SÖZLEŞME İÇERİĞİNDEN ANLAŞILIYORSA EMLAK GÖRME BELGESİNİN TAŞINMAZ SİMSARLIĞI SÖZLEŞMESİ OLDUĞUNUN KABULÜ GEREKİR

Hukuk Genel Kurulu         2020/339 E.  ,  2022/723 K.

"İçtihat Metni"

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi


1. Taraflar arasındaki “itirazın iptali” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Ankara 14. Asliye Hukuk Mahkemesince verilen davanın reddine ilişkin karar davacı vekilinin temyizi üzerine Yargıtay (kapatılan) 13. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.
2. Direnme kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:

I. YARGILAMA SÜRECİ
Davacı İstemi:
4. Davacı vekili; emlak komisyoncusu olan müvekkilinin ev satın almak isteyen davalıya aynı apartmandan iki ayrı daireyi gösterdiğini ve aralarında tellallık (simsarlık) ücret sözleşmesi mahiyetindeki 06.03.2013 tarihli emlak görme belgesinin imzalandığını, sözleşmede simsarlık ücretinin %3+KDV olarak belirlendiğini, taşınmazın simsarın devredışı bırakılarak satın alınması hâlinde ise %6+KDV tutarında komisyon ödemesi yapılacağının taahhüt edildiğini, davacının sözleşmeden sonra taşınmaz malikiyle temas kurup müvekkilini saf dışı bırakarak bu dairelerden birini satın aldığını, bu nedenle sözleşme gereği taşınmazın gerçek satış değeri üzerinden hesaplanan %6+KDV kadar alacağın müvekkiline ödenmesi gerektiğini, bu bedelin ödenmemesi üzerine başlatılan takibe haksız şekilde itiraz edildiğini ileri sürerek itirazın iptali ile takibin devamına karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı Cevabı:
5. Davalı vekili; müvekkilinin aynı apartmanda 16 numaralı dairenin satılık ilanını davacının temsilcisi olduğu emlak danışmalığı şirketinin internet sitesinde gördüğünü, taşınmazın gezip görüldüğünü ancak beğenilmediğini, bunun üzerine satış elamanın aynı apartmandaki 5 numaralı dairenin de satılık olduğunu, gösterebileceklerini belirttiğini ve dairenin anahtarını kapıcıdan alarak evi gezdirdiğini, akabinde iki daire için emlak görme belgesinin imzalandığını, ev arayışına devam eden müvekkilinin Nisan ayı başında sahibinden.com adlı internet sitesinde söz konusu taşınmazın sahibi tarafından satıldığını gördüğünü ve mal sahibini arayarak iletişime geçtiğini, mal sahibinin şehir dışında yaşaması nedeniyle akrabası olan ve aynı zamanda satış için vekâletname verdiği kişi yardımıyla taşınmazı gösterdiğini, müvekkilinin ancak bu anda taşınmazın davacı tarafından gösterilen taşınmaz olduğunu fark ettiğini, konu mal sahibine bildirildiğinde hiçbir emlakçıya satış için yetki verilmemiş olduğunu öğrendiğini, mal sahibiyle anlaşmaya varılarak taşınmazın 12.04.2013 tarihinde satın alındığını, tellallık ücretine hak kazanılmadığını zira mal sahibiyle alıcının tellal aracılığıyla bir araya getirilmesinin söz konusu olmadığını, hiçbir tellallık hizmeti verilmediği gibi yer gösterme işleminin de tek başına ücretin hak edildiğini kabule yeterli olmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.
İlk Derece Mahkemesi Kararı:
6. Ankara 14 Asliye Hukuk Mahkemesinin 07.05.2015 tarihli, 2013/477 E., 2015/178 K. sayılı kararı ile; davacı ile taşınmazın maliki arasında dairenin satışına aracılık edilmesi konusunda herhangi bir sözleme bulunmadığı, taraflar arasındaki emlak görme belgesinin simsarlık sözleşmesi olarak kabul edilemeyeceği, taşınmaz simsarlığı sözleşmesinin yazılı şekilde yapılmadıkça geçerlilik kazanamayacağı, taşınmazın satışı konusunda yetkilendirilen kişinin mal sahibinin akrabası olduğu, anahtarın kapıcıda bulunması nedeniyle davacının tesadüfen görmüş olabileceği taşınmazla ilgili ücret talep edemeyeceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Özel Daire Bozma Kararı:
7. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
8. Yargıtay (kapatılan) 13. Hukuk Dairesinin 22.05.2018 tarihli ve 2015/32137 E., 2018/6079 K. sayılı kararı ile; “…Taraflar arasında imzalanan 06.03.2013 tarihli “Emlak Görme Belgesi” başlıklı sözleşmede ‘…satın alma veya kiralama olayı TURYAP’ı saf dışı bırakarak gerçekleşirse ödeyeceğim komisyon miktarını satın almada % 6 +KDV, kiralamada toplam kira süresinin ortalama 1 yıla tekabül eden brüt kira bedelinin % 18+ KDV si olarak ödemeyi kabul ve taahhüt ediyorum.’ ibaresi yazmaktadır. Sözleşmede dava konusu taşınmazın davacı tarafından davalıya gösterildiği yazılı olup, taraflar arasında düzenlenen bu sözleşme geçerlidir. Bunun aksinin davalı tarafça aynı mahiyette bir delil ile ispatlanması gerekir. Üstelik davalı bu sözleşmeyi imzaladığını ve dava konusu evi gördüğünü kabul etmektedir. Davada dayanılan sözleşme düzenlendikten sonra 12.04.2013 tarihinde davalı tarafından evin tapuda satın alındığı konusunda da ihtilaf yoktur. Taraflar arasındaki sözleşmenin iptal edildiği iddia ve ispat edilemediğine göre davacı tellalın tellallık ücretine hak kazandığı kabul edilmelidir. Hal böyle olunca, mahkemece işin esası incelenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, hatalı değerlendirme ile yazılı şekilde davanın reddine karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir…” gerekçesi ile karar bozulmuştur.
Direnme Kararı:
9. Mahkemenin 04.04.2019 tarihli ve 2018/560 E., 2019/246 K. sayılı kararı ile; önceki gerekçe tekrar edilmek suretiyle direnme kararı verilmiştir.
Direnme Kararının Temyizi:
10. Direnme kararı süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

II. UYUŞMAZLIK
11. Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; somut olayda davacı tellalın ücrete hak kazanıp kazanmadığı noktasında toplanmaktadır.

III. GEREKÇE
12. Uyuşmazlığın çözümünde öncelikle simsarlık sözleşmelerine kısaca değinilmesi yerinde olacaktır.
13. Sözleşme ilişkisine girmek isteyen tarafların birbirlerini bulmaları, çeşitli sebeplerden dolayı güçlük arz eder. Bu güçlüğü ortadan kaldırmak, sözleşme yapmak isteyen kişileri bir araya getirmek, sözleşmenin yapılabilmesi için uygun bir ortam hazırlamak üzere simsar (tellal) denilen aracıdan yararlanılır (Arkan, Sabih: Ticari İşletme Hukuku, 19. Baskı, Ankara 2014, s. 190; Cevdet, Yavuz: Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler, 10. Baskı, İstanbul 2012, s. 1312; Yıldız, Şükrü: Taşınmaz Simsarlığı Sözleşmesinin Şekli Ve Şekle Uyulmamasının Hukuki Sonuçları, Cevdet Yavuz’a Armağan, s. 3046, https://dergipark.org.tr/tr/download/article-file/373685 - erişim tarihi 03.06.2022).
14. Yürürlük tarihi itibariyle somut uyuşmazlıkta uygulanması gereken 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 520 vd. maddelerinde düzenlenmiştir.
15. Kanun koyucu 520. maddede simsarlık sözleşmesini “simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşme” olarak tanımlamış, maddenin ikinci fıkrasında bu sözleşmelere kural olarak vekâlete ilişkin hükümlerin uygulanacağını, üçüncü fıkrada ise taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmelerinin, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmayacağını belirlemiştir.
16. Kanun’un 521 ve devamı düzenlemelerine göre, simsarın ücret alacağının doğumu için şu şartların birlikte gerçekleşmesi aranır:
a) Simsarın aracılık ettiği asıl sözleşmenin iş sahibi (vekâlet veren) ile üçüncü kişi arasında kurulması gerekir. Bu şart, iş sahibinin, kendisine teklif olunan üçüncü kişilerle sözleşme yapmayı sebepsiz olarak reddetmesi hâlinde de gerçekleşmiş sayılmalıdır. Bu konu, TBK’nın 175. maddesinin kapsamı çerçevesinde değerlendirilmelidir. Fakat asıl sözleşmenin geçerli olarak kurulması lazım ve yeterli olup ücret alacağının doğumu için, bu sözleşmenin ifa edilmesi gerekmez. Geciktirici şarta bağlı olarak yapılmış sözleşmelerde, şartın gerçekleşmesi beklenmelidir. Bu düzenlemeyi getiren TBK m. 521/1 hükmü, emredici nitelik taşımaz. Taraflar, asıl sözleşme kurulmamış olsa bile, ücret ödenmesini kararlaştırabilecekleri gibi ücretin, sözleşmenin ifa edilmesi hâlinde ödeneceğini de kararlaştırabilirler.
b) Asıl sözleşmenin kurulması ile simsarın faaliyeti arasında nedensellik ilişkisi bulunmalıdır. TBK. m. 521/1 bu şartı, “yaptığı faaliyet sonucunda” sözleriyle ifade etmiştir. Bu şartın aksi de kararlaştırılabilir.
c) Türk Borçlar Kanunu’nun 523. maddesinde düzenlenen ve simsarın ücret ve giderlere ilişkin alacağının kaybı sonucunu doğuracak durumlardan birinin gerçekleşmemesi gerekir.
17. Anılan mevzuat hükümlerinde kanun koyucu tellallık sözleşmesinin genel hatlarını çizmiş olup tarafların sözleşme serbestisi ilkesi gereği bu sınırlar dâhilinde hukukî ilişkilerini şekillendirebileceklerdir (Hukuk Genel Kurulunun 13.12.2018 tarihli ve 2017/13-621 E., 2018/1929 K. sayılı kararı).
18. Tüm bu açıklamalar ışığında Mahkeme ve Özel Daire arasındaki uyuşmazlık incelendiğinde; taraflar arasında “Emlak Görme Belgesi” başlıklı sözleşmenin imzalandığı, bu sözleşmede davacıya satılık iki ayrı taşınmazın gösterildiği anlaşılmaktadır. Bu husus taraflar arasında da çekişmesizdir. Sözleşme kapsamında davalıya gösterilen dairelerden biri, emlakçı davacının kendi portföyünde yer alan (yani satıcısıyla aralarında müşteri bulunması yönünde simsarlık ilişkisi bulunan) bir taşınmazken; diğeri, aynı apartmanda olup da sahibi tarafından araya emlakçı konulmaksızın satışa çıkarılmış olmasına rağmen gelen taliplere gösterilebilmesi için anahtarının apartman görevlisine bırakıldığı bir başka taşınmazdır. Davalının bu taşınmazı davacı vasıtasıyla gezip gördüğü sözleşmeyle belirlenmiştir. Sözleşme içeriği sabit olup uyuşmazlık konusu değildir. Mal sahibinin davacıyı yetkilendirmiş olup olmaması da sözleşme kapsamına göre önem arz etmez. Zira mal sahibi satıcı ile simsar arasında satış konusunda aracılık etme yönünde ikinci bir ilişkinin var olup olmadığı, ancak emlakçının satıcıdan da simsarlık ücreti isteyip isteyemeyeceği uyuşmazlık konusu olur ise tartışılır.
19. Davaya konu 5 numaralı daire yönünden davacı emlakçının fırsat gösterme suretiyle aracılık etme faaliyetinde bulunmasında (sırf satıcı malik ile aralarında sözleşme bulunmadığından bahisle) hukuka aykırı bir yön bulunmadığının tespitinden sonra sözleşmenin diğer hükümlerine bakıldığında; sözleşme kapsamında gezdirilip gösterilen taşınmazların davalı tarafından satın alınması hâlinde satışa aracılık eden simsara satış bedelinin %3ü oranında ücret ödeneceğinin kararlaştırıldığı görülmektedir. Buna göre davacının ücrete hak kazanabilmesi için önce dava konusu olan dairenin sahibine ulaşması ve yukarıda da açıklandığı üzere tarafları bir araya getirerek bu faaliyete bağlı şekilde satış sözleşmesinin kurulması gerekir. Daha açık bir anlatımla; bu aşamaya kadar sözleşme, gösterilen her iki daire yönünden satıcıyla alıcının bir araya getirilmesi ve satışın da gerçekleşmesi hâlinde ücrete hak kazanılacağına ilişkin bir metindir ve elbette ki emlakçı satışı gerçekleştiremezse sırf yer gösterdiği için ücrete hak kazanamayacaktır. Zira yer gösterme tellallık faaliyetinin hazırlık işlemlerinden olup bu faaliyetler çerçevesinde neticenin elde edilememesi hâlinde salt yer gösterme işlemi nedeniyle herhangi bir hak iddiasında bulunulamayacaktır. Nitekim bu husus Sanayi ve Ticaret Bakanlığının 08.07.2003 tarihli ve 25162 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Mecburi Standard Tebliği’nin “Emlak komisyonculuğu hizmetleri-Genel Kurallar” başlıklı 1.1.3. maddesindeki “…yer gösterme hizmeti karşılığında herhangi bir ücret talebinde bulunulamayacağına dair bilgilerin yer aldığı fiyat tarifesi müşterilerin görebileceği bir yere asılmalıdır” şeklindeki düzenleme ile açıkça belirtilmiştir.
20. Ne var ki sözleşmenin devamında taraflar uyuşmazlıkta asıl önemli olan bir başka kararlaştırmada bulunmuşlardır. Buna göre; satın alma işlemi emlakçı saf dışı bırakılarak gerçekleştirilecek olur ise alıcı davalı satış bedelinin %6'sı oranında, yani normalde vereceği %3 oranındaki ücretin iki katını emlakçıya ödemeyi taahhüt etmiştir. Bu hüküm aslında, taşınmaz satın alma iradesiyle hareket ederek emlakçının yardım ve katkılarıyla bu süreci hızlandırmak isteyen muhtemel alıcı adaylarının, sözleşmenin gerçekleştirilmesi yolunda aracılık hizmetlerinden istifade ettikten sonra ücrete hak kazanılacak aşamaya gelindiğinde, emlakçı aradan çıkarılarak doğrudan malik ile temasa geçmek suretiyle satışı gerçekleştirmeleri ve bu suretle simsarın ücretinin ödenmemesi ihtimaline binaen kararlaştırılmış, ücrete ek olarak cezai şart niteliği de taşıyan, bir anlaşma olup aksi yönde bir kararlaştırma bulunmadıkça yahut sözleşme iptal edilmedikçe sözleşme serbestisi ilkesi gereği geçerli ve taraflar için bağlayıcıdır.
21. Davalı serbest iradesiyle bu taahhütte bulunmuş ve (bağlayıcılığı konusunda herhangi bir süre de öngörülmeyen) sözleşmeden kısa bir süre sonra malikin yetki verdiği kişiden taşınmazı bizzat satın almıştır. Davacı davaya konu icra takibinde, alıcı ve satıcıyı bir araya getirerek satış sözleşmesinin imzalanmasını sağladığı yani simsarlık faaliyetiyle amaçlanan sonuca kendi eliyle ulaştığı için değil, sözleşmenin devam eden hükmünde yer alan ve yukarıda açıklanan saf dışı bırakmaya ilişkin düzenleme çerçevesinde alacak talebinde bulunmuştur.
22. Satışa konu yerin davacı tarafından davalıya gösterilmiş yerlerden olduğunda çekişme bulunmadığına ve yer göstermenin sonrasında sözleşmedeki bu hükmünün iptal edildiği iddia ve ispat olunmadığına göre mahkemece davalının sözleşmeyle bağlı olduğu değerlendirilmeksizin yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi hatalıdır.
23. Nitekim Özel Daire de yerleşik uygulamasıyla paralel bozma kararında aynı yöne işaret etmiş olup Hukuk Genel Kurulunun 09.12.2020 tarihli, 2017/(13)3-588 E., 2010/1019 K., 04.02.2020 tarihli, 2017/13-543 E., 2020/64 K., 15.03.2017 tarihli, 2017/13-644 E., 2017/460 K. sayılı kararlarında da aynı ilke ve esaslar kabul edilmiştir.
24. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmelerde; sözleşmenin yer gösterme belgesi olarak imzalatıldığı ve satışa konu taşınmazın sahibinden aracılık yönünde yetki alınmamış olmasına rağmen tesadüfen gösterildiği, alıcı ve satıcının emlakçı tarafından bir araya dahi getirilmediği, davalının sonradan kendi çabalarıyla malikin yetkilendirdiği kişiye ulaştığı ve devrin bu şekilde gerçekleştiği, bu durumda simsar alıcı ve satıcı arasında bağ oluşturacak şekilde hiçbir faaliyette bulunmamışken saf dışı bırakmadan söz edilemeyeceği, bu nedenle direnme kararının haklı ve yerinde olduğu ve onanması gerektiği görüşü ileri sürülmüş ise de bu görüş açıklanan nedenlerle Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir.
25. Diğer taraftan, direnmeye ilişkin gerekçeli karar başlığında dava tarihinin 30.10.2013 olması gerekirken 12.09.2018 olarak gösterilmesi, mahallinde her zaman düzeltilebilecek mahiyette maddi hata teşkil ettiğinden bozma nedeni yapılmamıştır.

26. Hâl böyle olunca Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulması gerekirken direnme kararı verilmesi usul ve yasaya aykırıdır.
27. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

IV. SONUÇ:
Açıklanan nedenlerle;
Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire kararında gösterilen sebeplerle, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun “Geçici Madde 3” hükmü atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA,
İstek hâlinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine,
Aynı Kanun’un 440/III-1. maddesi uyarınca karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere 24.05.2022 tarihinde oy çokluğu ile kesin olarak karar verildi.