SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİNDEN DOĞAN ŞAHSİ HAKKIN SATIŞ VAADİNDE BULUNANIN RIZASI ARANMAKSIZIN ADİ YAZILI ŞEKİLDE ÜÇÜNCÜ KİŞİYE DEVRİ MÜMKÜNDÜR

YARGITAY 7. Hukuk Dairesi         2021/837 E.  ,  2022/803 K.

MAHKEMESİ : İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi
...
...
Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 23.02.2018 tarihinde verilen dilekçeyle satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil talep edilmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 28.05.2019 tarihli hükmün istinaf yoluyla incelenmesi davacı vekili ve davalı ... ve ... vekili tarafından talep edilmiştir. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesince davacı vekilinin istinaf talebinin esastan reddine, bir kısım davalıların talebinin kabulüne dair verilen kararın Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 08.02.2022 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacı vekili Av. ... ile karşı taraftan bir kısım davalılar vekili Av. ... geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelen tarafların sözlü açıklamaları dinlendi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği görüşülüp düşünüldü:

K A R A R

Davacı vekili; davalıların murisi ... ile ... arasında resmi şekilde düzenlenen 05/06/1970 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile satışı vaadedilen Samandıra Mahallesindeki taşınmazlara ilişkin hak ve alacakların davacı tarafından ...'dan temlik alındığını, 1993 yılından bu yana taşınmazların davacının zilyetliğinde olup emlak vergisinin de davacı tarafından ödendiğini, dava konusu edilen taşınmazların davalıların murisleri adına olan kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı ... ve arkadaşları vekili, İstanbul Anadolu 16. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2014/332 Esas sayılı dosyasında davaya konu satış vaadi sözleşmesinin iptali için açtıkları davanın derdest olduğunu, sözleşmenin sahte olması ihtimalinin bulunduğunu, davaya konu taşınmazların fiilen teslim edilmediğini, 10 yıllık zamanaşımı süresinin dolduğunu bildirmiş, davanın zamanaşımı ve esas yönünden reddine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalılar ... ve ..., ..., ..., ..., ... davayı kabul ettiklerini bildirmişlerdir.
İlk Derece Mahkemesince, davacının taşınmazda zilyetliği bulunmadığı ve davaya konu taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin 05/06/1970 tarihinde yapıldığı, dava konusu taşınmazların sözleşmenin yapıldığı tarihte niteliklerinin imar parseli olmadıkları, çalılık ve tarladan ibaret oldukları, 3194 sayılı İmar Kanunun 18. maddesinin son fıkrası hükmü gereğince ifa olanağı söz konusu olmayan taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden dolayı tapu iptali ve tescil kararı verilemeyeceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Davacı vekili ve bir kısım davalılar ... ve ... vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
Bölge Adliye Mahkemesince, ilk derece mahkemesi dava konusu taşınmazın satış vaadi tarihinde imar ıslah çalışmasına konu olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar vermiş ise de dosyadaki kayıt ve belgelerden dava tarihi itibariyle taşınmazın imar uygulamasına tabi tutulduğu, 3194 sayılı Yasa'nın 18/son anlamında bir ifa engeli kalmadığı, belirtildikten sonra davacının davasını açarken dayandığı 17/06/2011 tarihli adi yazılı sözleşmenin bu niteliklerde bulunmadığı gözetilerek bu gerekçeyle davanın reddi sonuç itibariyle doğru görüldüğünden davacı vekilinin istinaf başvurusunun reddine karar verilmiş, ancak bir kısım davalılar vekillerinin avukatlık ücretine ilişkin istinaf itirazlarının kabulüne, ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına, davanın reddine karar verilmiştir.
Hükmü, duruşmalı olarak davacı vekili temyiz etmiştir.

HUKUKİ NEDENLER 

Uyuşmazlığın çözümünde öncelikle, şahsi hak kavramı üzerinde durulması gerekmektedir. Bilindiği üzere hak, genel olarak kişilere hukuk tarafından tanınmış yetki olarak tanımlanabilir. Mutlak haklar ait oldukları şeyler üzerinde mevcut ve tekel halinde olan yetkilerdir. Nispi (şahsi) haklar ise, sahibine bir borç ilişkisi dolayısı ile bir şeyin verilmesi, yapılması, yapılmaması gibi belli bir edimin yerine getirilmesini isteme yetkisi verir. Mutlak hakların maddi mallara ilişkin olanlarına ayni hak denir. Mutlak haklar herkese karşı ileri sürülebildiği halde şahsi haklar sadece borç ilişkisinin borçlusuna (tarafına) karşı ileri sürülebilir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 29. maddesinde “Bir sözleşmenin ileride kurulmasına ilişkin sözleşmeler geçerlidir” hükmü yer almakla kaynağını bu düzenlemeden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 237. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.
Alacağın temliki müessesesi ise Borçlar Kanununun 183 ila 194. maddelerinde düzenlenmiştir. Bir tanımlama yapmak gerekirse; alacağın temliki, alacaklı ile onu devralan üçüncü şahıs arasında borçlunun rızasına ihtiyaç olmaksızın yapılabilen ve sadece kazandırıcı bir tasarruf işlemi niteliğini taşıyan şekle bağlı bir akittir. Ayrıca alacağın temlikini düzenleyen 183. maddede alacağın kaynağına yönelik bir sınırlama da getirilmemiştir. Borçlar Kanununun 184. maddesi hükmüne göre temlik sözleşmesi temlik edenle temlik alan arasında yazılı olarak yapılabilir. Bir başka ifade ile yasa koyucu 184. maddede açıkça yazılı şekil şartı getirmiş, resmi şekil şartı aramamıştır. Ne var ki, alacağın temlikinde aranan yazılı şekil temlik sözleşmesinin resmi şekilde yapılmasına da engel değildir.

GEREKÇE 

Somut olaya gelince;davalıların murisi ... 05.06.1970 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile ...,...,... hudutları dahilinde vaki ve kain aslen Belçika vatandaşı... namındaki şahsa ait iken diğer şahıslarla birlikte satın aldığı 2/155 hissesini dava dışı ...'ya satmayı vaadetmiştir. Dava dışı ... ise resmi şekilde yapılan satış vaadi sözleşmesinden doğan şahsi hakkını TBK’nın 183. maddesinde yer alan alacağın temliki hükümleri gereği adi yazılı satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan hak ve alacakların devri sözleşmesiyle 17.06.2011 tarihinde davacıya devretmiştir. Re'sen düzenlenen satış vaadi sözleşmesinden doğan şahsi hakkın satış vaadinde bulunanın rızası aranmaksızın üçüncü kişiye temlik edilebilecek olup, yazılı biçimde yapıldığından TBK'nın 184. maddesi gereğince temlik sözleşmesi geçerlidir.
Bu nedenle mahkemece yapılması gereken 05.06.1970 tarihli satış vaadi sözleşmesine konu edilen Belçika vatandaşı ...'e ait olup davacıların murisi tarafından satışı vaad edilen taşınmazların dava konusu olup olmadığı tespit edilmelidir. Bilirkişi raporundan dava konusu taşınmazların tamamının 1138 parsel sayılı taşınmazdan geldiği belirtildiğinden, 1138 parsel sayılı taşınmazın ilk tesisinden itibaren tüm tedavülleri getirtilerek satış vaadi borçlusu davalıların murisi ...'in dava konusu taşınmazda hak sahibi olup olmadığı tespit edilmelidir. Ayrıca 3402 sayılı Kadastro Kanunun 12/3 maddesi uyarınca kadastro tutanaklarında belirtilen haklara sınırlandırma ve tespitlere, tutanakların kesinleştiği tarihten itibaren 10 yıl geçtikten sonra kadastrodan önceki nedenlere dayanılarak itiraz olunamaz hükmü uyarınca davacının talebinin 10 yıllık hak düşürücü süre içinde yapılıp yapılmadığının değerlendirilmesi ve davalının zamanaşımı itirazına ilişkin savunması da değerlendirilerek bir karar verilmesi gerekirken, yasal olmayan gerekçe ile yazılı şekilde davacı vekilinin istinaf talebinin esastan reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bozulması gerekmiştir.
SONUÇ:

Yukarıda açıklanan nedenlerle ve HMK 371. maddesi uyarınca İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi kararının BOZULMASINA, HMK 373/2. maddesi gereğince dosyanın İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesine GÖNDERİLMESİNE, 3.815,00 TL Yargıtay duruşma vekalet ücretinin davalılar ... ve ...'den alınarak davacıya verilmesine, peşin yatırılan harcın yatırana iadesine, 08.02.2022 tarihinde oybirliğiyle olarak karar verildi.