YOLSUZ TESCİL İLE KAYDEN MALİK OLANIN YAPTIĞI KİRA SÖZLEŞMESİ GEÇERSİZDİR
TAHLİYE Mİ, EL ATMANIN ÖNLENMESİ Mİ?
Malik olduğunuz taşınmazınız üzerinde tarafı olmadığınız ve yolsuz tescil ile kayden malik olduğu sırada yahut vekalet görevinin kötüye kullanılması suretiyle üçüncü kişi ile kira sözleşmesi yahut bir başka sözleşmesel ilişki akdedilmiş ise ve bu ilişki nezdinde hak sahibi olduğunu iddia edip taşınmazınızı haksız yere işgal eden bir kişi var ise; Kiracının tahliyesi yoluna gitmenize gerek kalmaksızın işgalci durumunda olan bu kişiyi Haksız İşgalden kaynaklı Müdahelenin Men'i dava yoluyla çıkarmanız ve işgalci olunan zaman zarfı için hesaplanacak rayiç kira değeri üzerinden Ecrimisil almanız mümkün.
Hatta çekeceğiniz bir ihtarname ile şagil pozisyonunda bulunan bu kişi veya kişileri kötü niyetli pozisyonuna ve düşürüp meni müdahale davası ile birlikte isteyebileceğiniz Ecrimisil için temerrüde düşürebilirsiniz.
Yargıtay'ın konu ile alakalı emsal kararları bulunmaktadır.
T.C. YARGITAY SEKİZİNCİ HUKUK DAİRESİ
Esas : 2018/2107
Karar : 2018/15970
Tarih : 19.09.2018
MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
DAVA TÜRÜ : Elatmanın Önlenmesi, Ecrimisil
Taraflar arasında görülen ve yukarıda açıklanan davada yapılan yargılama sonunda Mahkemece, davanın kısmen kabul kısmen reddine karar verilmiş olup, hükmün duruşma yapılması suretiyle Yargıtay'ca incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmiştir.
Dosya incelenerek işin duruşmaya tabi olduğu anlaşılmış ve duruşma için 19/09/2018 Salı günü tayin edilerek taraflara çağrı kağıdı gönderilmişti. Duruşma günü temyiz eden taraftan gelen olmadı. Karşı taraftan davacı vekili Avukat ... geldi. Duruşmaya başlanarak temyiz isteğinin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan ve hazır bulunanların sözlü açıklaması dinlendikten sonra duruşmayason verilerek; dosyaincelendi, gereği düşünüldü:
K A R A R
Davacı vekili, vekil edeninin kayden maliki olduğu ... ada ... parselde kayıtlı taşınmazın haklı nedene dayanmaksızın davalı işgalinde bulunduğunu ileri sürerek haksız şagil olan davalının müdahalesinin menine, fazlayailişkin haklar saklıkalmak kaydı ile davalının temerrüt tarihi olan 2010 yılı temmuz ayından davanın açıldığı tarihe kadar toplam 165.000TL ecrimisil bedelinin ticari avans faizi ile birlikte davalıdan tahsilinekarar verilmesini istemiştir.
Davalı vekili ile feri müdahiller ... ve ... vekilleri taşınmazın kira sözleşmesine dayalı olarak kullanıldığını belirterek davanın reddinekarar verilmesini savunmuşlardır.
Mahkemece bozma öncesi yapılan yargılama neticesinde, müdahalenin meni talebinin kabulüne davaya konu ... ada ... parsel sayılı taşınmaza davalı tarafından yapılan vaki müdahalenin önlenmesi ile tahliyesine, ecrimisil talebinin kısmen kabul kısmen reddi ile 25.5000 TL ecrimisilin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin taleplerin reddine karar verilmiş, hükmün davalı vekili, davacı vekili ve feri müdahil ... vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine;
Yargıtay 1. Hukuk Dairesi'nin 2013/8006 Esas ve 2014/8833 Karar sayılı ilamıyla özet olarak
" davacı şirket adına kayıtlı olan çekişme konusu 33 parsel sayılı taşınmazda davalının kayıttan ve mülkiyetten kaynaklanan bir hakkının bulunmadığı, her ne kadar davalı şirket taşınmazı önceki malikinden kiraladığını savunmuş ise de, kiralayan ... adına yolsuz tescil suretiyle kayıt oluşturulduğu, feri müdahil ... ile davacı şirket arasında yapıldığı ileri sürülen 20.04.2011 tarihli kira sözleşmesinin ise renkli fotokopi olduğunun bilirkişi raporu ile saptanmak ve böylece davalının 20.04.2011 tarihinden itibaren de ...'in alt kiracısı olduğu yönündeki savunmasının dayanaktan yoksun bulunduğu gözetilmek suretiyle, mahkemece elatmanın önlenmesine ve ecrimisile karar verilmiş olmasında bir isabetsizlik bulunmamaktadır.
Davalı şirket ileferi müdahil ...'in temyiz itirazları yerinde görülmediğinden reddine, davacı tarafın temyiz itirazına gelince;
davalının ihtarın tebliğ edildiği tarihten itibaren kötüniyetli şagil durumuna düştüğü, 29.06.2010 tarihli ihtarnamenin davalı şirkete tebliğ edildiği tarihten itibaren davalının ecrimisille sorumlu tutulmasına karar verilmesi" gereğine işaret edilerek bozma sevk edilmiş, davalı vekilince yapılan karar düzeltmeisteği Yargıtay 1. Hukuk Dairesi'nin 2014/173798 Esas, 2015/3296 Karar sayılı ilamıyla reddedilmiştir.
Mahkemece, bozma ilamına uyularak yapılan yargılama neticesinde;
Müdahalenin meni talebinin kabulüne ... ada ... parsel sayılı taşınmaza davalı tarafından yapılan vaki müdahalenin önlenmesi ile Mevzuat ve İçtihat Programı tahliyesine, ecrimisil talebinin kısmen kabul, kısmen reddi ile 164.791,04 TL ecrimisilin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin taleplerin reddine karar verilmiş, hüküm, davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Dosya muhtevasına, dava evrakı ile yargılama tutanakları münderecatına ve uyulan bozma ilâmında açıklandığı üzere işlem yapılıp sonucu dairesinde hüküm tesis edildiğine göre davalı vekilinin aşağıdaki bent kapsamı dışındakalan sair temyiz itirazları yerinde görülmemiştir. Hemen belirtelim ki; bir mahkemenin Yargıtay Dairesince verilen bozma kararına uyması sonunda, kendisi için o kararda gösterilen şekilde inceleme ve araştırma yaparak, yine o kararda belirtilen hukuki esaslar gereğince hüküm verme yükümlülüğü doğar. “Usuli kazanılmış hak” olarak tanımlayacağımız bu olgu mahkemeye, hükmüne uyduğu Yargıtay bozma kararında belirtilen çerçevede işlem yapma ve hüküm kurmazorunluluğu getirmektedir (09.05.1960 gün ve 21/9 sayılı YİBK). Mahkemenin, Yargıtay’ın bozma kararına uyması ile bozma kararı lehine olan taraf yararına bir usuli kazanılmış hak doğabileceği gibi, bazı konuların bozma kararı kapsamı dışında kalması yolu ile de usuli kazanılmış hak gerçekleşebilir. (Prof. Dr. Baki Kuru, Usuli Müktesep Hak (Usule İlişkin Kazanılmış Hak) Dr. A. Recai Seçkin’e Armağan, Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Yayınları No. 351 Ankara, 1974, sayfa 395 vd.) Yargıtay tarafından bozulan bir hükmün bozma kararının kapsamı dışında kalmış olan kısımları kesinleşir. Bozma kararına uymuş olan Mahkeme kesinleşen bu kısımlar hakkında yeniden inceleme yaparak karar veremez. Bir başka anlatımla, kesinleşmiş bu kısımlar, lehine olan taraf yararına usuli kazanılmış hak oluşturur (04.02.1959 gün ve 13/5 sayılı YİBK). Davadaki taleplerden biri veya birkaçı hakkındaki kararın Yargıtay'ın bozma kararının kapsamı dışında kalması nedeniyle kesinleşmesi halinde Mahkemenin kısmi bozma kararı üzerine yaptığı inceleme sonucu verdiği yeni kararında, infazda tereddüt oluşmaması açısından eski kararının kesinleşen bölümünün de aynen tekrarlanarak “bu konuda verilen hüküm kesinleştiğinden yeniden hüküm kurulmasına yer olmadığına” diye belirtilmek suretiyleyeni hükümde yeralması gerekmektedir.
Mahkemenin kısmi bozma kararı gereğince verdiği yeni hüküm temyiz edilirse, Yargıtay'ca yalnız kısmi bozma kararının kapsamına giren bölüm hakkında temyiz incelemesi yapılır. Belirtilen açıklamalar nazarında dosya kapsamı incelendiğinde, Mahkemenin ilk hükmünde, davalının davaya konu taşınmaza müdahalesinin meni ile 25.500,00 TL ecrimisilin davalıdan tahsiline, alınması gereken harç ve davacı lehine hükmedilen vekalet ücretinin müdahale edilen taşınmazın değeri ile hükmedilen ecrimisil bedeli üzerinden hesaplanarak davalıdan tahsiline karar verildiği, taraf vekillerin temyizi üzerine hükmün az yukarıda açıklanan Yargıtay 1. Hukuk Dairesi'nin 2013/8006 Esas ve 2014/8833 sayılı kararı ile davalı vekili ve feri müdahil vekilinin temyiz itirazlarının reddine karar verilerek, davacı vekili tarafın temyiz istemi yönünden 29.06.2010 tarihli ihtarnamenin davalı şirkete tebliğ edildiği tarihten itibaren davalının ecrimisille sorumlu tutulması gereği ile bozulduğu, bozma ilamına uyma kararı veren Mahkemece davalının davaya konu ... ada ... parsel sayılı taşınmaza müdahalesinin önlenmesi ile tahliyesine, 164.791,04 TL ecrimisilin davalıdan tahsili ile alınması gerekli nispi harç ve davacı lehine hükmedilen vekalet ücretinin taşınmazın el atılan bölümünün değeri ve hükmedilen ecrimisil değeri üzerinden belirlenerek davalıdan tahsiline şeklinde karar verildiği anlaşılmış ise de; ilk hükümde verilen davalının dava konusu taşınmaza müdahalesinin meni ile tahliyesine ilişkin bölümünün Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin bozma kararı nazara alındığında, usuli kazanılmış hak ilkesi çerçevesinde kesinleştiği belirlenmiştir. Hal böyle olunca, Mahkemece, daha önceki hükümde verilen davalının davaya konu taşınmaza müdahalesinin meni ve tahliyesine ilişkin hüküm kısmının davalı tarafın temyiz itirazları reddedilerek bozma kapsamı dışında kaldığı, az yukarıda zikredilen Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca, bozma kararına uymuş olan Mahkemece kesinleşen bu kısımlar hakkında yeniden inceleme yaparak karar Mevzuat ve İçtihat Programı veremeyeceği göz önünde bulundurularak, ikinci hükümde davalının davaya konu taşınmaza müdahalesinin meni ve tahliyesi istemi bakımından eski karar aynen tekrarlanarak “bu konuda verilen hüküm kesinleştiğinden yeniden hüküm kurulmasına yer olmadığına” şeklinde karar verilerek, harç, yargılama gideri ve vekalet ücreti bakımından davalı yararına oluşan kazanılmış haklar ihlal edilmeden karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm kurulması usul veyasayaaykırı olup bozma nedenidir. Ne var ki, bu yanlışlığın giderilmesi, yeniden yargılamayı gerektirmediğinden, 01.10.2011 tarihinde yürürlüğe giren 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun Geçici 3. maddesi yollaması ile 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanununun 438. maddesi gereğince düzeltilerek onanmasına karar verilmiştir.
SONUÇ : Yukarıda 2. bentteaçıklanan nedenlerle davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, hükmün (1) nolu bendinin tamamen çıkarılarak yerine “Bozma öncesi kararda davalı tarafından yapılan müdahalenin önlenmesi ve tahliyesine ilişkin hüküm fıkrası kesinleştiğinden bu istem hakkında yeniden karar verilmesine yer olmadığına", hükmün (4) nolu bendinin tamamen çıkarılarak yerine, “Alınması gereken 11.256,873 TL harcın davalıdan alınarak Hazineye irad kaydına,” hükmün (7) nolu bendinde yer alan "....81.397,50 TL vekalet ücretinin...." kısmının çıkarılarak yerine, “... 15.287,46 TL vekalet ücretinin ...” ibarelerinin yazılmasına ve hükmün bu şekli ile DÜZELTİLEREK ONANMASINA, sair temyiz itirazlarının 1. bentte gösterilen nedenlerle REDDİNE, taraflarca HUMK'nin 440/I maddesi gereğince Yargıtay Daire ilamının tebliğinden itibaren ilamakarşı 15 gün içindekarar düzeltmeisteğinde bulunulabileceğine, peşin harcın istek temyizedeneiadesine 19.09.2018 gününde oybirliğiyle karar verildi.
Açıklandığı üzere kira ve haksız işgal ihtilaflarının sıkça rastlanıldığı bu dönemde vatandaşın hukuki çare arayışı artmış ve mahkemelerde ilgili konu nezdinde dava yığılmaları oluşmuştur. İhtilafa konu olayın hak kaybına uğramaksızın hızlı ve usulüne uygun bir şekilde giderillmesi adına uzman bir Avukattan destek almanız büyük önem arz etmektedir.