlar başlıklı ikinci maddesinin d bendinde riskli yapı,
‘’Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapı…’’ şeklinde tanımlanmıştır.
Kanunun uygulama yönetmeliğinde ise riskli yapı tespitine konu olabilecek yapıların özelliklerinden bahsedilerek hangi yapıların tespit kapsamında olacağı belirtilmiştir.
6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği’nin 7. maddesi
‘’Riskli yapı tespiti; kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü ve insanların içine girebilecekleri ve insanların oturma, çalışma, eğlenme veya dinlenmelerine veya ibadet etmelerine yarayan yapılar ile hayvanların ve eşyaların korunmasına yarayan yapılar hakkında yapılır. İnşaat halinde olup ikamet edilmeyen yapılar ile metrukluk veya başka bir sebeple statik bakımdan yapı bütünlüğü bozulmuş olan yapılar riskli yapı tespitine konu edilmez.’’ Şeklindedir.
Yapı malikleri kendilerine ait yapıların risk tespitini Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kuruluşlara yaptırabilirler. Riskli yapı tespiti için maliklerim anlaşması gerekli değildir. Yalnızca bir malik dahi bu tespiti yaptırabilir. Tespite ilişkin masraflar malikler tarafından karşılanır. Tespite karşı her malikin itiraz hakkı vardır. Tüm bu süreçlerin sonunda riskli alan/yapı tespiti kesinleşirse kentsel dönüşüm süreci başlayabilir.
Kentsel dönüşüm uygulamaları; yapının güçlendirilmesi, yıkım kararı ve yıkım ve yeniden inşa olmak üzere üçe ayrılır.
Kentsel dönüşüm sürecini tamamlamış konutlar için idare tapuya bildirimde bulunulur. Tapu dairesi idareden gelen resmi yazı ile konutun arsa kütüğüne riskli yapı şerhi koyar ve ev sahiplerine durumu tebligat ile bildirir. Yapılan bu tebligatta konutun riskli yapı olduğu ve on beş gün içerisinde itiraz edilmesi gerektiği aksi halde altmış gün içerisinde yıkılacağı bildirilir.
Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’unun Tahliye ve Yıktırma Başlıklı 5. Maddesi;
‘’Riskli yapıların yıktırılmasında ve bunların bulunduğu alanlar ile riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarındaki uygulamalarda, öncelikli olarak malikler ile anlaşma yoluna gidilmesi esastır. Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılarına ve yapıda ikamet etmek şartıyla sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı yapılabilir.’’
ve
Uygulamaların resen yapılması başlıklı 6. Maddesinin A bendi;
‘’Yıkılacak derecede riskli olan yapıların bulunduğu alanlar ile kendiliğinden çöken veya zeminin kayması, heyelan, su baskını, kaya düşmesi, yangın, patlama gibi sebeplerle ağır hasar gören veya ağır hasar görme riski bulunan yapıların bulunduğu alanlarda dönüşüm uygulamaları maliklerin ve ilgililerin muvafakati aranmaksızın Bakanlıkça resen yapılabilir veya yaptırılabilir. Uygulama yapılacak alanın sınırları uygulama bütünlüğü gözetilerek belirlenir.’’ Şeklindedir.
Tebligatın tesliminden itibaren on beş gün içerisinde ev sahiplerinden isteyenler bu duruma itiraz edebilir. İtirazın içeriği hakkında iki sınır söz konusudur. Bu nedenle itiraz edecek olan ev sahipleri, konutun sağlam olduğu veya yapılan tespitlerin ve hazırlanan raporun usulüne uygun olmadığı yönünde iddiada bulunabilirler. (Yani sadece usule yönelik itiraz yapılabilir.)
İtiraz hakkı sadece tapu sahiplerine aittir.
Yapılan itiraz sonrasında rapor ilgili idarece Kentsel Dönüşüm Üst Kuruluna incelenmek üzere gönderilir. Kurul, tebligatın tesliminden itibaren on beş günlük yasal süre içerisinde yapılan itirazları değerlendirmeye alır.
İnceleme sonucunda raporda eksikliklerin tespit edilmesi halinde durum lisanslı firmaya bildirilerek otuz gün içerisinde eksiklerin giderilmesi talep edilir. Eksikleri giderilen raporun sonucuna göre yapı riskli ise yapılan itirazın reddine karar verilir. Eğer gelen raporun sonucu yapı risksiz ise yapı kentsel dönüşüm kapsamından çıkarılır.
Ev sahipleri, itiraz var ise itiraz işlemleri bittikten sonra, itiraz yok ise 634 sayılı Kat Malikleri Kanunu’nda belirtilen usul ve esaslara göre toplanırlar. Kentsel dönüşüm uygulamalarına yönelik karar yapı maliklerinin sahip oldukları hisselerin 2/3 çoğunluğu ile alınır. Bu karara katılmayan malikler, kentsel dönüşüm kararının alındığı toplantının hukuka aykırı olduğu gerekçesiyle kararın iptalini isteyebilirler. Açılacak bu dava Kat Mülkiyeti Kanunu’na kapsamında değerlendirilecek olup görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir.
Yeterli çoğunluk sağlanması halinde toplantı sonucunda konutu yapacak müteahhide karar sonucu takdim edilir ve bu karar apartman karar defterine işlenir. Toplantıya katılamayan veya katılıp kararı kabul etmeyen ev sahiplerine noter aracılığı ile bildirimde bulunulur. Eğer anlaşma sağlanamaz ise değerleme firmaları tarafından yapının ve binanın fiyatı istenir. Hazırlanan fiyat tespit raporu toplantıya katılmayan veya anlaşmayı kabul etmeyen ev sahiplerine tebliğ edilir. Yasal süre içinde bunları kabul etmeyen ev sahiplerinin sahip oldukları paylar 6306 sayılı kanun gereğince açık artırma ile satılır. Bu paylar talep olması halinde öncelikli olarak karara katılan paydaşlara satılmalıdır. Burada belirtilmesi gereken husus söz konusu payların riskli yapıya mı yoksa riskli alana mı ilişkin olduğudur. Riskli alanlarda yapı yapılamayacağı nedeniyle satış gerçekleştirilemediği takdirde paylar, rayiç bedeli bakanlıkça ödenmek üzere tapuda hazine adına resen tescil edilir.
Süreç tamamlandıktan sonra müteahhit ile kesin anlaşmaya varılır ve noterde teknik şartnameye uygun olarak sözleşme yapılır.
Ev sahipleri müteahhitle anlaştıktan sonra müteahhit firma, yeni yapılacak olan yapının projelerini idareye teslim eder ve yapının ruhsatını alır.
Müteahhit tarafından ruhsatı alınmış yapının inşaatı müteahhit ile ev sahiplerinin beraber seçtikleri heyet kontrolünde teknik şartnameye uyularak yapılır.
Yapının tamamlanmasından sonra seçilen bir heyet tarafından yapı kontrol edilir. Projeye göre tespit edilen bir eksiklik yoksa yapı ev sahiplerine, resmi işlemler tamamlandıktan sonra iskanlı olarak tapu ile teslim edilir.
Bu süreçte evlerinden geçici olarak ayrılmak zorunda kalan ev sahipleri, kira yardımı için İl Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’ne başvuruda bulunmalıdırlar. Başvuru sonucunda 18 ay boyunca kira yardımı ödenmektedir.
KAT KARŞILIĞI (ARSA PAYI KARŞILIĞI ) İNŞAAT SÖZLEŞMESİ
Özellikle kentsel dönüşüm kararı sonucunda müteahhit ile yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi iki taraf için de maddi yükümlülüğü dengeleyen bir sözleşme olabilmektedir. Arsa sahibi kat karşılığı verilen bağımsız bölümleri müteahhit ile paylaşarak edim borcunu hafifletmekte, müteahhit ise aldığı bağımsız bölümler ile kar elde edebilmektedir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin yükleniciye yani müteahhide arsa payını devrettiği, yüklenicinin de o arsa üzerinde bağımsız bölümler inşa etmeyi üstlendiği iki tarafa borç yükleyen ve eser ve taşınmaz satış sözleşmesinin unsurlarını bünyesinde taşıyan karma bir sözleşmedir.
Yapılan sözleşme taşınmaz devrini içerdiği için noter huzurunda düzenlenme şeklinde yapılır. Bu şekil geçerlilik şeklidir aksi halde yapılan sözleşme geçerli bir sözleşme olmayacağından buradan kaynaklanan uyuşmazlıklarda talepler, sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre ileri sürülebilecektir.
Yapılan sözleşme uyarınca müteahhit, işi sözleşmede belirtilen süre ve şekilde ve bizzat kendi yerine getirmek zorundadır. Eğer işi yaparken bir alt yüklenici kullanırsa bu halde de pay sahibine karşı sorumluluğu devam eder.
Tamamlanan yapı sonrasında kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurma işlemleri kural olarak arsa sahipleri tarafından yapılır ancak bazı hallerde yükleniciye bu yönde vekalet verilebilmektedir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan uyuşmazlıklar, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılacak davaya konu edilir.
Müteahhit tarafından teslim edilen taşınmazın ayıplarından dolayı açılacak olan davada zamanaşımı süresi taşınmazın tesliminden itibaren 5 yıldır.
Ek olarak, yüklenicinin belirlenen sürede işe başlamaması durumunda temerrüdü söz konusu olur ve kendisine uygun bir süre verilir. Bu süre sonunda edim yerine getirilmiyorsa sözleşme feshedilebilir. Ancak işe başlanamaması arsa sahibinin temerrüdünden kaynaklanıyorsa bunun arsa sahibine derhal bildirilmesi gereklidir.
Stj. Aleyna KISMET & Av. Selçuk ENER