KİRACININ TÜRK BORÇLAR KANUNU MADDELERİ UYARINCA TEMERRÜDÜ

Borçlu temerrüdü, en kısa tanımı ile vadesi gelen bir borcun borçlu tarafından ödenmemesi halidir. Temerrüt ise, halen ödenmesi mümkün ve vadesi gelmiş bir borcun ödenmesinde gecikme anlamına gelir. Borçlunun temerrüdü konusu Türk Borçlar Kanunu’nda gerek genel gerek özel maddeler ile düzenlenmiştir. Bu yazıda kiraya veren ile kiracı arasındaki kira sözleşmesi kapsamında kiracının borçlarını gereği gibi yerine getirmemesinden kaynaklı kiracının temerrüdü konusu ele alınacaktır.

• Yan Giderler

Yan giderler, kiralananın kullanıma elverişli bulundurması için üçüncü kişi veya kiraya veren tarafından yapılan harcamalardır. Yapılan harcamanın yan gider olması için kiralanan taşınmazın kullanımı ile ilgili olması gerekir. Kiracının bireysel olarak tükettiği su, elektrik, ısınma gibi giderler yan gider sayılmamaktadır.

Ancak, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2015/7414 E. 2016/2974 K. 12.04.2016 tarihli kararında, binada merkezi ısıtma sisteminden bireysel ısıtma sistemine geçildiği takdirde kiracının ısınma gideri için ödediği parayı kiraya verenden istemesini haklı bulmuştur. Zira bu artık zorunlu ihtiyaç haline gelmiş sayılmaktadır.

• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2015/7414 E. 2016/2974 K. 12.04.2016 tarihli kararında,

“Dosya arasında merkezi ısıtmadan bireysel ısıtmaya geçilmesine dair apartman yönetimi tarafından alınmış bir karara rastlanılmamıştır. Mahkemece öncelikle, dava konusu kiralananın bulunduğu apartmanda kat mülkiyetine geçilip geçilmediği, varsa kat malikleri kurulunca merkezi ısıtmadan bireysel ısıtmaya geçilmesine dair bir karar alınıp alınmadığı araştırılmalı, kat malikleri kurulunca bireysel ısıtmaya geçilmesine dair bir karar alınmış ise bu tamiratın zorunlu tamirat olduğunun kabulü gerekir. Bununla birlikte kaloriferli (merkezi ısıtma) olarak kiralanan taşınmazın sonradan ısıtma sisteminin iptal edilerek bireysel ısıtmaya geçilmiş olması, kiralanan kullanıldığı sırada meydana gelen bir ayıba ilişkin olup bu ayıbın meydana gelmesinde kiracının bir kusuru da bulunmamaktadır.”

Kiraya veren kiracıyı yakıt ve aidat giderleri için temerrüde düşürmek istiyorsa bunları kendi ödediğine dair dekontları da icra takibinde sunması gereklidir.

Kiralananın doğrudan kullanımı ile ilgili yapılan giderler asıl gider niteliğindedir. Yani kiralananın olağan bakım, onarım ve temizlik giderleri asıl gider sayılmaktadır. Kiralananın olağan kullanımı sırasında oluşan küçük temizlik ve bakım giderlerine kiracı, bunu aşan giderlere ise kiraya veren katlanır.

Örneğin akan musluk contasının yenilenmesi, apartmanın haftalık temizliği, kırılan camın değiştirilmesi olağan temizlik ve bakım kapsamında olup bu konuda yapılan giderler yan gider olarak kabul edilmez. Buna karşılık çatının onarılması, binanın boyanması, bahçe duvarının veya binanın kalorifer kazanının yenilenmesi için yapılan giderler de yan giderler kapsamındadır. [1]

Vergi, sigorta ve benzeri yükümlülüklerden doğan giderler kural olarak yan gider sayılmaz. Zira bunlar kiralananın kullanılmasından kaynaklanan giderler olmayıp kiralananın kendisinden kaynaklanan, ana giderlerdir. Türk Borçlar Kanunu madde 302 uyarınca kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklerden kiraya verenin sorumlu olacağı düzenlenmektedir. Kiralananın kendisinden kaynaklanan vergilerden kiraya veren sorumludur. [2]

Taşınmazın emlak vergisini veya zorunlu deprem sigortasını kiraya veren ödemek zorundadır. Ancak kiralananın kullanımından kaynaklanan vergilerden kural olarak kiracı sorumludur. Buna örnek olarak çevre ve temizlik vergisi verilebilir. Zira bu verginin yükümlüsü taşınmazı kullanan kişilerdir. [3]

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2016/5242 E. 2016/5299 K. 20.09.2016 tarihli kararı uyarınca yan giderlerin kiralananın doğrudan kullanımı ile ilgili olması gerekir. Söz konusu karar uyarınca vergi ve benzeri yükümlülükler kiralananın kendisinden kaynaklanan asıl giderlerden olup TBK 303-315.maddelerinde söz edilen yan giderlerden sayılmamaktadır.

• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2016/5242 E. 2016/5299 K. 20.09.2016 tarihli kararında;

“Türk Borçlar Kanunu’nun 315.maddesinde belirtilen yan giderlerden olup olmadığı buna bağlı olarak temerrüt olgusunun gerçekleşip gerçekleşmediği noktasındadır. Konut ve çatılı iş yeri kiraları dışındaki genel hükümlere tabi kiralarda Türk Borçlar Kanunu’nun kiraya verenin borçlarını düzenleyen 302.maddesi hükmüne göre kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere aksi kararlaştırılmamış ve kanunda öngörülmemiş ise kiraya veren katlanır. 

…

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 302 ve 303. maddesinde bahsedilen zorunlu sigorta vergi ve benzeri yükümlülükler ve giderler eşyanın kiralanmasından ve kullanılmasından bağımsız kiralananın kendisinden kaynaklanan giderlerdir. Bu hususu düzenleyen Türk Borçlar Kanunu’nun 303 ve 341.maddelerindeki ifadelerden yan giderlerin kiralananın kullanımıyla doğrudan ilgili olması gerektiği sonucuna varılmaktadır. Türk Borçlar Kanunu’nun 302.maddesinde sözü edilen kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülükler ise kiralananın kullanılmasından değil kiralananın kendisinden kaynaklanan asıl giderlerden olup Türk Borçlar Kanunu’nun 303 ve 315.maddelerinde bahsedilen yan giderlerden kabul edilemez.”

Stopaj Vergisi

Taşınmaz iş yeri ise kira stopajı, iş yerini kiralayan kiracı tarafından beyan edilir ve vergi dairesine ödenir. Genellikle kiracılar tarafından ödenir. Kiracı, kira bedelini öderken brüt kira bedeli üzerinden stopaj keser ve kalan tutarı kiraya verene öder. Kiralananın doğrudan kullanımı ile ilişkili olmayan stopajın zamanında ödenmemesi sözleşmeye aykırılık oluşturmaz.

• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2017/4449 E. 2017/12616 K. 25.09.2017 tarihli kararında;

“Somut olayda; Taraflar arasında 01.11.2012 başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesi hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Hususi şartlar 4. maddesinde "Stopaj ve çevre temizlik vergisi kiracıya ait olup, ilgili kurumlara ödenecektir. İlgili vergi dairesine muhtasar beyanname dönemlerinde stopaj beyanı yapılırken kiraya verenlerin hisse oranları belirtilecek ve kiracı tarafından söz konusu tarhiyat ve tahsilat makbuzlarının örnekleri, yasal tarhiyat ve ödeme tarihlerini müteakiben derhal kiraya verene ibraz edilecek." şeklinde düzenleme bulunmaktadır. Kiralananın doğrudan kullanımına ilişkin olmayan stopajın zamanında ödenmemesi sözleşmeye aykırılık oluşturmaz. Davacı kiraya veren tarafından davalı kiracıya 28.02.2014 tarihli bir ihtar gönderilmiş ise de bu ihtarda açıkça Türk Borçlar Kanun'unun 316. maddesi gereği 30 günlük süre verilerek akde aykırılığın giderilmesi aksi takdirde sözleşmenin feshedileceği bildirilmemiştir. Açıklanan nedenlerle esasen akde aykırılık nedeniyle tahliye davası açma şartları gerçekleşmediğinden istemin reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile tahliyeye karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.”

• Temerrüde Esas Alınabilecek Yan Giderler

Kiracı tarafından ödenmesi kararlaştırılan yan giderler: Kira sözleşmesi ile taraflar yan giderlerin kiraya veren yerine kiracı tarafından ödenmesini kararlaştırabilir. Kiracıya yalnızca kiralananın kullanımıyla doğrudan ilgili harcamalar yüklenebilir. Örneğin emlak vergisi kiralananın doğrudan kullanımı ile ilgili bir vergi değildir. Emlak vergisinin kiracı tarafından ödenmemesi temerrüt nedeniyle tahliye sebebi oluşturmaz.

• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2016/5242 E. 2016/5299 K. 20.09.2016 tarihli kararında;

“6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 302 ve 303. maddesinde bahsedilen zorunlu sigorta vergi ve benzeri yükümlülükler ve giderler eşyanın kiralanmasından ve kullanılmasından bağımsız kiralananın kendisinden kaynaklanan giderlerdir. Bu hususu düzenleyen Türk Borçlar Kanunu’nun 303 ve 341.maddelerindeki ifadelerden yan giderlerin kiralananın kullanımıyla doğrudan ilgili olması gerektiği sonucuna varılmaktadır. Türk Borçlar Kanunu’nun 302.maddesinde sözü edilen kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülükler ise kiralananın kullanılmasından değil kiralananın kendisinden kaynaklanan asıl giderlerden olup Türk Borçlar Kanunu’nun 303 ve 315.maddelerinde bahsedilen yan giderlerden kabul edilemez. Bu gibi giderlere dair yükümlülüklerin sözleşme ile kiracıya yükletilmesi onların kira bedelinin bir parçası olduğunun kabulünü gerektirmez. Kira bedelinden sayılmayan bu giderlerin ödenmemesi temerrüde esas alınamaz. Bu sebeple Türk Borçlar Kanunu’nun 315.maddesine dayanılarak tahliye istenemez. Ancak genel hükümlere göre alacak şeklinde kiracıdan tahsili istenebilir. Açıklanan bu maddi ve hukuki olgular karşısında temerrüt hukuksal nedenine dayalı tahliye davasının reddi gerekirken kiralananın tahliyesine karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır.”

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’ne göre kiralananın aynından doğan giderlere kiraya veren katlanır. Emlak vergisi kiralananın aynına ilişkin olduğundan sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça kiraya veren tarafından ödenmesi gerekir. Ancak çevre temizlik vergisi, kiracının kira bedeli dışında ödeyeceği yan giderlerdendir. Yan giderlerden olan çevre temizlik vergisi ihtar süresi içerisinde ödenmediği takdirde temerrüt gerçekleşir.

• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2018/6066 E. 2018/12636 K. 11.12.2018 tarihli kararında;

“Sözleşmenin 6. maddesinde kararlaştırılan vergilerden Emlak Vergisi, taşınmazın aynına ilişkin bulunduğundan sözleşmede aksi kararlaştırılmamış olması halinde kiralayan tarafından ödenmesi gerekir. Çevre temizlik vergisi ise, taşınmazın kullanımından kaynaklandığından kullanan tarafından ödenmesi gereken bir vergi türüdür. Bu bağlamda değerlendirildiğinde; Çevre temizlik vergisi, kiracının kira bedeli dışında ödeyeceği yan giderlerdendir. TBK'nun 315. maddesi, kiracının temerrüdünü düzenlemiştir. Anılan maddede “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.” yazılıdır…

Davacı kiralayan, emlak vergisi alacağı ile birlikte, çevre temizlik vergisi alacağını da takibe koymuş, davalı kiracı tarafından süresi içinde ödenmemesi üzerine itirazın iptali ile taşınmazın tahliyesine ilişkin iş bu davayı açmıştır. Mahkemece, yukarıda açıklanan ilke ve esaslar gözetilerek, yan giderlerden olan çevre temizlik vergisinin yazılı bildirim sonucunda ödenmediği belirtilerek, temerrüt koşulunun gerçekleştiği gerekçesi ile, tahliye isteminin kabulüne karar verilmiştir.”

Bazı yan giderler kiracının sorumluluğunda olup kiraya veren tarafından ödenmek zorunda kalınabilir. Bu gibi durumlarda ödenen tutarların kiracıdan tahsili istenebilir. Buna örnek olarak site apartman aidatının kiraya veren tarafından ödenmesi gösterilebilir. Kiraya veren, kiracıdan bunun tahsilini isteyebilir. Kiracının temerrüde düşebilmesi için ödenmeyen bu aidat bedellerinin kiraya veren tarafından ödendiğinin belgelenmesi gerekmektedir.

• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2015/11891 E. 2016/5132 K. 05.09.2016 tarihli kararında;

“Davalı borçlu itirazında kira sözleşmesine ve takip konusu alacağın miktarına karşı çıkmadığından İİK.nın 269/2.maddesi gereğince takibe konu alacak miktarı kesinleşmiştir. Davalı borçlu icra takibine konu edilen borcu İİK.nın 269/c maddesinde sayılan belgelerden biri ile kanıtlamak zorundadır. Davalı borçlu ödeme emrinde tanınan yasal otuz günlük süre içerisinde davacı alacaklının banka hesabına 4.700.-TL ödemiş, TBK'nın 314 ve TBK'nın 315.maddesi gereğince ödemekle yükümlü olduğu giderlerden olan aidat bedelinin 50.-TL'sini ödemediği için temerrüt olgusu gerçekleşmiştir.”

Bu yazıda genel hatlarıyla temerrüt nedeniyle tahliye hakkında uygulamadaki uyuşmazlıklar Yargıtay içtihatları ile birlikte ele alınmıştır. Kira hukuku uzmanlık gerektiren bir alan olup kira hukuku alanında uzman bir avukat ile dava sürecinin yönetilmesi hak kayıplarının önüne geçecektir.

 Av. Özge ÇALHAN

 

 

 

 

 

 

 

Kaynakça;

1- Zevkliler/Gökyayla: Özel Borç İlişkileri (2021), s.297 [1]

2-YELKENCİ: Ek ödeme yükümlülüğü yasağına ilişkin sorunlar (2023) s.563 [2]

3-YELKENCİ: Ek ödeme yükümlülüğü yasağına ilişkin sorunlar (2023) s.563 [3]

4- Uygulamada Kira Takibi Ve İcradan Tahliye İsmail Ercan s.20-60